Chuyên gia phân tích thị trường bất động sản: Tại sao giá phải tiếp tục tăng?

Theo Kinhtedothi, cùng với những chính sách vĩ mô, việc giá bất động sản không tăng sẽ tác động tiêu cực đến quá trình phát triển kinh tế.

Số liệu tổng quan

Thống kê phân tích thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước có gần 800.000 giao dịch bất động sản trong năm 2022, trong đó có đến 85% giao dịch là đất nền. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra rằng hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản với nhiều năm kinh nghiệm trong nghề thì các giao dịch được thống kê cũng chỉ chiếm ⅓ tổng giao dịch. Điều đó có nghĩa là nhiều giao dịch sang tay mà không thông qua sang tên nên tính sơ bộ thì cả nước có khoảng 2 triệu giao dịch hàng năm.

Theo thống kê từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước có 350.000 - 400.000 môi giới bất động sản thường xuyên hoạt động ở các tổ chức và doanh nghiệp. Đơn cử, trung bình hàng năm, mỗi môi giới thu được 100 triệu đồng thì tổng lượng tiền phải trả cho môi giới từ 35.000 – 40.000 tỷ đồng. Theo đó, trung bình mỗi giao dịch, môi giới được 1%, thì tổng số tiền giao dịch sẽ tương ứng với 145-166 tỷ USD. Như vậy, mỗi giao dịch trung bình là 1,7-2 tỷ đồng.

Theo một thống kê khác từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế Việt Nam tính đến giữa năm 2023 là 12,32 triệu tỷ đồng, ứng với 513 USD. Trong đó, dư nợ ngành bất động sản là 2,74 triệu tỷ đồng, ứng với mức 114 tỷ USD (các thống kê trên đấy đến từ nhiều nguồn và nhiều giá trị có tính nội suy mà không có con số chính xác).

Thế nhưng, qua phân tích thị trường bất động sản, có thể đoán được dư nợ tín dụng bất động sản có lẽ cao hơn nhiều số 2,74 triệu tỷ đồng. Chẳng hạn những con số trên là đúng thì cũng có thể thấy được tác động của bất động sản đối với nền kinh tế, chiếm kha khá so với GDP và đặc biệt đa số giao dịch bất động sản đều là hoạt động đầu tư mà không phải mua ở.

Nhận định của giới đầu tư

Theo thống kê ở trên, hàng năm ghi nhận lượng giao dịch bất động sản rất lớn và đa số trong đó lại là hoạt động đầu tư, đầu cơ. Có thể nhìn nhận vào thực tế để phân tích hành vi của nhu cầu đầu cơ diễn ra như thế nào. 

Nếu giá trị trung bình của một bất động sản là 1,75 - 2 tỷ đồng thì đa số phải đi vay chứ không có sẵn tiền mặt. Mà đi vay thì lãi suất nằm ở 10-12%. Điều đó có nghĩa là người ta chỉ đi mua bất động sản nếu nhắm chừng lợi nhuận từ loại hình này đem đến cao hơn lãi vay ngân hàng. Khi đó, các nhà đầu tư kỳ vọng mức 30%/năm, hoặc gấp đôi trong vòng 3 năm.

Tuy nhiên, quan điểm này đang phần nào tạo cách tính giá bất động sản ở Việt Nam. Chẳng hạn, nhà phố cho thuê sẽ thấp tiền hơn so với chung cư cùng mức giá. Đó là vì người ta kỳ vọng giá nhà phố tăng nhanh hơn so với chung cư. Theo phân tích thị trường bất động sản, tiền thuê chỉ là một phần, tiền tăng giá của chính tài sản là phần còn lại để người quyết định xuống tiền đầu tư.

Mặt khác, phía ngân hàng cho vay cũng như vậy, căn cứ vào khả năng tăng giá của tài sản cầm cố mà không phải dựa vào tiền sinh ra được từ khai thác tài sản, bởi tiền chắc chắn sinh ra từ khai thác tài sản thường thấp hơn khá nhiều lãi vay ngân hàng. Theo đó, giới đầu tư chỉ hành động nếu thấy thị trường bất động sản sẽ tăng trong 2-3 năm, trong khi không cảm thấy điều đó sẽ không đầu tư.

Sẽ có vấn đề nếu bất động sản không tăng giá?

Phân tích thị trường bất động sản thời gian gần đây cho thấy Chính phủ và các bộ, ngành khi thấy bất động sản gặp khó đã ngay lập tức vào cuộc ban hành những chính sách, cơ chế để tháo gỡ khó khăn. Tính trên khía cạnh vĩ mô, nếu thị trường bất động sản tiếp tục trì trệ sẽ gây nên khó khăn cho cả nền kinh tế và có thể xét trong những trường hợp cụ thể hơn.

Đầu tiên là vì một số lượng lớn người tham gia vào thị trường với kỳ vọng thị trường tăng và với cách thức sử dụng tiền vay để tham gia đầu tư. Chính những người tham gia sẽ gặp chuyện nếu thị trường không tăng. Ví dụ, nhiều người gồng lãi ngân hàng ở thời điểm hiện tại vì không chịu nổi lãi ngân hàng cho khoản vay để đầu tư. Lý do là vì không bán được tài sản như kỳ vọng.

Thứ hai có liên quan đến ngân hàng. Bởi lẽ, nhiều người vay sử dụng thu nhập kỳ vọng từ bất động sản để làm hồ sơ vay. Cũng như vay kinh doanh bất động sản, việc vay đầu tư bất động sản không đạt được lợi nhuận sẽ khiến khoản vay đó gặp nguy hại. Mà lý ra, việc vay kinh doanh bất động sản chỉ dành cho các công ty bất động sản, nhưng tại Việt Nam, điều đó gần như xảy ra ở cả nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư gặp chuyện thì ngân hàng cũng sẽ gặp chuyện theo.

Thứ ba là sự kỳ vọng. Phân thị trường bất động sản thất tốt, người ta vẫn mua ở giá cao vì tâm lý kỳ vọng sẽ bán lời. Tuy nhiên, khi thị trường chững với giá thấp thì người ta vẫn không mua bởi không thấy được khả năng có thể ra hàng. Hơn nữa, biết làm gì cho nó có lãi mấy chục phần trăm nếu không đầu tư bất động sản. Do không biết nên thôi không làm gì cả, việc gửi ngân hàng lãi thấp cũng được, có còn hơn là không.

Theo đó, khi bất động sản đứng thì kèm theo dòng tiền cũng đứng. Trong khi các ngành sản xuất khác thì bản chất lợi nhuận không cao lắm. Nếu tính trung bình, không cao bằng việc làm bất động sản. Do đó, không biết làm gì tiếp theo nếu không đầu tư bất động sản. 

Ở Việt Nam vẫn có câu “làm thuê cả đời không bằng tiền lời lô đất” ắt hẳn có lý do.

Hệ lụy

Dẫu biết rằng bất động sản liên tục tăng cao sẽ không tốt bởi nó tác động đến nhiều ngành nghề trong tương lai, tuy nhiên nó đứng giá là sẽ gây ảnh hưởng ngay lập tức. Phân tích thị trường bất động sản cho thấy chúng ta vẫn đang đổ lỗi cho các chủ đầu tư trực tiếp hay tìm cách móc nối với môi giới để thổi giá bất động sản. Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể thì các chủ đầu tư chỉ đóng góp được một phần trong thị trường này. Việc tăng giá bất động sản chính là ý chí của tất cả những người tham gia thị trường.

Thực tế cho thấy số lượng môi giới thực sự tham gia thị trường là bao nhiêu? Với khoảng 350.000 – 400.000 môi giới chuyên nghiệp và một cơ số khác nhà đầu tư nhỏ lẻ cùng chủ đầu tư, kinh tế sẽ gặp khó khi thị trường bất động sản “đứng im”. Tuy nhiên, nếu thị trường không “đứng” thì cái khổ còn lớn hơn bởi bản chất là cứ mua bất động sản xong rồi chờ nó tăng giá như vậy mà không phải là thị trường đúng. Bởi lẽ, có làm thì mới có ăn, còn mặc định mua là lời, trong khi mua bằng tiền vay thì dường như không làm mà vẫn có ăn. Do vậy, cần giảm tốc sau giai đoạn phát triển nóng để thị trường bất động sản tái cơ cấu.