Nhận trái đắng vì lạm dụng “vô tội vạ” đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản

Hiểu một cách đơn giản, đòn bẩy tài chính là việc vay mượn tiền của người khác để đầu tư sinh lợi nhuận. Đây là một hình thức rất phổ biến trong đầu tư bất động sản, bởi có nhiều nhà đầu tư cần một lượng vốn lớn để tham gia vào thị trường nhưng nguồn tiền thực lực lại không đủ.

Không chỉ riêng trong lĩnh vực bất động sản mà trong ngành tài chính nói chung, đòn bẩy tài chính được xem là công cụ hiệu quả nhằm tận dụng triệt để từng đồng vốn đi vay. Khi dùng đòn bẩy tài chính sẽ giúp chúng ta giải quyết được vấn đề thiếu nguồn vốn, tất nhiên là nhà đầu tư sẽ phải chi trả một khoản lãi vay. 

Nếu nhà đầu tư biết linh hoạt nắm bắt, đòn bẩy tài chính sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để “tiền đẻ ra tiền”. Chia sẻ với chúng tôi, anh Đào Văn Lâm (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, năm 2021, lúc đó anh đang thuê một căn hộ dài hạn. Cụ thể, anh thuê cả căn hộ rồi lại cho sinh viên hoặc các hộ gia đình thuê lại, sau đó “ăn” tiền chênh lệch hoa hồng hàng tháng.

Năm 2022, anh nghe được rằng chủ nhà làm ăn thua lỗ nên có ý định bán căn hộ nhưng số tiền vượt ngoài khả năng anh có thể mua. Lúc đó anh Lâm quyết định vay mượn cả người thân và ngân hàng để mua lại căn hộ.

“Vị trí căn hộ và các phòng đều khá đẹp, hơn nữa tôi nắm bắt rằng thị trường bất động sản phân khúc này thanh khoản tốt, vì vậy dù phải cố vay mượn nhưng tôi vẫn xác định phải mua. Đúng như tôi dự đoán, cho đến nay giá căn nhà đã tăng lên khoảng 20% và tôi có nguồn thu nhập từ tiền cho thuê hàng tháng để bù vào khoản tiền vay ngân hàng”, anh Đào Văn Lâm cho biết.

Song song với những nhà đầu tư sử dụng hợp lý đòn bẩy tài chính thì không ít trường hợp vì quá lạm dụng đòn bẩy tài chính khiến công cụ này trở thành gánh nặng, áp lực lớn, thậm chí khiến nhà đầu tư mất trắng.

Chị Phạm Thị Thanh (trú tại Ba Đình, Hà Nội) cho biết, thời điểm cuối năm 2021, thị trường đất nền ven đô sốt nóng đến mức nhiều người mua miếng đất, hai tuần sau sang tay đã lãi cả trăm triệu khiến cho chị cũng nóng lòng muốn đầu tư.

“Thấy bạn bè xung quanh đầu tư đất nền ven đô lãi lớn, người mua xe, người xây nhà làm tôi cũng sốt ruột. Khoảng tháng 2 năm 2022, tôi được một người bạn cũng là một môi giới bất động sản giới thiệu một miếng đất 120 m2 tại khu vực Gia Lâm (Hà Nội) có vị trí địa lý đẹp và mức giá 3 tỷ đồng. 

Tôi nghĩ rằng đầu tư lúc thị trường đang nóng rất dễ thanh khoản và lợi nhuận sang tay cũng lớn hơn, dù trong tay chỉ có khoảng 2 tỷ đồng nhưng tôi đã không ngần ngại đi vay thêm 1 tỷ đồng còn lại để đầu tư. Sau khi mua xong, đúng là cứ vài ngày tôi lại nhận được một cuộc gọi muốn mua đất với giá cao hơn, nhưng mức cao chưa đủ nên tôi vẫn tần ngần chưa muốn bán, đợi thêm một vài tháng nữa.

Cho đến tháng 4/2022, chỉ trong một thời gian ngắn thị trường đất nền ven đô hạ nhiệt nhanh chóng khi Ngân hàng Nhà nước có văn bản kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào thị trường bất động sản, rồi lãi suất của ngân hàng liên tục tăng khiến cho khách hàng đắn đo khi muốn “xuống tiền”.

Liên tiếp những cú bồi khiến thị trường đất nền ven đô cho đến nay gần như “đóng băng”. Mảnh đất của tôi từ đợt đó rao bán nhưng vẫn chưa có ai mua hoặc có mua thì trả giá còn thấp hơn giá ban đầu mua vào. Tôi có hỏi người bạn làm môi giới ngỏ ý muốn bán qua văn phòng bất động sản thì được biết nếu bây giờ bán hầu như phải chấp nhận cắt lỗ sâu và cũng không thể bán ngay trong vài ngày được, cần phải có thời gian. 

Vấn đề lo lắng của tôi nằm ở chỗ, từ đó đến nay, tôi phải gánh số lãi của khoản nợ ngân hàng 1 tỷ đồng thực sự rất mệt mỏi và đau đầu. Cho đến nay tôi đã không đủ sức trả lãi, đây cũng là việc mà tôi chưa lường trước được trước khi vay vì vốn dĩ nghĩ thị trường sẽ vẫn nóng và khi được giá cao thì tôi sẽ sang tay ngay miếng đất kia để kiếm một khoản lợi nhuận lớn.

Tôi đã cắt lỗ đến 200 triệu đồng nhưng có khách gọi điện đến với ý thăm dò và muốn giảm sâu nữa họ mới quyết định. Không bán thì không có tiền trả nợ, bán thì phải chấp nhận lỗ.”, chị Phạm Thị Thanh chia sẻ.

Thực tế, không ít những nhà đầu tư như chị Thanh, vì thấy lợi trước mắt mà “quên” đi việc phải cân nhắc khi sử dụng vốn vay sao cho hợp lý. Đa phần họ đều là những nhà đầu tư tay ngang hoặc ít kinh nghiệm “tham chiến” nên mới dẫn đến tình trạng nêu trên.

Giới chuyên gia nhận định, với những nhà đầu tư mới, phải thận trọng khi dùng đòn bẩy tài chính. Ví dụ ở giai đoạn đầu, nhà đầu tư nên đầu tư những khoản nhỏ để học hỏi kinh nghiệm, nếu có lỗ cũng xem như là học phí. Nên đầu tư vào những phân khúc bất động sản ổn định và ít biến động, thanh khoản cao, có thể dễ dàng mua bán với số tiền nhỏ. 

Phải lưu ý rằng số tiền đi vay không nên vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không nên quá 50% tổng thu nhập trong một tháng của bạn, nếu không bạn rất khó để xoay sở khi xảy ra vấn đề. Cần phải xây dựng kế hoạch để trả cả gốc lẫn lãi và thực hiện theo kế hoạch. 

Đặc biệt, khi xác định đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không nên nghĩ đến việc sẽ chỉ lướt sóng, “ăn xổi ở thì” nhằm kiếm lời mà cần có kế hoạch đầu tư và học hỏi kiến thức, kinh nghiệm. Có rất nhiều chương trình hoặc các lớp học trang bị kiến thức về đầu tư cho những nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” giúp giảm thiểu rủi ro, từ đó tận dụng được ưu điểm của công cụ đòn bẩy tài chính.