Mua bán bất động sản vẫn chưa sôi động dù lãi vay đã giảm

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, doanh nghiệp và ngân hàng có những vướng mắc chưa được giải tỏa như tiếp cận tín dụng, lãi suất, thủ tục pháp lý…

Mặt khác, các chủ đầu tư kiến nghị nhiều bất cập liên quan tới thủ tục, lãi suất, hạn mức, tài sản bảo đảm,... gây nên khó khăn khi vay vốn, còn các ngân hàng thương mại lại nhận định rằng nguyên nhân không thuộc về họ.

Đã nhiều lần Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định những diễn biến trên thị trường bất động sản và khó khăn của doanh nghiệp có ảnh hưởng trực tiếp tới ổn định kinh tế vĩ mô và chất lượng tín dụng. Ngành ngân hàng thời gian qua cũng đã có những giải pháp để góp phần đẩy nhanh thị trường này phát triển bền vững, kích thích hoạt động mua bán bất động sản diễn ra nhộn nhịp hơn.

Theo ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB chia sẻ tại "Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội" tất cả đều biết thị trường bất động sản gặp khó khăn pháp lý. Do là ngành kinh doanh rủi ro nên ngân hàng bắt buộc phải thẩm định thủ tục kỹ càng ở giai đoạn này bởi rủi ro hơn ngân hàng càng phải làm chặt chẽ hơn, bởi vậy thời gian có thể tiếp tục kéo dài hơn.

Thế nhưng, doanh nghiệp phối hợp với ngân hàng cùng tháo gỡ, cung cấp hồ sơ đầy đủ để giải quyết vấn đề này. Về nguyên tắc, ngân hàng luôn tìm kiếm những gì chưa được phô ra để quản trị tính rủi ro, trong khi doanh nghiệp khi gửi hồ sơ cho ngân hàng thì luôn gửi những thông tin tích cực.

Vị này cho biết, hai bên cần phải hợp tác sao cho nhanh nhất có thể mà không thể yêu cầu chỉ lúc thị trường rủi ro, ngân hàng nới lỏng quy định ngược lại với quản trị về rủi ro. Về phía ngân hàng, ông cho biết ngành luôn chia sẻ phối hợp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Ngân hàng cũng chưa có bất kỳ chính sách nào siết chặt thị trường cho vay bất động sản và thậm chí còn mở rộng cho khách hàng cá nhân vay mua. Đối với người tiêu dùng hiện nay, vướng mắc lớn nhất là niềm tin.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, dư nợ bất động sản hiện đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Ngoài ra, ông cũng nêu một số vướng mắc khiến mua bán bất động sản hiện nay kém sôi động.

Đầu tiên là dự án nhà ở xã hội thiếu hụt khi một số dự án không bán được, là vì đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định giá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó có thể chứng minh được khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.

Thứ 2 là cơ cấu của thị trường chưa có sự cân đối, khi phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với khả năng tài chính của người dân vẫn còn thiếu hụt. Ông Tùng cho biết lãi vay từ đầu năm tới nay đã giảm 2,5%, tuy nhiên giá nhà không hề giảm.

Thứ ba là người mua nhà còn có tâm lý tiếp tục chờ đợi giá xuống hay chưa có điều kiện để mua nhà. Theo vị này, Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt, tuy nhiên lượng tiền gửi từ đầu năm tới nay vẫn chảy vào ngân hàng dù lãi suất thấp. Mặt khác, dư nợ vay mua nhà lại sụt giảm liên tiếp.

Đối với việc lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng cho biết tùy theo năng lực tài chính của mỗi ngân hàng mà lãi vay sẽ khác nhau. Các ngân hàng có tinh thân chung đều giảm lãi suất cho vay, tuy nhiên việc giảm tới mức nào thì còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng. Sẽ phải cho vay lãi suất cao nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao. Ngoài ra, các ngân hàng có nợ xấu cao thì phải trích lập dự phòng lớn, còn giá vốn cũng bị đẩy lên cao khiến lãi suất cho vay cao.

Bởi vậy, theo khuyến nghị của ông Tùng, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, triển khai theo đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào những phân khúc có nhu cầu ở thực.. thì mới có thể tạo niềm tin được với ngân hàng, góp phần thúc đẩy giao dịch mua bán bất động sản.

Theo Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh, lãi suất đã giảm đáng kể, trong đó có cả các khoản vay vũ. Lãi suất theo đó là yếu tố quyết định bởi thị trường, cạnh tranh không thể yêu cầu một mức lãi suất ưu đãi được vì đó là điều phi thị trường.

Ông nói thêm rằng ngân hàng càng ngày càng sợ cho doanh nghiệp bất động sản vay. Dù là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhưng VPBank giờ cũng sợ.

Theo ông Vinh, nếu trước đây, doanh nghiệp bất động sản đầu tư và mua sắm nhiều ở giai đoạn huy động vốn dễ dàng thì đến thời điểm khó khăn như hiện tại, cần phải bán bớt tài sản, chấp nhận lỗ một chút hoặc hòa vốn, phải làm việc với ngân hàng để trả nợ mà không phải ngồi im để chờ đợi ngân hàng hỗ trợ, gia hạn bởi như vậy là không công bằng.

Đơn của, ngân hàng cũng không thể hỗ trợ được nếu mỗi doanh nghiệp nắm một lúc tới 30-40 dự án mà cứ ngồi giữ thì sao mà thoát ra được.

Theo vị tổng giám đốc ngân hàng này, ngân hàng sẵn sàng cho vay nếu doanh nghiệp bất động minh bạch. Chính các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc lại cách dùng vốn của mình, không thể sử dụng tiền của dự án này sang dự án khác được.

Thực tế cho thấy giá nhà trong 1 thập kỷ qua đã tăng hàng chục lần. Tính riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng 2 con số, thậm chí gấp đáng kể so với cùng kỳ.

Thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng trong quý III/2023, giá bán bất động sản sơ cấp không có nhiều thay đổi so với các quý trước, đã bắt đầu đi ngang và thậm chí tăng nhẹ tại các địa phương có tín hiệu hồi phục tích cực. Các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng chấp nhận hạ giá sâu so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản. Thế nhưng, so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư thì mức giá này vẫn cao hơn nhiều.

Về hoạt động mua bán bất động sản, mức độ quan tâm loại hình chung cư đã có tín hiệu hồi phục, nhu cầu tìm thuê và tìm mua chung cư đã rục rịch tăng so với quý trước. Trong đó, người mua tìm kiếm nhiều nhất ở các căn hộ có giá khoảng 2-4 tỷ đồng, hiện nay đã có dấu hiệu hấp thụ tốt tại các thành phố lớn, chủ yếu ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng ở vùng lõi trung tâm.

Đối với đất nền trong dự án bất động sản và nhà ở riêng lẻ, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư đã tăng so với 2 quý đầu năm 2023, thế nhưng, nhìn chung thì tình hình giao dịch mua bán bất động sản vẫn chưa có nhiều cải thiện.

Cùng theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland của chúng tôi để tìm hiểu và nắm rõ thông tin hơn về hoạt động mua bán bất động sản trên thị trường hiện nay.