Góc nhìn chuyên gia: Thị trường bất động sản Việt Nam không khủng hoảng như Trung Quốc

Bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Nhiều năm nay, chính quyền siết chặt tín dụng BĐS, khủng hoảng trái phiếu nổ ra khiến dòng vốn đổ vào thị trường này chững lại, phân khúc trung và cao cấp đóng băng vì không có người mua, trong khi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thiếu trầm trọng.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại một Diễn đàn trước đó, lượng giao dịch BĐS trong giai đoạn 2022 - 2023 giảm tới 90%.

Theo cơ quan đánh giá tín nhiệm Standard & Poor's, thị trường bất động sản Trung Quốc đã chao đảo với sự kiện vỡ nợ của tập đoàn xây dựng khổng lồ Evergrande trong khi hơn 500 công ty phát triển BĐS khác đã tuyên bố vỡ nợ hoặc không thể thanh toán nợ trong vòng 3 năm qua.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã sụp đổ

Nguyên nhân là vì các doanh nghiệp này đã vay mượn quá nhiều trong những năm qua để tăng tốc xây dựng hàng triệu căn nhà trên toàn quốc trong bối cảnh nhu cầu sụt giảm, khiến nguồn cung nhà ở dư thừa, giá bán đi xuống.

“Khủng hoảng” BĐS ở Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam “không khủng hoảng” như Trung Quốc, mà chỉ có vấn đề về nguồn cung, theo giám đốc cao cấp về đầu tư của Savills Vietnam - Ông Sử Ngọc Khương cho hay

“Hiện tại đối với thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta đang đang rơi vào khủng hoảng thiếu nguồn cung dẫn đến giá trị bất động sản gia tăng nhưng thanh khoản thấp, bởi vì người mua sẽ không đầu tư vào những thời điểm như bây giờ, bởi vì họ sẽ không sử dụng đòn bẩy tài chính như vay vốn ngân hàng do lãi suất cao” - Vị chuyên gia giải thích và nói thêm: “Nếu vay ngân hàng để mua thì khó mà bán lại vì thị trường thứ cấp không có”.

Trong khi nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng chậm lại vì tác động từ sự khó khăn của những nền kinh tế lớn như Mỹ và châu Âu khiến cho thu nhập của người lao động mất ổn định và hạn chế khả năng mua nhà của họ.

Vì vậy, giá bán bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân, dẫn tới thanh khoản thấp trong 2 năm qua, khi nhu cầu cao mà nguồn cung thiếu thốn hoặc nếu có thì giá bán cũng ngoài tầm với.

Giá bán nhà tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân

Theo số liệu của ông Khương, tại TP. HCM, giá bán một m2 nhà ở trong trung tâm từ 4.000 - 5.000 USD, trong khi thu nhập bình quân đầu người của dân thành phố này từ 4.000 - 4.500 USD/năm.

“Ví dụ một cặp vợ chồng trẻ mới ra trường, dành dụm suốt 10 năm để mua một căn hộ có giá 150 ngàn USD là rất khó”, “Trừ khi họ tích lũy được hơn một nửa số tiền đó còn lại vay ngân hàng.” - Ông dẫn chứng.

Ngoài ra, vấn đề nữa khiến giá nhà phân khúc thấp tăng cao là “thủ tục pháp lý quá phức tạp khiến quá trình phê duyệt dự án kéo dài đến 4 - 5 năm”, trong khi các nhà đầu tư BĐS dự kiến tung sản phẩm ra thị trường sau 1 - 2 năm triển khai. “Thời gian kéo dài khiến giá nhà ở xã hội tăng từ 50 triệu đồng lên 70 - 80 triệu đồng/m2”, “Thủ tục như vậy khiến các nhà đầu tư tập trung vào phân khúc trung và cao cấp thay vì nhà ở giá rẻ.” - Vị này nói,

Theo lời vị chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam “không sụp đổ như Trung Quốc” vì Chính phủ Việt Nam giao cho Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng và trái phiếu đổ vào thị trường BĐS và hướng nguồn tiền vào sản xuất, kinh doanh và dịch vụ.

Lợi ích từ sóng hạ tầng

Theo ông Nguyễn Thanh Ngà - Chủ tịch công ty Bất động sản Xanh Toàn cầu (TP. HCM), trong bối cảnh hiện nay, bất kỳ doanh nghiệp BĐS nào cũng gặp tình trạng “đóng băng”.

Tuy nhiên, Bất động sản Xanh Toàn cầu đã xoay sở bằng cách tăng cường sản phẩm BĐS giá rẻ và dành cho người có thu nhập thấp nên vẫn duy trì tăng trưởng. Vị này dự đoán, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ khởi sắc với làn sóng đầu tư mới từ Mỹ và các nước phương Tây.

“Sau chuyến thăm của Tổng thống Joe Biden vừa qua, nhiều Việt kiều và các nhà đầu tư nước ngoài đã đổ bộ vào Việt Nam. Trong khoảng 20 ngày này, họ tìm kiếm những loại đất lớn để đầu tư, họ biết đây là giai đoạn có thể nói là quay đầu của thị trường BĐS Việt Nam” - Ông Ngà nói.

Ông cũng cho biết, Chính phủ Việt Nam đã có những chính sách kiềm chế đầu tư vào BĐS theo kiểu đầu cơ. “Hiện tượng đầu cơ rồi sau đó bất động sản bị ế, đóng băng, bán không được thì Việt Nam chưa có, bởi Việt Nam còn thiếu trầm trọng nhà ở” - Vị này nói và khẳng định, đây là sự khác biệt rõ nhất giữa thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc.

“Thời gian tới khi nhu cầu về nhà ở và nhu cầu phát triển kinh tế vẫn vậy thì chắc chắn nguồn cung nhà ở tại Việt nam sẽ ngày càng thiếu trầm trọng” - Ông Ngà cho biết.

Vốn FDI

Ngoài ra, theo vị lãnh đạo này, thị trường BĐS Việt Nam rất hấp dẫn đối với những nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc. Kể từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở mới của Việt Nam cho phép nhóm đối tượng là người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.

Chủ tịch công ty Bất động sản Xanh Toàn cầu cho biết, khả năng sinh lời của bất động sản Việt Nam khá tốt nhờ nhu cầu cao và nhu cầu tìm nhà của các nhà đầu tư nước ngoài, lao động nước ngoài cũng như kiều bào để an cư lạc nghiệp tại Việt Nam đều rất cao.

“Đối với những dự án có chủ đầu tư lớn, nếu họ bị ngộp tài chính, họ đang thiếu tiền thì các nhà đầu tư quốc tế sẽ tìm kiếm các dự án như vậy để mua, rồi hoàn thiện lại, sau đó bán cho những người có nhu cầu ở thực” - Ông Ngà chỉ ra.

Ông Nguyễn Thanh Ngà - Chủ tịch công ty Bất động sản Xanh Toàn cầu

Về những nhà đầu tư Trung Quốc, vốn đang đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản các quốc gia khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Singapore, Indonesia, hiện cũng quan tâm nhiều hơn tới bất động sản Việt Nam. Theo chính sách của Việt Nam, nhà đầu tư Trung Quốc không thể đầu tư đất nền hay nhà ở mặt đất, mà chỉ có thể đầu tư vào nhà xưởng, kho bãi, căn hộ, nhà chung cư.

“Khủng hoảng đầu tư bất động sản Trung Quốc không làm ảnh hưởng nhiều tới thị trường Việt Nam. Hiện họ vẫn đang tìm cơ hội đầu tư vào Việt Nam” - Ông Ngà nói và cho biết thêm, doanh nghiệp của ông đang tìm cơ hội từ những nhà đầu tư Trung Quốc.

Theo chuyên gia Sử Ngọc Khương, nhóm đầu tư quốc tế trên thị trường bất động sản Việt Nam phần lớn đến từ Mỹ, châu Âu cùng một số nước trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương như Hàn Quốc, Nhật Bản, Hong Kong, Singapore. Ông nói: “Chủ yếu là những người sống và làm việc tại Việt Nam và những Việt kiều về Việt Nam sinh sống”.

“Thực tế, đối với thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những sản phẩm nhà ở thì nhóm người nước ngoài hay Việt Kiều mua nhà ở là con số rất nhỏ so với nhu cầu rất cao về nhà ở của người dân trong nước, đặc biệt là tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM - Nơi dân các tỉnh đổ về sinh sống tập trung” - Ông Khương phân tích.

Về nguyên nhân khiến bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài là vì giá rẻ, vị trí gần. Nhà đầu tư quốc tế mua để làm nơi nghỉ dưỡng của họ tại Việt Nam, để cho thuê hoặc để sau một thời gian bán ra kiếm lời.

Nhưng pháp luật Việt Nam đang hạn chế số lượng bất động sản bán cho đối tượng người nước ngoài ở mức 30% của một dự án.

Dự đoán về tình hình thị trường BĐS thời gian tới, vị chuyên gia nhận định, sau khi Chính phủ bơm vốn vào nền kinh tế thì sang các tháng cuối cùng của năm 2023 sẽ có dấu hiệu phục hồi trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Thanh Ngà, phân khúc nhà ở có giá trị vài chục đến vài trăm tỷ đồng bắt đầu ghi nhận người tìm kiếm mua sau thời gian dài “đóng băng”. Vị này dự đoán, thị trường địa ốc có thể phục hồi vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024, sau khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm lãi suất để thúc đẩy thị trường bất động sản.