Thu nhập ổn định, sẵn dòng tiền có nên đầu tư bất động sản thời điểm này?

Người sử dụng đòn bẩy tài chính vướng rào cản

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giao dịch bất động sản các tháng gần đây vẫn chậm, lý do bởi nhiều người chưa thấy được việc đi vay để mua nhà lúc này là phù hợp với ngân sách gia đình, bao gồm cả những người có nhu cầu ở thực. Mặc dù lãi suất huy động đã giảm nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao do cần độ trễ. Bên cạnh đó, các khoản vay mua nhà thường là vay dài hạn, nên các ngân hàng sẽ phải cân nhắc mức độ rủi ro mới tính tới việc giảm mạnh lãi vay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư cần xem xét giá căn hộ hàng năm có thể tăng bao nhiêu và tỷ suất lợi nhuận cho thuê ra sao với lãi suất ngân hàng.

Theo phân tích của ông Tuấn, thị trường có 2 xu hướng đối lập, căn hộ sơ cấp tăng giá còn thứ cấp thì lại bị bán cắt lỗ. Dự án mua bán thứ cấp vẫn được định giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2 nhưng hay được sử dụng các biện pháp chiết khấu, thanh toán nhanh để điều chỉnh giá phù hợp hơn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhóm này chưa tăng lên mức kỳ vọng (khoảng 6%/năm), vẫn thấp hơn lãi vay ngân hàng, lại chịu gánh nặng lãi suất đi vay. Do đó, trường hợp nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê mới thì khó đạt được sự hấp dẫn.

Theo vị chuyên gia này, cái khó nhất của thị trường là phải có vốn vay mà tiếp cận vốn vay giai đoạn này cực kỳ khó; nếu nhà đầu tư mua để đầu tư thì phải cân nhắc về bài toán vốn, lãi vay.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group đánh giá, thời gian gần đây thị trường xuất hiện các căn hộ được rao bán giảm giá, cắt lỗ, nhiều sản phẩm thứ cấp thậm chí giảm 30%. Tuy nhiên, cơ hội thuộc về những người có tiềm lực tài chính, sẵn dòng tiền để đón nhận lợi thế của các bất động sản có chiết khấu cao, vị trí cho thuê tốt, nhu cầu tăng. Với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính, đi vay ngân hàng thì câu chuyện ngược lại.

Thực tế cho thấy, lãi suất là một trong những rào cản hiện tại của thị trường khi người dân quyết định mua bất động sản. Các năm trước, lãi suất khoảng 10%/năm, nay lên khoảng 13-14%/năm, nhưng người dân khó vay. Theo đó, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc mua căn hộ cho thuê chưa hấp dẫn trong thời gian này. Dù có thể căn hộ có cơ hội tăng giá trong tương lai nhưng gánh nặng tài chính ở thời điểm này rất lớn.

Số liệu của Tập đoàn DKRA cho thấy, qua ghi nhận công tác bán hàng trong tháng qua tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, lượng giao dịch đã có chuyển biến tốt. Cụ thể, dự án The Classia Khang Điền (TP Thủ Đức) mỗi tuần bán 8 căn, với tổng doanh thu ước tính 200 tỷ đồng. Dự án De La Sol (Quận 4) của CapitaLand mỗi ngày giao dịch trung bình 3-4 căn, với giá trị bình quân 7 tỷ đồng/căn. Dự án The Maq (Quận 1) của Hongkong Land theo ghi nhận tuần qua bán 7 căn, với giá trị giao dịch 20-25 tỷ đồng/căn. Hay mới đây, Keppel Land tung ra 100 căn Celesta (huyện Nhà Bè) chỉ trong 1 ngày đã giao dịch hơn 70% rổ hàng. Bởi lẽ, chính sách thanh toán của dự án này kéo dài, mỗi tháng khoảng 1% giá trị căn hộ.

Một điều cũng phải kể đến, trong bối cảnh thị trường hiện nay, không phải cứ giảm giá sâu là có người mua. Không ít chủ đầu tư ra chính sách khuyến mãi đến 40-50% giá trị sản phẩm cho khách hàng thanh toán một lần, cùng loạt ưu đãi khác, nhưng vẫn khó bán hàng.

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường hiện nay vẫn bị tâm lý thận trọng từ phía người mua đè nặng, mặc dù nhu cầu còn lớn. Gần như các chính sách bán hàng hiện nay phải đi kèm với thương hiệu của chủ đầu tư thì mới được người mua quan tâm. Các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có phương án thu tiền nhiều trong một lần, chiết khấu cao, càng làm khách hàng nghi ngờ. Bên cạnh đó, hầu hết lo ngại của người mua nhà là lãi suất vay mua nhà còn đang cao, nếu mua thì phải gánh một khoản tài chính lớn trong khi tình hình kinh tế bấp bênh, suy thoái mà thời điểm bất động sản phục hồi lại chưa thấy rõ. Vậy nên, dù chiết khấu mạnh cũng không hút được khách hàng.

Thời điểm vàng cho gia đình trẻ có thu nhập ổn định mua nhà

Nhìn từ diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, đây thời điểm này là cơ hội cho các khách hàng trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định mua bất động sản với giá phù hợp. Bởi hiện tại, cả sản phẩm căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều giảm, nhiều chiết khấu ưu đãi hấp dẫn. Giá bán căn hộ đang dần quay về giá trị thực.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm của người dùng với căn hộ khoảng giá 2-2,5 tỷ đồng đang rất cao. Những người có sẵn một chút tiền mặt, thu nhập ổn định thì nên cân nhắc sản phẩm này, mua để ở. Nếu thị trường quay trở lại bình thường, có biến động giá cao hơn thì mức độ tăng giá của các căn hộ tầm giá này còn cao hơn nữa, cao hơn cả lãi suất đi vay thời điểm này. Vì vậy, khách hàng có thể mua căn hộ nếu có sẵn 70% giá trị căn hộ, vay khoảng 30%.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, với người mua có ý định đầu tư thì không nên, bởi mức độ tăng giá lẫn tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê thời điểm này không tốt. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại chỉ vào khoảng 4-5% tại Tp.HCM, thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.