Thanh khoản “xịt hơi”, giá bất động sản vẫn không giảm, thậm chí còn tăng ở một số khu vực

Theo Kinhtedothi, dù thanh khoản suy yếu, nhưng giá bán sản phẩm vẫn không hạ nhiệt. Thậm chí, ở một số nơi còn chứng kiến tình trạng tăng giá.

Thanh khoản thị trường tiếp tục giảm

Nguồn cung trên thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại chứng kiến sự tăng trưởng trở lại. Đó là hiệu ứng từ những chính sách mới được chính phủ ban hành, như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; Nghị định 08/2023/NĐ-CP; Nghị quyết 33/NQ-CP; 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước hay sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN… Những chính sách và giải pháp này từ chính phủ đã phần nào tiếp thêm động lực cho doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và niềm tin cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường.

Thế nhưng, đánh giá cho thấy những động thái đó chỉ có tác dụng trấn an tinh thần, mà chưa trở thành lực đẩy thực sự để vực dậy thị trường vốn đã vô cùng bết bát trong những tháng qua. Nguồn vốn đầu tư vẫn thiếu trầm trọng trên cộng đồng doanh nghiệp bất động sản vì lãi suất ngân hàng ở mức cao và việc để được xét duyệt hồ sơ vay vốn cũng gặp khó khăn.

Ở một mặt khác, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng đang lộ rõ những khó khăn. Trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu được phát hành có giá trị 23.700 tỷ đồng, tuy nhiên, giá trị lưu hành trái phiếu riêng lẻ đến hạn trong 9 tháng còn là 93.200 tỷ đồng. Trong quý II, quý III/2023, tổng nợ đến hạn dự kiến rơi vào 36.200 tỷ đồng và 35.400 tỷ đồng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể chịu những tác động rất lớn từ sự chênh lệch giữa huy động vào đáo hạn.

Giữa bối cảnh kênh huy động vốn từ ngân hàng và trái phiếu đối mặt với nhiều khó khăn thì vốn từ khách hàng cũng đang bị mắc kẹt. Đó là một trong 3 kênh về vốn chủ lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Về chung cư bình dân, loại hình này không ghi nhận bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán so với cùng kỳ năm ngoái khi chung cư cao cấp tăng giá 6%, còn chung cư trung cấp có giá tăng 2%. Giá bất động sản đã không còn tăng nóng như trước sau nhiều tháng năm thăng trầm. Tuy nhiên, nó cũng không giảm bởi thiếu nguồn cung và nhu cầu trên thị trường vẫn còn rất cao.

Tổng nguồn cung mới được đưa ra thị trường tính riêng trong quý I/2023 đạt 25.00 sản phẩm. Phần lớn sản phẩm là hàng tồn kho, riêng phân khúc căn hộ chung cư chiếm đến 72% tổng nguồn cung, tuy nhiên tỉ lệ giao dịch thành công chỉ khoảng 2.700 sản phẩm, chiếm tỉ lệ 11% và bằng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với phân khúc đất nền, căn hộ chung cư hạng bình dân, trung cấp, cao cấp, hạng sang, lượng giao dịch ghi nhận đều không có tín hiệu khởi sắc, chiếm 41%, 16%, 2%, 28% và 13% tương ứng.

Đáng chú ý, thị trường đang gặp phải một nghịch lý rằng giá bán không có dấu hiệu giảm dù thanh khoản gần như chạm đáy, thậm chí ở một số khu vực, giá còn tiếp tục tăng. Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự án Vinhomes Metropolis (Ba Đình, Hà Nội) ăng khoảng 3,5% lên mức 99,1 triệu đồng/m2, Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) 4,1% lên 43,9 triệu đồng/m2, Lạc Hồng Westlake (Tây Hồ) tăng 3,6% lên 36,1 triệu đồng/m2. Tương tự, tại TP HCM, dự án Hưng Vượng 2 (quận 7) tăng 4% lên 34,8 triệu đồng/m2, dự án Cosmo City (quận 7) tăng 3,8% lên 47,3 triệu đồng/m2, hay La Partenza (huyện Nhà Bè) giá 54 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 2 năm 30 – 35 triệu đồng/m2...

Tình hình giao dịch tại thị trường khu vực miền Trung đang có tín hiệu đóng băng khi các doanh nghiệp vẫn đang phải gồng mình để chống đỡ khó khăn. Cụ thể, khảo sát của phóng viên cho thấy tại khu vực Nam Hòa Xuân (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng), giá đất nền dao động từ 3 tỷ đồng/ lô tùy vào vị trí và diện tích (lô 120m2 mặt tiền đường 5m đã có sổ đang được rao 3 tỷ đồng,  lô đất 110m2 có vị trí sát sông cũng chỉ rao 3,1 tỷ đồng hay lô 105m2 mặt tiền đường 5m5 rao giá 2,7 tỷ đồng… Nếu so sánh với thời điểm giá đất lập đỉnh vào trước dịch, năm 2019, giá đã giảm khoảng 500-800 triệu đồng/ lô.

Theo Phó Tổng Giám đốc Eco Real Nguyễn Tấn Việt nhận định, họ vẫn đưa lực lượng kinh doanh bám sát thị trường trong suốt mấy tháng qua, tuy nhiên vẫn không bán được một lô đất nào. Đa số các doanh nghiệp đều hoạt động cầm chừng, số ít khác thì dừng hoạt động nền buộc phải thay đổi cách thức kinh doanh và sa thải bớt nhân sự. Chắc chắn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn đối mặt với những khó khăn nhất định trong thời gian tới, bởi lẽ thị trường có rất ít tín hiệu khả quan.

Tiếp tục đẩy mạnh việc khơi thông chính sách

Theo luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh chia sẻ với báo chí, thị trường bất động sản có thể sẽ rơi vào tình trạng suy thoái trong bối cảnh thanh khoản xịt hơi kéo dài nếu không nhanh chóng có những giải pháp điều chỉnh và hỗ trợ kịp thời để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn còn tồn tại. Trong đó, vấn đề lớn của thị trường là “bình dân hóa” bất động sản, cần phải có sự trợ giúp, chung tay của cả chính phủ và doanh nghiệp làm kinh doanh bất động sản.

Luật sư Lê Thu Thảo nói rằng không chỉ phải chú trọng thương mại hóa, mà còn phải quan tâm bình dân hóa bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho thị trường. Nhà nước cần đưa ra chính sách nhằm giảm giá bất động sản xuống, ví dụ như bắt đầu bằng việc hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong khâu giải phóng mặt bằng, nhận quỹ đất sạch với một mức giá hợp lý. Qua đó, tạo tiền để để doanh nghiệp đưa ra những bất động sản giá hợp lý trên thị trường dành cho người có thu nhập thấp nhưng nhu cầu ở thực của họ là có thật.

Luật sư Lê Thu Thảo cũng cho rằng yếu tố quan trọng nhất vẫn là củng cố niềm tin của khách hàng qua tính hữu dụng và chất lượng của sản phẩm bởi bất động sản có tính chất đặc thù riêng. Bởi vậy, bản thân các chủ đầu tư cũng phải cố gắng đổi mới hệ thống quản trị nội bộ, tài chính rõ ràng nhằm dùng hiệu quả nguồn lực, giảm thiểu các chi phí, rủi ro cho cả ngân hàng và doanh nghiệp, tạo được lòng tin cho các nhà đầu tư… qua đó góp phần cứu thanh khoản đang ngủ đông trên thị trường bất động sản.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cũng có đồng quan điểm khi cho rằng giá bán bất động sản không giảm chỉ là một phần lý do nhỏ quyết định tính thanh khoản trên thị trường. Điều quan trọng hơn là vấn đề pháp lý được giải quyết, chính sách vĩ mô tài khóa, tiền tệ được cải thiện thì thị trường bất động sản ắt có thể được rã băng hiệu quả.

Nhiều người hiện đang băn khoăn không biết đây có phải là thời điểm phù hợp để xuống tiền mua nhà không. Theo khuyến nghị của chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển, người mua nên xem xét kỹ về bài toán tài chính, số vốn tự có, khả năng vay vốn cũng như trả nợ.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết tạm thời lãi suất giảm chưa phải là cơ hội để bất động sản hồi phục. Đó chỉ là tín hiệu tích cực cho nền kinh tế, thể hiện các chính sách, giải pháp ổn định hệ thống ngân hàng và tiền tệ đã phát huy tác dụng Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản giai đoạn này vẫn đang cố gắng vượt qua khó khăn, dòng tiền chưa có hay chưa thể đổ vào đầu tư nhà đất sẽ khó có nguồn tiền lớn từ Ngân hàng Nhà nước đưa ra và chính phủ vẫn đang thận trọng. Chuyên gia cho biết chỉ có thể hy vọng rằng qua năm sau, thị trường bất động sản sẽ tan bằng và có người mua để bán đã là một tin vui.

Theo các chuyên gia, năm 2024 và 2025 sẽ là cơ hội để nhà đầu tư có sẵn tiền mặt và người nhu cầu ở thực tiếp cận được sản phẩm bất động sản pháp lý tốt, giá tốt và khả năng tạo ra thanh khoản tốt. Thế nhưng, nhà đầu tư không nên vội vàng, mà cần phải chậm rãi, thận trọng khi tiếp cận thông tin, qua đó đánh giá được cơ hội và đưa ra quyết định phù hợp nhất.