TP Hồ Chí Minh kiến nghị được tự tính hệ số điều chỉnh giá đất

Khó khăn, vướng mắc về giá đất tại TP Hồ Chí Minh

Theo đó, Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh ngày 17/2/2022 có công văn khẩn số 477/UBND-ĐT do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố, ông Phan Văn Mãi ký, gửi Thủ tướng Chính phủ. Trong công văn này, TP Hồ Chí Minh đã nêu lên nhiều ý kiến vướng mắc, kiến nghị.

Theo ông Phan Văn Mãi, thời gian qua việc xác định, thẩm định cũng như quyết định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hay bồi thường, hỗ trợ đối với tổ chức, cá nhân khi Nhà nước có yêu cầu thu hồi đất, thành phố đã giao các đơn vị liên quan thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai 2013 cũng như các Nghị định, Thông tư khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, việc áp dụng các phương pháp xác định, thẩm định và quyết định giá đất theo Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố, ông Phan Văn Mãi nêu thực trạng trong quá trình thực hiện Nghị định số 44/2014 của Chính phủ, cũng như Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nhiều vướng mắc, khó khăn.

Ngoài ra, Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cho biết, khi áp dụng các Nghị định, Thông tư nêu trên vào thực tiễn đã nảy sinh ra một số bất cập, khó khăn cần giải quyết. Đó là việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực tế của một bất động sản trên thị trường là khá khó khăn. Lý do là bởi trên thực tế, việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch như các nước phát triển, dẫn tới cơ quan quản lý khó xác định được giá trị thật của bất động sản, gây khó khăn trong thẩm định giá.

Một số khó khăn, vướng mắc khác được Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh gửi kiến nghị tháo gỡ tới Thủ tướng. Đầu tiên là vấn đề tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn.

Dẫn chứng quy định của Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, TP Hồ Chí Minh cho rằng, tại điều 28 quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể, sau đó trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt. Từ cơ sở này mới tổ chức chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu. 

Nêu điểm bất cập trong quy định này, văn bản của Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cho rằng, không thể thực hiện việc lập kế hoạch. Lý do là lập kế hoạch có tính chất dự báo, vừa dựa vào khoa học, vừa phải bám sát thực tiễn là điều vô cùng khó khăn cho đơn vị lập kế hoạch. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, đối với việc lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu như hiện nay mất rất nhiều thời gian do những bất cập, chồng chéo của quy định pháp luật. Điều này làm ảnh hưởng tới công tác chỉ đạo, điều hành trong việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất. 

Đối với việc xác định giá đất cụ thể, thành phố cũng chỉ ra những khó khăn, hạn chế của các quy định hiện nay. Đó là, theo Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, để xác định giá đất, đơn vị tư vấn sẽ khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 3 thửa đất có các đặc điểm giống với thửa đất cần xác định giá, nhưng phải được chuyển nhượng thành công trên thị trường trước đó; trúng giá quyền sử dụng đất tới thời điểm định giá cũng không quá hai năm. Quy định này gặp hạn chế bởi các thông tin giá giao dịch không được minh bạch. Ví dụ như việc mua bán được thanh toán bằng tiền mặt, không thông qua ngân hàng, không qua sàn giao dịch, cũng như không có quy định về quản lý giá của bất động sản. Trong khi, để có thông tin về giá giao dịch của bất động sản so sánh, được lấy từ các nguồn như: giá trúng đấu giá; giá thị trường; giá trên sàn giao dịch bất động sản; phỏng vấn trực tiếp người mua hoặc bán… 

Từ đó, Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cho rằng, khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi thì cơ quan quản lý mới kiểm tra và thu thập thông tin để xác định, thẩm định và quyết định giá. Nghĩa là “hậu kiểm”. Do đó còn chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Trong khi đó, đơn vị tư vấn chịu ảnh hưởng bởi ngoại cảnh, khách quan có thể làm ảnh hưởng tới quá trình xác định giá đất. 

Còn theo Nghị định 44 của Chính phủ, nếu áp dụng quy định thẩm định giá gồm 5 phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất cũng còn chưa phù hợp. Bởi đối tượng và điều kiện áp dụng phương pháp định giá hiện nay chưa được quy định cụ thể. Thực tế, có những trường hợp với một thửa đất sẽ cho hai kết quả khác nếu áp dụng hai phương pháp định giá khác nhau. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cũng chỉ ra thực tế, các thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng và thửa đất có giá trị cao hơn có sự chênh lệch nhau, mặc dù có thể nằm sát nhau.

Nhiều kiến nghị về thẩm định giá đất

Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh, khi thực hiện việc thẩm định giá, các cơ quan đã làm việc rất thận trọng theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực hết sức nhạy cảm, bên cạnh các quy định chồng chéo, bất cập của pháp luật nên không thể tránh khỏi những sai sót trong quá trình thực hiện. Khi tiến hành thanh tra, kiểm toán nhận định nặng nề, đã gây áp lực lớn cho cá nhân, cơ quan thực hiện thẩm định, từ đó dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, e ngại. 

Dựa trên thực tiễn thẩm định giá thời gian qua theo các quy định của pháp luật, tiêu biểu là Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cho rằng, giá đất dựa vào nhiều yếu tố, như: mục đích sử dụng, mật độ xây dựng… do đó, khi một trong các yếu tố thay đổi thì giá đất cũng sẽ thay đổi. 

Căn cứ vào phương pháp thẩm định giá đất được quy định ở Điều 4, Nghị định 44 của Chính phủ và các quy định khác, hiện nay Chính phủ có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá. Từ đó, Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh sau khi chỉ ra những khó khăn, bất cập, đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trên cơ sở phù hợp thực tiễn của thành phố. 

Từ đó, thành phố sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, tiền thuê đất đối với các khu, thửa đất không phân biệt giá trị dưới hay trên 30 tỷ đồng mà không phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất theo các phương pháp định giá như hiện nay.