Nỗi khổ khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc

Hoang vắng và ế ẩm

Theo Vietnam Finance, nhiều người tâm huyết với câu chuyện đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đã không khỏi xót xa với bầu không khí kinh doanh trầm lắng. Nhiều khu phố thương mại được các chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng đã lâu, tuy nhiên vẫn bị trống hàng loạt.

Theo chị Hà Vũ Ánh, một nhà đầu tư đến từ TP. HCM, Phú Quốc đã từng thành công thu hút rất nhiều nhà đầu tư cá nhân nhờ sự phát triển nóng trong giai đoạn 2017-2021. Chính chị Ánh cũng đã nhanh chân mua một căn nhà phố thương mại ở An Thới với giá 10 tỷ đồng và một căn biệt thự nghỉ dưỡng với giá mua trên 30 tỷ đồng. Tuy vậy, cả hai sản phẩm này đều đang “ngủ đông”.

Chị Ánh cho biết khu phố thương mại chỉ có lác đác vài căn là hoàn thiện để mở nhà hàng, cafe, còn lại 80% bỏ trống nên chị cũng không muốn hoàn thiện. Trong khi, đối với căn biệt thự, chủ đầu tư hiện đã không còn trả mỗi năm lãi suất 10% như cam kết, có doanh thu cho thuê thì cũng chia, tuy nhiên chỉ đạt mức lãi 3%/năm, còn nợ ngân hàng 11%/năm, xem như là thua lỗ lớn.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc tính đến tháng 9/2023 tồn kho khoảng 16.000 sản phẩm (bao gồm cả shophouse, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng) là thị trường đứng thứ 3 về tồn kho loại hình bất động sản này sau Bình Thuận và Bà Rịa Vũng Tàu.

Anh Bùi Tiến Anh, một môi giới chuyên nghiệp tại TP. HCM cho biết quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc đã đến từ hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ. Thế nhưng, do nhiều lý do như dịch vụ du lịch thiếu chuyên nghiệp, du khách vắng dần và vé máy bay đắt đỏ thời gian qua nên sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không có khả năng sinh lời.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đã tham gia thị trường một cách vội vàng, thiếu sự thấu đáo khi hoạch định, triển khai và vận hành dự án mà điển hình là nhà phố thương mại. Do đó, đa số nhà đầu tư cá nhân thất bại xét trên khía cạnh doanh thu mỗi năm.

Theo anh Tiến Anh, nhà phố không có kiến trúc đặc sản. Một số chủ đầu tư chỉ sao chép đơn thuần các sản phẩm hiện hữu thiên về xi măng cốt thép mà bỏ qua xu hướng về thẩm mỹ văn hóa, du lịch nhằm kiến tạo nét đặc trưng riêng cho sản phẩm. Do đó, du khách không thích trải nghiệm. Tại Phú Quốc, nhà phố không thể đơn thuần là “nhà” để kinh doanh mà cần có những thông điệp ý nghĩa về văn hóa. Do đó, các dịch vụ mọc lên đều ế.

Anh Tiến Anh cũng cho rằng đa số chủ đầu tư bàn giao xong cho người mua thì bỏ qua yếu tố vận hành đồng bộ, nhiều khu không có trường học, chợ, bệnh viện. Do vậy, cuộc sống bị đảo lộn nếu cả gia đình kéo hết về đó để kinh doanh dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, cafe.

Anh Phú Cường, một nhà đầu tư ở Hà Nội, đã chi hơn 6 tỷ đồng để mua 2 căn condotel tại Phú Quốc vào năm 2019. Lúc đầu năm 2021, anh nhận bàn giao và trải qua hơn 1 năm tê liệt do dịch bệnh. Tưởng chừng 2022 sẽ cho thuê tốt hơn nhưng lại chỉ được đông khách trong vài tháng. Kể từ cuối năm 2022 đến nay, đa số nhà để trống.

Anh Cường cũng cho hay trong các kỳ nghỉ lễ, cả hai căn vẫn được lấp đầy, trong khi ngày thường vẫn có vài đoàn khách nên đủ để bù lại chi phí, đỡ một phần lãi vay. Tuy nhiên, kể từ đầu năm nay, số khách chỉ đếm trên đầu ngón tay.
 
Trong khi, chị Trịnh Minh Thư, chủ nhân của căn condotel tại khu vực An Thới lại buồn phiền than thở rằng không có khách thuê cùng với sức ép từ khoản nợ hơn 3 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2022) tăng lên sau khi chị hết ưu đãi lãi suất, buộc phải rao bán cắt lỗ 15% tương đương với mức giảm gần 500 triệu đồng, tuy nhiên đã 3 tháng trôi qua vẫn không có khách hỏi.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Research, sức cầu và nguồn cung các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng năm 2022 giảm mạnh. Tỷ suất lợi nhuận thông qua việc đầu tư officetel, condotel giảm, nhiều căn chỉ đạt quanh 1%/năm và thậm chí thu không đủ bù.

Khi nào hết “ngủ đông”?

Dù đang ngập trong khó khăn, thế nhưng các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc vẫn đang đặt nhiều kỳ vọng vào quy định mới của Chính phủ về việc cấp sổ hồng cho các loại officetel, condotel… Đặc biệt, vừa qua Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các địa phương khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Theo đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản. Theo đó, vấn đề pháp lý, trong đó có sổ hồng trước nay vẫn được xem là sợi dây thòng lọng siết chặt bất động sản nghỉ dưỡng hiện đã được cởi trói. Còn lại, vấn đề là thực thi nhanh của các địa phương.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Guru Property - khu vực miền Nam, trong giai đoạn cuối năm 2023 - 2024, bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc có nhiều cơ hội dẫn đầu xu hướng hồi phục. Theo ông Tuấn, đề xuất của tỉnh Kiên Giang nâng hạn miễn thị thực lên nửa năm kỳ vọng tạo nên đột biến về lượng du khách trong thời gian sắp tới.

Thế nhưng, chuyên gia cho rằng niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh dòng tiền khó xuống thấp. Dù các loại hình officetel hay condotel tại Phú Quốc có được cấp sổ cũng vẫn sẽ gặp khó khăn về thanh khoản trong ngắn hạn.

Theo bà Helen Trần, Giám đốc nguồn vốn của một quỹ đầu tư bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc khiến các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp chịu tổn thất lớn. Tuy nhiên, sự thay đổi đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về một cách hợp lý, để các công ty và cá nhân kinh doanh du lịch lưu trú thực hiện tái cơ cấu, có cách đầu tư sinh lời hợp lý, như vậy mới có thể phát triển bền vững.

Bà Helen Trần nhận định việc phát triển các sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng và biệt thự là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt. Thế nhưng, quá trình này cần được hoạch định thận trọng để đem lại giá trị đối với chủ đầu tư, khách lưu trú và chủ sở hữu.

Các chủ đầu tư cần chú trọng tới khía cạnh chất lượng của dự án, cách vận hành hậu bàn giao hiệu quả hơn là đơn thuần tập trung vào quy mô. Ngoài ra, Phú Quốc cần nhiều biện pháp đồng bộ để vực lại ngành du lịch như có sản phẩm hấp dẫn hơn, điều chỉnh giá vé máy bay, cung cách quản lý chuyên nghiệp hơn.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Anh cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn biến theo hướng không thuận lợi. Đó là vì sự phát triển ồ ạt khiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang ở tình trạng vượt cầu. Cùng với đó là sự cạnh tranh không lành mạnh khiến cảnh quan thiên nhiên bị phá vỡ, làm sức hút du lịch giảm.

Ông Anh cảnh báo nếu bất động sản nghỉ dưỡng không có giải pháp tốt, ngăn chặn nguy cơ bỏ hoang ngày càng lan rộng thì cả chủ đầu tư và nhà đầu tư vẫn chịu tâm lý nặng nề, tác động tiêu cực đến thị trường.

Tham khảo thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhất các tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!