Phân tích thị trường bất động sản: M&A có thể bùng nổ trong 2 - 3 năm tới

Hiện nay, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng đã ảnh hưởng đến tâm lý chung của toàn thị trường. Tuy nhiên, các tập đoàn lớn của nước ngoài vẫn chọn Việt Nam là điểm đến khi họ kì vọng sẽ có thêm nhiều thương vụ M&A trong hai năm tới.

Năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải đối mặt với hàng loạt khó khăn do áp lực kinh tế toàn cầu và các thách thức toàn cầu cũng như nội địa. Bên cạnh đó, tình trạng lãi suất cao thời điểm cuối năm 2022 đầu năm 2023 làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc tâm lý bất ổn cho các nhà đầu tư.

Tình trạng lạm phát gia tăng tại các quốc gia trên thế giới cũng đã tạo áp lực lên chi tiêu cho hộ gia đình, lĩnh vực sản xuất gặp hàng loạt khó khăn với mức tồn kho cao, đơn đặt hàng giảm đã ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam.

Ngoài ra, sự chậm trễ trong quá trình phê duyệt những dự án nhà ở đã kìm hãm việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý chung của các nhà đầu tư trên thị trường. Theo ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, trong hai năm qua Chính phủ Việt Nam đã rất cố gắng trong việc quản lý và giải quyết vấn đề này và hướng tới xây dựng một tương lai tốt đẹp hơn.

Vị chuyên gia này cho biết: “Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới được dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam.

Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Mặc dù lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao, Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong năm 2023, Savills Việt Nam vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường tiềm năng này”.

Theo vị chuyên gia này, thách thức lớn nhất ở thời điểm hiện tại của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam chính là thủ tục hành chính, đặc biệt là việc giải quyết những khoản phí sử dụng đất vẫn còn rất phức tạp, rắc rối và tốn thời gian của nhiều người.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng với quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ Chính phủ. Trong đó, vấn đề giải quyết tiền sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 đã trở thành yếu tố hết sức quan trọng trong quá trình phát triển những dự án nhà ở.

Hiện tại, trên thị trường bất động sản Việt Nam có một thực trạng là rất ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, vì thế khiến cho các nhà đầu tư cũng dè dặt hơn khi tham gia vào thị trường. Từ đó, đã dẫn đến tình trạng khan hiếm đối với việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay cho các dự án bất động sản.

Sự phức tạp trong việc thay đổi trong tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng để xác định thời điểm tối ưu cho quá trình phát triển dự án bất động sản cũng rất tốn thời gian. Trong khi đó khung pháp lý thay đổi chưa toàn diện, chưa được triển khai đầy đủ đã khiến cho cơ quan chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện.

Do đó, quá trình M&A muốn tăng nhanh và nhiều cũng rất khó thực hiện cho đến khi có những thay đổi và tiến triển rõ trong việc giải quyết tiền sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất một cách hoàn thiện và đồng bộ. Một ví dụ cụ thể nhất chính là những sản phẩm condotel trên thị trường đã từng nở rộ rồi lại lụi tàn do vướng mắc về pháp lý nên các cơ quan chính quyền địa phương vẫn còn do dự trong việc cấp chứng nhận dù đã có những giải thích rõ ràng trong khung pháp luật.

Chuyên gia Savills nhận định Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội khi phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, đô thị hóa hoàn thiện nên hút được các khoản đầu tư dồi dào từ nước ngoài (FDI) và tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh chóng. Hiện tại, chỉ cần khung pháp lý được hoàn thiện thì chắc chắn hoạt động M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong 2 - 3 năm tới.

Trong đó, nguồn đầu tư dự kiến chủ yếu đến từ các quốc gia lớn mạnh tại Châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản, bên cạnh tiềm năng bắt đầu nhen nhóm từ các nhà đầu tư Trung Đông. Đặc biệt, ngành công nghiệp của Việt Nam sẽ được hưởng nhiều điều tích cực hơn nhờ vào hiệp định thương mại tự do (FTA), qua đó, sẽ tạo cơ sở đầu tư đa dạng và tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp. Nếu như nhận được nguồn đầu tư này chắc chắn nền kinh tế, tài chính hay bất động sản của Việt Nam sẽ “thay da đổi thịt”.

Nếu hoạt động M&A có thể tăng mạnh về số lượng và chất lượng trong thời gian sắp tới chắc chắn sẽ giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc. Do đó, cần phải có những điều chỉnh hợp lý để hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại.