Tin phân tích thị trường bất động sản: Khó hấp thụ vốn không phải lỗi của ngân hàng

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, trên nhiều diễn đàn và hội nghị lớn nhỏ, tiếp cận tín dụng và tăng trưởng tín dụng trở thành những vấn đề được bàn luận vô cùng sôi nổi. Những chủ đề như tăng room bất động sản, nới room, khơi thông điểm nghẽn tín dụng, tăng trưởng tín dụng khởi sắc… được thị trường đón nhận như một tâm lý khả quan.

Các chuyên gia phân tích thị trường bất động sản đều cho rằng đây là một ngành có tác động lan tỏa rất lớn. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản hồi phục, phát triển thị trường bất động lành mạnh, an toàn, bền vững đang trở thành vấn đề bức thiết để tạo nên một lực kéo quan trọng đối với sự hồi phục của nền kinh tế.

Mặt khác, nền kinh tế vẫn còn gặp nhiều thách thức và là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản dù đã khởi sắc hơn trước nhưng vẫn chưa thể trở lại với đà tăng trưởng.

Việc các chính sách tiền tệ liên tục được đẩy mạnh việc cải cách linh hoạt và điều chỉnh thời gian qua liệu có đúng là công cụ tối ưu nhất để giải cứu các công ty bất động sản nói riêng thoát khỏi tình trạng khủng hoảng và nền kinh tế nói chung thoát cảnh sụt giảm? Chính sách tiền tệ có phải nguyên nhân khiến doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, tín dụng tăng trưởng thấp?

Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đã đưa ra và bình luận phân tích thị trường bất động sản thông qua vấn đề này tại báo cáo nghiên cứu "Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý với thị trường bất động sản".

Hệ thống tổ chức tín dụng ghi nhận thanh khoản đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng. Cụ thể, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng trong 2 tháng cuối năm 2023. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay có xu hướng giảm, qua đó tổ chức tín dụng có điều kiện tốt để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế.

Trong bối cảnh chính sách về tín dụng không có gì thay đổi, tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn thấp, còn dư địa tín dụng đối với các tổ chức tín dụng khá rộng rãi và thanh khoản của hệ thống được Ngân hàng nhà nước duy trì dồi dào. Điều đó cho thấy lý do không nằm ở thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Thực tế cho thấy các tổ chức tín dụng không kém phần sốt ruột vì phải huy động tiền gửi rồi trả lãi cho người gửi tiền. Do đó, việc không cho vay sẽ tác động trực tiếp đến thu nhập của ngân hàng.

Lợi nhuận ngân hàng đến nay vẫn phụ thuộc nhiều vào thu nhập lãi thuần đến từ hoạt động huy động vốn và cho vay. Do đó, tín dụng tăng trưởng chậm đồng nghĩa với việc quy mô nguồn thu nhập chính của ngân hàng sẽ chịu ảnh hưởng theo. do đó, các tổ chức tín dụng hơn ai hết đều đang cố gắng để tăng trưởng tín dụng, đưa vốn tín dụng trở lại thị trường.

Thế nhưng, nỗ lực tăng trưởng tín dụng không có nghĩa là với việc nới lỏng, điều chỉnh điều kiện cho vay bằng mọi giá, nhất là đối với lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như lĩnh vực bất động sản.

Thực chất tín dụng ngân hàng là tiền của hàng trăm nghìn doanh nghiệp, hàng triệu người đã gửi gắm cho ngân hàng trên cơ sở niềm tin với hệ thống. Nhà băng có trách nhiệm dùng nguồn vốn đó một cách cẩn thận, hiệu quả và an toàn.

Không chỉ mang lại rủi ro cho chính ngân hàng, việc cho vay các dự án  dưới chuẩn, pháp lý không rõ ràng, phương án thu hồi vốn không khả thi hay có mức độ rủi ro cao còn khiến người gửi tiền và cả hệ thống tổ chức tín dụng gặp rủi ro.

Doanh nghiệp khó khăn, kinh tế khó khăn sẽ càng khiến ngành ngân hàng chật vật hơn trong việc tìm kiếm các dự án an toàn, khả thi để đầu tư các khoản tiền tiết kiệm hay tiền gửi mà các doanh nghiệp và người gửi tiền khác đã ủy thác cho họ.

Các phân tích thị trường bất động sản chỉ ra rằng cho vay để mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản và cho vay các dự án bất động sản có kỳ hạn từ 10-20 năm. Mặt khác, huy động của ngân hàng chỉ thường là 12-24 tháng, dài nhất là 36 tháng. Cho vay tới 10 năm hay 20 năm, trong khi huy động chỉ 3 năm thì rủi ro rất cao.

Bởi vậy, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần được khống chế bởi lý do giúp hệ thống an toàn.

Ngoài ra, phân tích thị trường bất động sản về tín dụng hiện nay cho thấy, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng tính đến ngày 30/9/2023 khoảng 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng bất động sản, còn tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64%.

Theo một số tin tức phân tích thị trường bất động sản, tín dụng kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm có sự tăng trưởng cao hơn so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm ngoái. Có thể thấy, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác trong 20 ngành kinh tế khác đang phải chia nhau gần 805 dư nợ tín dụng còn lại.

Khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế, bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ. Do đó, ngành ngân hàng cũng phải cân đối một cách hài hòa trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản uy tín, việc triển khai các dự án đúng tiến độ có tiền để trả nợ và có tiềm năng bán được hàng thì các nhà băng luôn sẵn sàng cho vay.

Tham khảo thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về các báo cáo phân tích thị trường bất động sản.