Cần tập trung tháo gỡ luật đất đai để thị trường bất động sản hồi phục

Theo Người lao động, mới đây, Báo cáo tổng hợp vấn đề chất vấn được Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường gửi tới các đại biểu đã đánh giá Chính phủ đã có nhiều hành động khi ban hành hàng loạt văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như văn bản, công điện đôn đốc của Thủ tướng đề nghị các bộ ngành và địa phương thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản (BĐS). Thế nhưng, thị trường này vẫn bị ách tắc và gặp khó khăn từ thủ tục pháp lý, vốn đầu tư và quỹ đất.

Thiếu đất ở nên không được chấp thuận

Một số thủ tục hành chính về đầu tư còn rườm rà và các phân khúc lệch, và vốn tín dụng vào thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó nên buộc phải ngừng đầu tư, thi công dự án và điều này cũng khiến nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác đối mặt với khó khăn triền miên.

Cơ quan thẩm tra cho biết thị trường bất động sản còn gặp vướng mắc pháp luật về đất đai như xác định tiền sử dụng đất, giá đất, giải phóng mặt bằng hay quy định để chọn nhà đầu tư chồng chéo với quy định đấu thầu, đầu tư, đất đai… Đó là trở ngại lớn đối với sự hồi phục của thị trường nhà ở.

Ngoài hơn 100 dự án bất động sản gặp vướng mắc đã và đang được nghiên cứu tháo gỡ tại TP HCM, thì gần đây Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo gửi lên UBND thành phố về tình hình triển khai chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn.

Theo đó, có 62 dự án trong tổng 117 hồ sơ dự án yêu cầu chấp thuận chủ trương đầu tư mà cơ quan này đang thụ lý đã không đáp ứng được đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vì không có đất ở hay không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở, căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Bởi vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND TP HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư bởi không đáp ứng được quy định của Luật đầu tư và Luật Nhà ở. Điều đó khiến doanh nghiệp bất động sản cảm thấy lo ngại vì quy định triển khai dự án có thể bị nghẽn.

ThS Nguyễn Nhật Khanh, giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM) cho biết việc không chấp thuận chủ trương đầu tư của 62 dự án này về góc độ pháp lý là hoàn toàn phù hợp. Thế nhưng, nếu xét theo diễn biến của thị trường bất động sản và góc độ kinh tế, việc này có nhiều điểm không thực sự phù hợp.

Bởi lẽ, doanh nghiệp cần có quỹ đất đủ lớn để thực hiện dự án nhà ở thương mại, tuy nhiên thực tế chỉ ra rằng số lượng dự án có 100% đất ở hoặc có một phần đất ở chỉ chiếm không vượt quá 5% trong tổng số dự án trên thị trường.

Do đó, điều kiện về hình thức sử dụng đất khắt khe này đã gây nhiều trở ngại khi doanh nghiệp đề xuất chủ trương xây dựng dự án nhà ở thương mại. Cả trăm tỉ đồng đầu tư triển khai những dự án này có thể bị chôn chân, khiến nguồn vốn đầu tư bị lãng phí và cũng không thể giải quyết được bài toán nguồn cung nhà ở nếu không tìm cách tháo gỡ.

ThS Nguyễn Nhật Khanh cho biết cần có giải pháp về pháp lý và quản lý nhằm gỡ rối cho các dự án kể trên. Xét về góc độ pháp lý, Quốc cần nhanh chóng nghiên cứu sửa đổi quy định liên quan đến hình thức sử dụng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại trong Luật nhà ở theo hướng không giới hạn các hình thức sử dụng đất để triển khai dự án, thay vì chỉ có đất ở như hiện tại, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo phù hợp quy hoạch dùng đất và xây dựng của địa phương.

ThS Khanh nêu quan điểm: “Ở góc độ quản lý, trước mắt UBND TP HCM có thể hỗ trợ chủ đầu tư của 62 dự án này thông qua tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện thực hiện dự án NƠTM (khi trúng thầu sẽ được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án NƠTM) hoặc chuyển đổi mục đích từ dự án NƠTM sang nhà ở xã hội để không bị ràng buộc về hình thức sử dụng đất".

Cần phải sửa đổi nhiều quy định để thúc đẩy thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM đã đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1 và điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm tạo điều kiện để nhà đầu tư và doanh nghiệp được quyền thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất với các loại đất hay đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đô thị, đất, xây dựng để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, ông Châu còn chỉ ra quy định tại điểm b khoản 1 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nội hàm chật hẹp hơn so với các quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013 vì chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Bởi vậy, quy định này chưa tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai, chưa đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp hay chính đáng của người đang dùng đất.

Ông Châu cho rằng các nhà đầu tư trong 10 năm tới sẽ không còn được phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác" để triển khai dự án nhà ở thương mại nếu quy định này được phê duyệt. Do đó, cũng sẽ không có nhà đầu tư nào đủ điều kiện "phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" theo quy định tại khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường nêu ý kiến tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, đã có nhiều vấn đề phát sinh tại thành phố thời gian qua khi đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cơ quan chức năng theo đó phải có văn bản chấp thuận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và đã gây ra nhiều hệ lụy.

Ông Bùi Xuân Cường cho biết, quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ở khoản 2 điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có một trong các loại giấy tờ về sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng cho thuê đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…). 

Mặt khác, Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.

Người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền để được chậm chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Điều đó có nghĩa là, trường hợp chủ đầu tư được giao đất, tuy nhiên không triển khai xong nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định, bao gồm cả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bởi vậy, UBND TP HCM đề xuất ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh nội dung về điều kiện đất đai với thủ tục chấp thuận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là "chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" để hạn chế vấn đề pháp lý phát sinh ở bước sau, nhất là cấp giấy chứng nhận cho người dân.