TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường BĐS muốn tan băng cần phải xuất hiện một số cơ hội

Doanhnhan.vn thông tin, trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã có xu hướng giảm giá rõ rệt, đặc biệt khi so sánh với giai đoạn sốt đất đầu năm ngoái. Nhiều chủ đầu tư đã dời lịch mở bán sản phẩm mới, còn nhiều nhà đầu tư cá nhân lại tiếp tục im lặng chờ đợi, tỏ ra thận trọng khi bối cảnh lãi suất vẫn đang ở mức cao.

Liên quan đến vấn đề này, lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho biết, vấn đề quan trọng nhất thời điểm hiện tại chính là phải củng cố niềm tin cho người mua. Trước đây, gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp đã kích hoạt được phân khúc nhà ở xã hội, giúp thị trường bất động sản nhanh chóng phục hồi.

Thời điểm hiện tại, dù gói 120.000 tỷ đồng đã được thông qua nhưng chẳng thấm vào đâu bởi lãi suất vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân (vốn đang ngày càng giảm). Do đó, nếu muốn kéo người dân quay trở lại thị trường bất động sản, lãi suất cần phải giảm về mức 5% đến 6% cho cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Vị lãnh đạo này cũng cho biết, lượng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản nhiều vô số. Nhiều dự án dù đủ điều kiện bán hàng nhưng người mua chẳng thèm ngó ngàng vì niềm tin không còn. Điều quan trọng hiện tại là làm sao để khách hàng có thể tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động trở lại đặc biệt là trong vấn đề kích cầu tiêu dùng. Thị trường bất động sản muốn khơi thông, khách hàng cần phải được tiếp cận gói tín dụng cụ thể. 

Theo ông Nguyễn Bá Sáng - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã chứng khoán: AGG), dù Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất giảm nhưng khi tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại, họ khẳng định sẽ luôn có độ trễ từ 9 tháng đến 1 năm để lãi suất thực tế có thể hạ nhiệt. Ngoài ra, lãi suất dành cho các ngành sản xuất kinh doanh khác có thể giảm nhưng lãi suất cho vay bất động sản vẫn giữ nguyên ở mức cao. Dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay, doanh nghiệp bất động sản cũng không thể vay được vì vấn đề pháp lý.

Trong khi đó, TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định, thị trường bất động sản chỉ phản ứng khi mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10%. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng cùng với chính sách là 2 yếu tố mang đến những tác động tích cực, giúp đẩy nhanh tiến trình hồi phục của bất động sản trong năm nay. Cuối năm ngoái, mức lãi suất huy động ở nhiều ngân hàng ở mức cao nên tiền gửi trở thành kênh hút vốn mạnh sau một thời gian dài dòng tiền chủ yếu đổ vào chứng khoán và bất động sản. 

Số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 2 năm nay, tổng tiền gửi của khách hàng tại hệ thống TCTD là gần 11,8 triệu tỷ đồng, so với cuối năm 2022 đã giảm hơn 23.800 tỷ đồng (tương đương với mức giảm 0,2%). Nguyên nhân sụt giảm được cho là đến từ nhóm khách hàng là các tổ chức kinh tế. Trong khi đó, lượng tiền gửi từ dân cư lại tăng thêm 314.000 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 5,36% và đánh dấu 15 tháng liên tiếp tăng trưởng dương.

Ông Khôi nhấn mạnh, cuối năm 2023 là thời điểm mấu chốt khi có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng bắt đầu đáo hạn. Đây cũng chính là thời điểm quyết định dòng tiền liệu có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Chính vì thế, có thể sẽ có 2 kịch bản xảy ra. Kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn và niềm tin của các nhà đầu tư chưa thể khôi phục, nguồn tiền này có thể vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng và sẵn sàng chấp nhận một lãi suất thấp hơn. Kịch bản thứ hai, khi lãi suất thời điểm cuối năm giảm xuống mức 6 - 7%, nguồn tiền rẻ này nhiều khả năng có thể quay trở lại bất động sản.

Một khi dòng tiền trở lại thị trường, nhiều người có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn so với gửi tiết kiệm. Sau đó, thị trường chứng khoán thường sẽ phản ứng trước, tiếp đến là thị trường bất động sản. 

TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường BĐS muốn tan băng cần phải có một số cơ hội 

Theo TS. Đinh Thế Hiển, phải xuất hiện một số cơ hội mới có thể giúp thị trường bất động sản tan băng. Thứ nhất là dòng tiền phải xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá phải giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và xuống tiền. Nếu như ai cũng giữ giá cao chờ đợi cơ hội, thị trường từ giờ đến cuối năm khó có thể chuyển biến.

Vị này cũng khẳng định, khả năng dòng tiền nhàn rỗi trong năm 2024 sẽ quay lại thị trường bất động sản là không cao. Hiện nay, nhiều người ôm đất đang phải gồng mình để trả lãi ngân hàng. Do đó, thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới giống như trước. Đồng thời, lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng nhiều hơn lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, điều này đồng nghĩa với việc cầu đang thấp hơn cung.

Cụ thể, vị chuyên gia này nhận định: “Dòng tiền đầu tư bất động sản trong năm 2024 sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán tại những nơi đã thấy rõ tiềm năng, có thể khai thác chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước. Các nhà đầu cơ hiện cũng không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”.