Tiềm năng nào cho thị trường BĐS bán lẻ trong năm 2022?

Có thể nói, dịch Covid-19 chính là “cỗ máy máy xay thịt” các doanh nghiệp kinh doanh mảng dịch vụ, bán lẻ. Trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát và có diễn biến phức tạp, ngành bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề. Chuỗi cung ứng toàn cần phần nào đó bị đứt gãy dẫn đến thiếu nguyên liệu. Bên cạnh đó, nhu cầu sử dụng các mặt hàng tiêu dùng (ngoài các mặt hàng liên quan đến y tế và thực phẩm) giảm nghiêm trọng. Rất nhiều nhà hàng, chuỗi kinh doanh… phải tạm đóng cửa hoặc dừng kinh doanh vô thời hạn.

Thực tế cho thấy, năm 2020 và nửa đầm năm 2021, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, việc các mặt bằng vốn trước đây được xem là địa điểm vàng trong kinh doanh thì nay bỏ trống căng biển cho thuê. Điều này cho thấy, không ít doanh nghiệp, chủ cửa hàng đã trả mặt bằng vì không thể kham nổi giá thuê nhà. Ở một số trung tâm thương mại, giãn cách xã hội cũng khiến nhiều doanh nghiệp, chủ gian hàng cũng phải chịu mất tiền cọc, “lui về sau” để “bảo toàn” vốn. Bởi khi không kinh doanh được mà mỗi tháng phải trả cả mấy chục triệu đến tiền trăm triệu thì nguy cơ “vỡ trận” là điều có thể lường trước được.

Hồi phục tích cực nhưng giá vẫn ở mức thấp

Đó là nhận định của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản bán lẻ và mặt bằng thương mại. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại, siêu thị lớn quý I năm 2022 đã tăng so với các quý trước, giữ ở mức 95%. Mặc dù mức tăng không quá nhiều so với 3 tháng cuối năm 2021 tuy nhiên, điều này cho thấy thị trường này đã hồi phục tích cực.

Trước đây, tình trạng san nhượng cửa hàng, nhà hàng trở thành “hot trend” mùa dịch thì đến nay việc này không còn phổ biến.

Theo Bộ Xây dựng, giá cho thuê mặt bằng thương mại bình quân tăng nhẹ hơn so với cuối năm 2021 tuy nhiên hiện nay, mức giá này vẫn thấp so với thời điểm trước khi dịch Covid-19 bùng phát.

Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, giá thuê trung bình tại tầng 1 khu vực ngoài trung tâm thành phố cao nhất khoảng trên 800.000 đồng/m2/tháng. Tại khu vực trung tâm cao nhất là trên 3 triệu đồng/m2/tháng.

Anh Nguyễn Thành Phong, chủ một quán kinh doanh hải sản trên phố Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội kể: “Vào cuối năm 2020, đầu năm 2021, chỉ cần lên mạng seach sang nhượng cửa hàng, công cụ tìm kiếm google cho ra hàng triệu kết quả. Khi đó, các chủ cửa hàng thi nhau sang nhượng để gỡ gạc ít vốn đầu tư và số tiền nhà đã đóng. Bởi họ thuê mặt bằng kinh doanh thường phải đóng tiền trước 6 tháng hoặc cả năm. Thời điểm đó, chỉ cần 40 triệu đồng có thể thuê được 1 tháng tại phố Trung Hòa với diện tích 80m2, nhà 4 tầng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, diện tích tương tự, chúng tôi muốn thuê phải bỏ ra số tiền 70-80 triệu đồng/tháng. Thậm chí, với số tiền ấy đến giờ cũng chẳng còn chỗ để thuê. Hiện nay, để tìm những mặt tiền đẹp làm nhà hàng hoặc cửa hàng rất khó”.

Tháng 7/2021, chị Nguyễn Thanh Định (phố Duy Tân, Cầu Giấy, Hà Nội) vừa chuyển nhượng cửa hàng chuyên bán Cơm gà Hội An với mức giá 150 triệu đồng bao gồm cả 3 tháng tiền nhà. Cửa hàng này trước dịch, chị Định thuê với mức giá 50 triệu đồng/tháng, đóng 6 tháng một lần. Thế rồi giãn cách xã hội, mặc dù vẫn bán được túc tắc mấy chục suất cơm/ngày nhưng không bù được tiền nhà. Mỗi tháng chị phải bù lỗ khoảng gần 30 triệu đồng. Vốn mỏng, không biết ngày nào dịch mới được khống chế hoàn toàn nên chị quyết định sang nhượng cửa hàng. Vào thời điểm đó, người mua chỉ “định giá” giá thuê mặt bằng này là 30 triệu đồng/tháng và 60 triệu đồng tiền thanh lý toàn bộ các vật dụng trong cửa hàng. Sau khi sang nhượng cửa hàng, chị Định nhận được rất nhiều lời mời thuê lại các gian hàng tại các trung tâm thương mại. Bởi lúc này, các gian hàng tại các trung tâm thương mại cũng rất trống.

“Sau đó chủ mới họ xoay sang buổi sáng kinh doanh xôi, buổi trưa bán cơm gà. Đến giờ này, tôi đi kiếm một mặt bằng với diện tích tương tự trên phố Duy Tân, chủ nhà chỉ đồng ý cho thuê với giá 55 triệu đồng/tháng”, chị Định nói.

Đến thời của bất động sản bán lẻ

Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đưa ra dự báo về thị trường bất động sản bán lẻ. Theo đó, VARS nhận định, 3 năm qua, dịch bệnh đã khiến thị trường bất động sản bán lẻ gặp nhiều khó khăn. Đến thời điểm này, khi kinh tế phục hồi, bất động sản bán lẻ sẽ có cú nhảy vọt trong thời gian sắp tới.

Thống kê của VARS, dự báo mức tăng giá cho thuê mặt bằng tại TP.HCM sẽ tăng trưởng hơn 3,5% trong năm tới. Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội là 1,5%. Ngành bán lẻ cũng được đánh giá là có mức tăng trưởng mạnh nhất trong năm 2022 và năm 2023, với mức tăng trưởng duy trì ở hai chữ số. Theo đó, tháng 4 năm nay, tổng mức bán lẻ tại Việt Nam tăng hơn 12% so với cùng kỳ năm 2021.

Trao đổi với PV về vấn đề này, Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Sóc Trăng cho biết, sau thời gian dịch bệnh, thị trường bán lẻ tại Việt Nam hồi phục mạnh mẽ là điều tất yếu. Dịch bệnh đã được kiểm soát nhờ chính sách tiêm vaccine của Chính phủ, thị trường du lịch mở cửa hoàn toàn, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã và đang quay trở lại Việt Nam.

“Dịp nghỉ lễ 30/4, 1/5, nhiều địa phương bị quá tải khi đón khách du lịch. Điều này cho thấy, người dân không còn hoang mang và đã thích nghi với việc sống chung với dịch bệnh. Việc kích cầu du lịch của Chính phủ và các địa phương đã có hiệu quả tức thời. Du lịch cũng chính là một trong những đòn bẩy cho thị trường bán lẻ”, Tiến sĩ Trần Khắc Tâm nói.

Theo ông Tâm, mới đây, một doanh nghiệp bán lẻ về thời trang hàng đầu Nhật Bản đã khai trương một cửa hàng tại TP.HCM với diện tích 3.000m2. Điều này cho thấy với với thị trường gần 100 triệu dân, Việt Nam đang là điểm đến hàng đầu của các doanh nghiệp bán lẻ trên thế giới. Việc các doanh nghiệp bán lẻ hàng đầu thế giới đến Việt Nam chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản bán lẻ và trung tâm thương mại.

Tiến sĩ Trần Khắc Tâm nói: “Sau thời gian “ngủ đông” vì dịch bệnh, đây là thời điểm mà các nhà bán lẻ trong và ngoài nước phải vào cuộc mạnh mẽ, mở rộng thị trường để có những bước phát triển mạnh mẽ, bù lại những chi phí họ đã bỏ ra trong 3 năm dịch bệnh. Không cần nói xa xôi, cứ đi dọc các con phố trung tâm tại các thành phố lớn sẽ thấy được sự phục hồi của thị trường bất động sản bán lẻ như thế nào”.