Tin phân tích bất động sản mới: Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó vì hết vốn

Theo Vietnam+, hiện nay, nguồn vốn vẫn là một trong những khó khăn của công ty bất động sản. Khảo sát phân tích bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy có hơn 70% đơn vị phản ánh rằng chính sách và cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động đối với hoạt động của doanh nghiệp.

Cả ba dòng tiền chính của công ty bất động sản đến từ phát hành trái phiếu, khách hàng và vốn tín dụng ngân hàng thì đều đang gặp vướng.

Theo báo cáo của Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế), ngành địa ốc có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp ghi nhận ở mức đáng kể với 40,2%.

Điều đó tức là doanh nghiệp chịu rủi ro chính khi kinh doanh, tuy nhiên lại không hưởng được nhiều thành quả, và bị xói mòn vì chi phí tài chính, do vậy không có tích lũy để tái đầu tư.

Nhiều công ty bất động sản chia sẻ rằng họ hiện nay chưa tiếp cận được lãi suất thấp, đặc biệt là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế room tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận mức lãi suất cao.

Mặt khác, đặc thù của ngành bất động sản là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Khi chi phí vốn quá lớn, đầu tư trong lĩnh vực này cũng chưa không ít rủi ro.

Đặc biệt là trong hoàn cảnh thanh khoản đóng băng như hiện nay khiến hàng loạt dự án phải tạm ngừng vì vướng mắc liên quan tới pháp lý. Điều đó càng khiến lượng tồn kho bất động sản tăng mạnh.

Theo Chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, rất ít công ty bất động sản bán được hàng để có doanh thu và lợi nhuận trong thời gian qua. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận ở mức thấp.

Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động cùng với dòng tiền âm sẽ khiến rủi ro chậm trả gốc, lãi của các doanh nghiệp địa ốc gia tăng. Bên cạnh đó, phân tích bất động sản cho thấy các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đó là vấn đề nghiêm trọng của thị trường.

Bởi lẽ, công ty bất động sản không bán được sản phẩm thì sẽ không có dòng tiền để tái đầu tư. Mặt khác, đa phần các ngân hàng nhìn vào việc doanh nghiệp có dòng tiền để cho vay hay không.

Chuyên gia phân tích bất động sản nhận định việc tồn hàng khiến dòng tiền từ mọi phía tắc lớn như doanh thu, ngân hàng và nhà đầu tư. Một vòng quanh quẩn thiếu vốn vẫn tiếp tục buộc lại doanh nghiệp.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích bất động sản và đưa ra lời đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên cân nhắc hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng nhằm gỡ nút thắt về vốn, nới điều kiện vay vốn nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà, nhà ở thương mại, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn.

Ông Châu lấy ví dụ ở điều kiện vay vốn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN nêu rõ về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng ngoại đối với khách hàng được giữ nguyên kể từ năm 2016 tới nay chỉ ra tính ổn định và hợp lý của quy phạm pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các hiểu và triển khai của các ngân hàng thương mại lại không giống nhau về việc áp dụng những điều kiện vay vốn.

Do đó, HoREA nhận định cần phải đổi mới cách hiểu, và vận dụng thực hiện của ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn, tuy nhiên có nới hơn một chút về điều kiện vay vốn.

Qua đó, hỗ trợ cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận tín dụng tốt hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn khó khăn như hiện tại.

Bởi lẽ, chủ đầu tư hiện nay phải cung cấp nhiều văn bản để chứng minh tính hợp pháp của dự án để vay được tín dụng của các ngân hàng thương mại. Chẳng hạn như, quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư; giấy phép xây dựng của dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; tài sản bảo đảm cho khoản vay và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư; văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở…

Thế nhưng, phân tích bất động sản còn khó khăn, ông Châu nhận định không cần thiết chứng minh nhiều thủ tục.

Cụ thể, không nên đề nghị chủ đầu tư phải cung cấp văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực hay để làm tài sản thế chấp.

Theo ông Châu kiến nghị, NHNN nên yêu cầu Ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng nhằm bù đắp tài chính với khoản vay không quá 30% tổng mức đầu tư của dự án nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Nếu dự án đã có giấy phép xây dựng và khởi công thì ngân hàng thương mại có thể cân nhắc cho chủ đầu tư vay tín dụng để sớm thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Theo các chuyên gia, khó khăn đã được phát hiện và hàng loạt chính sách mới đã được đưa ra kịp thời trong thời gian ngắn để hỗ trợ doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý các vấn đề nội tại.

Chẳng hạn như việc xây dựng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cũng liên tục có các Thông tư mở ra cơ chế để doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ; chính sách liên quan đến thủ tục hành chính, và đặc biệt là chính sách cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu ít nhất đến năm 2024.

Dẫu vậy, các chuyên gia phân tích bất động sản cho rằng doanh nghiệp địa ốc đang cần sự trợ giúp lớn hơn thế bởi từ đầu năm đến nay vẫn có đơn vị giải thể, phá sản và doanh nghiệp nào ở lại thì cũng chật vật, chìm trong khó khăn.

Lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau dù còn áp lực nợ gốc, lãi. Tuy nhiên, vẫn có rủi ro tiềm ẩn rất lớn khi doanh nghiệp không có nhiều nguồn thu và thậm chí không có nguồn thu để bù đắp. Do đó, doanh nghiệp mong rằng Chính phủ vẫn tiếp tục ban hành các cơ chế, chính sách, đột phá và mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới để thị trường bất động sản năm sau có thể ấm trở lại.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!