Trong suốt hai năm vừa qua, TP Hồ Chí Minh chỉ có duy nhất một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng

Nguồn cung loại hình nhà ở cao cấp, hạng sang tăng tới hơn 100%

Theo danviet.vn, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhận định quá trình phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở của thành phố hiện nay vẫn chưa thực sự bền vững, chưa thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn về loại hình nhà ở xã hội, giá thành phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa thực sự đa dạng về các sản phẩm, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở của thành phố vẫn chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở sau khi đầu tư xây dựng vẫn còn nhiều điều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự thực hiện xây dựng vẫn chưa đi kèm với hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Thành ủy, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo việc xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn năm 2021-2030. Nội dung chương trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định và đã được HĐND TP chính thức thông qua, đây là cơ sở để UBND TP Hồ Chí Minh sẽ tiến hành phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện.

Trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP đã xác nhận có 17 dự án đủ điều kiện để tiến hành việc huy động vốn loại hình sản phẩm hình thành trong tương lai, với tổng số lượng sản phẩm là 9.456 căn nhà và tổng diện tích mặt sàn là 860.205 m2. Trong đó, có đến 8.937 căn hộ chung cư với tổng diện tích mặt sàn là 668.644 m2; số lượng 519 căn nhà ở thấp tầng với diện tích mặt sàn là 191.561 m2. Tổng giá trị cần phải huy động cho tất cả các dự án này ước tính vào khoảng 77.591 tỷ đồng.

Nhìn chung, tổng số dự án nhà ở được đưa ra thị trường đã tăng khoảng 8,3% và tổng số căn nhà đã tăng thêm đến 46,58% so với cùng kỳ.Theo đánh giá chi tiết của Sở Xây dựng, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại khu vực TP Hồ Chí Minh đang bị mất cân đối trầm trọng, chưa thực sự bảo đảm được sự phát triển bền vững của thị trường và cũng chưa bảo đảm vấn đề an sinh xã hội theo nhu cầu thực tế.

Thông thường, tỷ lệ phân khúc căn hộ chung cư bình dân sẽ chiếm tỷ lệ cao nhất trên thị trường thế nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm tới 100%, và đang chiếm tỷ lệ thấp nhất. Bên cạnh đó, phân khúc sản phẩm căn hộ trung cấp cũng giảm 34,41%, trong khi đó phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp tăng cao tới 111,29%.

"Đây là dấu hiệu rõ ràng của sự lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ ràng nhất của việc phát triển thị trường bất động sản kém lành mạnh, thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản có thể tiếp tục tăng trưởng, phát triển bền vững, ổn định, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở có giá bán vừa túi tiền của đại đa số khách hàng có nhu cầu cần phải duy trì ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp; còn phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ nên chiếm phần tỷ lệ nhỏ nhất", Sở Xây dựng nhận định. 

Các dự án bất động sản có đủ điều kiện chuyển nhượng đang giảm mạnh

Ông Trần Hoàng Quân, từ thời điểm đầu năm 2021 cho đến nay, TP Hồ Chí Minh chỉ có duy nhất 1 dự án được xem xét đủ điều kiện để chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án sẽ là một trong các biện pháp hiệu quả, giúp giải quyết triệt để những vấn đề khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục các dự án, tiếp tục triển khai khởi công xây dựng lại đối với các dự án bị ngừng thi công thời gian dài, hoàn thiện các công trình, đưa sản phẩm vào thị trường giao dịch, giải quyết nhanh chóng được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng các dự án nhà ở trong thời gian gần đây ghi nhận tình trạng sụt giảm mạnh do chưa có đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do tình trạng thiếu hụt về nguồn cung quỹ đất, dẫn đến việc thiếu hụt về nguồn cung dự án mới, đặt biệt là thiếu hụt những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Về hình thức huy động vốn cho việc phát triển dự án nhà ở thương mại, các trường hợp giao kết hợp đồng dưới những hình thức hợp đồng đăng ký, đặt cọc, giữ chỗ,… theo pháp luật về dân sự đang chứng kiến những diễn biến phức tạp, có trường hợp đơn vị chủ đầu tư đã nhận tiền cọc ứng trước, giao kèo thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng cùng với khoản tiền rất lớn, thậm chí chiếm 80% giá trị căn hộ, tạo nên tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ rất lớn cho những người mua căn hộ khi tính pháp lý dự án vẫn chưa đầy đủ.

Trong khi đó, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của các đơn vị chủ đầu tư hiện nay là rất khó, dẫn đến việc chưa có đủ cơ sở để xử lý những vi phạm đối với những đơn vị chủ đầu tư trong việc thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nói trên là do các dự án bất động sản khi triển khai thực hiện phải chịu sự tác động bởi nhiều luật, quy định như Luật đầu tư, Luật nhà ở, đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị, kinh doanh bất động sản...

Trong khi đó, các quy định của các pháp luật nói trên khi ban hành và chuyển tiếp vẫn chưa có được sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục triển khai, thậm chí nhiều bộ luật còn chồng chéo, dẫn đến tình trạng có nhiều dự án bất động sản phải thực hiện việc rà soát lại các thủ tục pháp lý, điều này đã tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường địa ốc, gây ra nhiều sự khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời làm suy giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, triển khai xây dựng và kinh doanh bất động sản. 

Thanh khoản thị trường bất động sản chậm lại trong nửa cuối năm

Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chia sẻ thông tin, ngay sau khi dịch bệnh Covid-19 ổn định, TP Hồ Chí Minh đã chủ động ban hành ra các gói hỗ trợ để kịp thời phục hồi kinh tế-xã hội, trong đó có việc hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các đơn vị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đến nay, các hoạt động thực hiện đầu tư xây dựng đã cơ bản được phục hồi trở lại như thời điểm trước khi xuất hiện dịch bệnh.

Cụ thể, trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm, TP Hồ Chí Minh đã phát triển 4 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt được tỷ lệ là 60% so với chỉ tiêu đề ra trong năm 2022 là mức 6,6 triệu m2 sàn), nâng tổng diện tích mặt sàn nhà ở bình quân đầu người của thành phố lên ngưỡng 21,14m2/người.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đưa ra dự báo là thị trường bất động sản trong thời điểm 6 tháng cuối năm vẫn sẽ hoạt động bình thường thế nhưng nhiều khả năng sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ các thông tin sai lệch, không chính xác về nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch bất động sản sẽ bị hạn chế, tính thanh khoản bị chậm.

Hiện nay, các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến thị trường bất động sản như là tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, các chính sách liên quan tín dụng, sự phát triển thị trường lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của số lượng nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát vô cùng hiệu quả thế nên thị trường lúc này rất khó có thể xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản trong khoảng thời gian cuối năm 2022.

Trong thời gian tới, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tiến hành đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính đi theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian triển khai thực thi giải quyết hồ sơ, giảm thiểu tối đa chi phí thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản.

Trước mắt, thành phố đã xây dựng được hệ thống trình tự thực hiện thủ tục đầu tư triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại các dự án nhà chung cư để các nhà đầu tư nắm được thông tin và biết cách thực hiện.

Thành phố sẽ tận dụng triệt để gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về việc hỗ trợ lãi suất vay từ ngân sách nhà nước đối với những khoản vay của các doanh nghiệp, hợp tác xã, hội nhóm kinh doanh để từ đó tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và dự án cải tạo, triển khai xây dựng lại dự án nhà ở chung cư, góp phần vào việc an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho đối tượng những người thu nhập thấp, trung bình gặp khó khăn về việc sở hữu nhà ở.

TP cũng sẽ có quy định cụ thể để ngăn chặn, hạn chế tối đa các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: một căn hộ được bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc bắt buộc công chứng); huy động vốn của khách hàng thông qua các hình thức như đặt cọc trước, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để tiến hành xử lý).

Các đối tượng có hành vi cung cấp những thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc là có dấu hiệu lừa đảo khách hàng trong việc môi giới, giao dịch bất động sản sẽ bị xử phạt nghiêm minh.