Thương vụ IPO của Đất Xanh có thật sự thành công?

Thương vụ IPO thành công của công ty bất động sản top đầu Việt Nam

Năm 2021, thương vụ IPO của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh được đánh giá là thương vụ IPO bom tấn của thị trường bất động sản giữa lúc dịch bệnh hoành hành, bất động sản có dấu hiệu chững lại. Tại thời điểm đó, giới phân tích kì vọng định giá cổ phiếu Đất Xanh Services (DXS) rơi vào khoảng 41.000 đồng/cp – 54.000 đồng/cp. Thời điểm đó, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services - DXS) đã thông qua kế hoạch chào bán tối đa ra thị trường hơn 71,66 triệu cổ phiếu, con số này  tương đương với 20% vốn sau đợt phát hành. Trong đó, các cổ đông hiện hữu của công ty chào bán ra hơn 35,8 triệu cổ phiếu, đồng thời, công ty cũng phát hành lần đầu ra công chúng tối đa khoảng 35,8 triệu cổ phiếu.

Thời điểm đó, Đất Xanh Service dự kiến thời gian lên sàn bắt đầu tư 29/3 – 19/4 với mức giá cổ phiếu được chào bán là 32.000 đồng/cp khi niêm yết trên HoSE. Tuy nhiên, kế hoạch này đã không thể hoàn thành theo đúng thời gian mong muốn và phải rời lại ngày IPO sau rất nhiều sự thắc mắc, hoài nghi của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Đất Xanh cũng từng chia sẻ mã cổ phiếu DXS sẽ lên sàn HNX trước khi niêm yết trên sàn HoSE nếu tình hình nghẽn lệnh tiếp tục phức tạp. Thời gian cụ thể họ không đưa ra mà còn phải phụ thuộc và tình hình thực tế cũng như kế hoạch phù hợp với tình hình thực tế của thị trường. Thời điểm năm 2021, đây được đánh giá là một trong những thương vụ IPO bom tấn của thị trường bất động sản nên không có gì lạ khi các chuyên gia phân tích nhận định kì vọng vào giá cổ phiếu của Đất Xanh chạm ngưỡng 41.000 đồng/cp – 54.000 đồng/cp, so với chỉ số P/E trung bình toàn ngành dao động 10.0x-13.0x.

Vốn điều lệ DXS sau IPO dự tăng từ 3.225 tỷ lên mức 3.583 tỷ đồng. Được biết, trong đợt chào bán của Đất Xanh sẽ có nguyên tắc ưu tiên đặc biệt khi số cổ phiếu thuộc sở hữu của các cổ đông hiện hữu được ưu tiên để phân phối trước mang đến sự linh hoạt tối đa với nguồn vốn của Đất Xanh. Tại thời điểm chuẩn bị IPO trong đợt Đại hội đồng cổ đông vào năm 2020, Đất Xanh đã đặt ra những ưu đãi với những nhà đầu tư có ý định rót vốn trong đợt phát hành của công ty. Những nhà đầu tư đăng kí mua cổ phiếu sớm nhất trong đợt phát hành đầu tiên ra công chúng sẽ được mua kèm các sản phẩm bất động sản do Đất Xanh làm chủ đầu tư hoặc phát triển dự được chiết khấu như sau: 

+ Đăng ký mua 10.000 cổ phiếu DXS khách hàng được chiết khấu 3%

+ Đăng ký mua 50.000 cổ phiếu DXS khách hàng được chiết khấu 5%

+ Đăng ký mua 100.000 cổ phiếu DXS khách hàng được chiết khấu 10%.

Đối với Công ty Đất Xanh Service (DXS) được thành lập từ 2003 đã có quá trình hình thành và phát triển rực rỡ khi tính đến thời điểm IPO họ đã chiếm được thị phần môi giới sơ cấp dẫn đầu trên thị trường khi chiếm khoảng 30% thị phần. Đồng thời, danh mục của công ty cũng rất đa dạng khi có hơn 130.000 sản phẩm từ trên 500 dự án lớn nhỏ và tệp khách hàng có thông tin thu thập được rơi vào khoảng hơn 7,5 triệu.

So với các đối thủ khác cùng phân khúc trên thị trường như Hải Phát (HPX), Cenland (CRE),… thì DSX có phạm vi hoạt động tương đối rộng từ môi giới sơ cấp - thứ cấp đến các dịch vụ tài chính, quản lý bất động sản. Tuy nhiên, DSX chủ yếu tập trung hoạt động  ở thị trường phía Nam với khoảng 47% doanh thu còn miền Bắc chiếm khoảng 36% thị phần và còn lại là miền trung.

Giai đoạn 2018 – 2020 là thời điểm phát triển mạnh mẽ của DXS khi tăng trưởng bình quân kép (CAGR) doanh thu đạt 14,9% dẫn đầu thị trường Việt Nam và vượt qua một số công ty khác trong khu vực. Đây chính là bước đệm quan trọng giúp cho DXS đủ điều kiện đáp ứng được yêu cầu IPO ra thị trường. 

Sau khi IPO lại khiến nhà đầu tư “hoang mang”

Từng được nhà đầu tư kì vọng khi trở thành thương vụ IPO nổi bật trên thị trường vào năm 2021, nhưng ngay sau đó hàng loạt các thông tin tiêu cực về DXS đã bùng nổ trên thị trường khiến nhiều nhà đầu tư phải hoang mang. Trước hết phải kể đến thời gian lên sàn liên tục dời lịch từ ngày này qua ngày khác trong năm 2021, khi ban đầu DXS dự kiến lên sàn vào cuối tháng 3 – đầu tháng 4, sau đó lại dời lịch đến cuối tháng 5. Nhưng phải đến giữa tháng 7/2021 cổ phiếu này mới lên sàn và niêm yết chính thức trên sàn HNX thay vì sàn HoSE như lúc đầu công bố. Nói về việc chậm niêm yết so với kế hoạch thì DXS đã giải thích do tình hình dịch bệnh ảnh hưởng khiến thủ tục xét duyệt trong quy trình bị kéo dài. Bên cạnh đó, sàn HoSE cũng xuất hiện tình trạng quá tải nên các giao dịch dễ bị tắc nghẽn. Vì thế, trong thời gian chờ khắc phục được lỗi này thì cổ phiếu DXS sẽ tạm thời niêm yết trên sàn HNX. 

Tiếp đó, nhà đầu tư thêm một phen ngạc nhiên khi công ty thông báo giá niêm yết giao dịch trong ngày đầu tiên là 32.000 đồng/cổ phiếu, bằng với mức giá IPO khi ra mắt thị trường. Thậm chí, DXS còn không nhận lỗi mà chỉ đưa ra một văn bản thông báo mọi việc là do HoSE và mong nhà đầu tư thông cảm. Thậm chí, ngay trước ngày lên sàn trong bản cáo bạch của DXS cho thấy ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch công ty đã bán sạch cả chục triệu cổ phiếu DXS nắm giữ từ trước đó. Ngoài ra, những thành viên khác trong ban Hội đồng quản trị của DXS cũng chẳng sở hữu bất cứ cổ phiếu nào tại thời điểm này khiến cho nhà đầu tư không hiểu chuyện gì đang xảy ra và lo sợ “đặt niềm tin” nhầm chỗ.

Từ một thương vụ được kì vọng cổ phiếu DXS của Đất Xanh đã khiến nhiều người phải thất vọng. Việc thành công hay không vẫn là một câu hỏi được bỏ ngỏ nhưng rõ ràng nhà đầu tư đã không còn nhiều niềm tin với cổ phiếu của Đất Xanh như thời gian đầu.