Tín dụng ngân hàng, trái phiếu gặp khó, quỹ tín thác bất động sản bắt đầu được chú ý

Tín dụng ngân hàng, trái phiếu gặp khó, REIT được chú ý

Nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu đến từ một số nguồn chính như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn cổ phần hoặc từ thị trường cổ phiếu… Tuy nhiên, những dòng vốn này thời gian qua đều sụt giảm mạnh, doanh nghiệp khó tiếp cận, khiến thị trường bất động sản đã khó càng thêm khó.

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là quỹ tín thác bất động sản) đang bắt đầu được chú ý.

REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp. Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền..., nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, lợi ích của hình thức này là huy động vốn cộng đồng cả trực tiếp và online. Điều này cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tham gia đầu tư bất động sản với nguồn vốn ít ỏi của mình. Đồng thời, quỹ này góp phần tăng nguồn vốn cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp như một kênh huy động vốn trung và dài hạn.

Ngoài ra, hình thức này cũng góp phần thúc đẩy thị trường chứng khoán bởi sau khi huy động vốn như vậy các chủ đầu tư, các quỹ tín thác sẽ phải phát hành các chứng chỉ đầu tư tín thác (giống như một công cụ chứng khoán, có thể giao dịch, thế chấp để vay vốn).

Ông Lực cũng cho biết đây là hình thức mới nên các chủ đầu tư, quỹ tín thác phải có các điều kiện về vốn, quy trình nghiệp vụ, khả năng kiểm soát rủi ro để phát triển nó và bảo đảm quyền lợi cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư có liên quan.

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản, bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì với việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định.

“Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định”, báo cáo nêu.

Theo VARS, REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.

Hoàn thiện pháp lý cho REIT theo hướng nào?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng thị trường REIT khá phổ biến trên thế giới nhưng còn quá mới mẻ tại Việt Nam do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.

“Quỹ tín thác là một trong những thế mạnh mà nhiều quốc gia phát triển họ đã áp dụng và mang lại hiệu quả lớn. Thông qua quỹ này, một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư được tập hợp để đầu tư, hoặc đứng ra đảm bảo đầu tư”, ông Thịnh nói.

Đồng thời, theo ông Thịnh, quỹ tín thác có số vốn lớn, được giám sát chặt chẽ, công khai, minh bạch nên quỹ sẵn sàng đầu tư vào các lĩnh vực mạo hiểm, rủi ro, tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý về hình thành, góp vốn, quản lý, vận hành… hiện chưa đầy đủ. Nhiều người kêu gọi nên thành lập quỹ tín thác nhưng bao năm nay vẫn chưa thực hiện được, thiếu hành lang pháp lý là một trong những nguyên nhân hàng đầu.

“Cần phải có hành lang pháp lý để người bỏ tiền vào họ yên tâm. Nếu họ không yên tâm thì không dám bỏ tiền”, ông Thịnh nói.

Bình luận về vấn đề pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho hay, Luật Chứng khoán 2019 đã cho phép thành lập quỹ đầu tư, trong đó có quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có thể làm đầu mối để quy định rõ hơn các thông tư hướng dẫn thành lập quỹ này; phương án khác là ban hành công văn hướng dẫn hoặc xử lý, giải quyết từng trường hợp một mà các chủ đầu tư hay quỹ đầu tư nộp đơn để xin thành lập quỹ đó.

Theo TS Cấn Văn Lực, bên cạnh những lợi ích thì với hình thức đầu tư này, nếu không quản lý tốt có khả năng bị thua lỗ, thậm chí mất vốn. Ngoài ra còn khả năng liên quan đến vấn kỹ thuật như khi huy động vốn online, trực tuyến có thể bị mất tiền, đánh cắp số tài khoản,...

Một điều cần chú ý nữa theo ông Lực là tính thanh khoản. “Tức là sau khi phát hành chứng chỉ đầu tư, nếu như lượt còn ít và thanh khoản thị trường chứng khoán chưa được tốt thì rõ ràng việc chuyển nhượng mua bán giấy chứng nhận vẫn còn khó khăn”, ông Lực chia sẻ thêm.

Cuối cùng, theo TS Cấn Văn Lực, hiểu biết của nhà đầu tư đối với hình thức này còn mới, nên phải tăng cường truyền thông đối với người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, nhà đầu tư phải tìm hiểu kĩ đầu tư vào quỹ nào, điều kiện đầu tư ra làm sao, điều kiện thanh toán thế nào, phí lãi, tiền gốc, thực hiện chuyển nhượng mua bán chứng chỉ đó như nào…

“Nên phân tán rủi ro bằng cách đa dạng hóa công cụ đầu tư, nên thử nghiệm công cụ này một phần chứ không phải tất cả. Ngoài ra, có thể ủy thác đầu tư cho trung gian tài chính để hiểu rõ hơn về quy trình, lợi ích có liên quan”, ông Lực nêu.