Việt Nam hiện đang có gần 600 khu công nghiệp trên cả nước. Trong bối cảnh suy thoái chung, bất động sản công nghiệp là phân khúc hiếm hoi vẫn giữ được sự tăng trưởng ấn tượng. Thậm chí, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam hấp dẫn hơn nhiều quốc gia nhờ đồng nội ít mất giá, giá thuê cũng đang ở mức thấp hơn từ 25-40%. Mặt khác, Việt Nam cũng sở hữu vị trí địa lý khá tốt nhờ gần các chuỗi cung ứng chủ chốt của châu Á. Thêm vào đó, Việt Nam cũng là quốc gia hưởng lợi nhiều từ xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc, đặc biệt đối với những doanh nghiệp sản xuất lớn.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, ở nhiều tỉnh miền Bắc, phân khúc đất công nghiệp đều ghi nhận giá thuê tăng cao, trung bình 10-12%/năm. Thậm chí, có những điểm nóng tăng tới 15%/năm như kho, xưởng Bắc Ninh. Không chỉ giá thuê, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp này cũng rất cao, luôn ở mức trên 95%.

Dù vậy, bất động sản công nghiệp có mối liên hệ khá mật thiết với dòng vốn FDI. Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc từ cuối năm 2022, các chuyên gia dự báo năm 2023 vốn FDI vào Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn do rủi ro suy thoái toàn cầu.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, 6 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký vẫn trong xu hướng giảm, dù lượng giải ngân tăng. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký ước đạt 13,43 tỉ USD, giảm 4,3%. Các chỉ số thống kê cho thấy, tổng vốn FDI vào Việt Nam 6 tháng đầu năm 2023 thấp nhất kể từ 2017. Những địa phương có cơ sở hạ tầng tốt, thủ tục hành chính thuận tiện và năng động trong thu hút đầu tư... 

Theo nhiều chuyên gia, một trong những lực cản lớn nhất của bất động sản công nghiệp là khâu giải phóng mặt bằng chậm. Điều này khiến hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ ở nhiều dự án, khu công nghiệp. Hạn chế này cũng phần nào khiến dòng vốn FDI giảm tốc, ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Founder & CEO của Inmergers chia sẻ, đại dịch COVID-19 khiến kinh tế thế giới khó khăn, tiếp sau đó là căng thẳng leo thang giữa Nga – Ukraine kéo theo khủng hoảng năng lượng, chuỗi cung ứng đứt gãy, giá cả hàng hóa tăng mạnh… cũng khiến các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn.

“Tôi làm việc với một số đối tác nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản thì thấy họ có tâm lý chờ đợi, chững lại để tiếp tục nghe ngóng rồi mới quyết định đầu tư. Do vậy, dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam vừa qua đã có sự chững lại. Thêm vào đó, việc khởi tố hàng nhiều doanh nghiệp, quan chức vừa qua liên quan đến đất đai, bất động sản cũng khiến tâm lý e dè trong giới quan chức, việc phê duyệt dự án trở nên chậm chạp hơn. Điều này cũng ảnh hưởng tới việc đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam”, bà Thảo nêu.

Chung nhận định, ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc IIP Việt Nam - một doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cho hay, vướng mắc pháp lý, thủ tục kéo dài cũng là một trong những vấn đề khiến doanh nghiệp nước ngoài lo ngại ở thị trường Việt Nam.

Ngoài ra, khó khăn về thủ tục, pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp có sự giảm sút. Trong một báo cáo gần đây, Chứng khoán VNDIRECT cho biết, kể từ quý 1/2022, không có thêm đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào ở cả 2 miền Nam, Bắc và rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia. Việc chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án cũng kéo theo tình trạng chậm giải phóng mặt bằng, chồng chéo về quy hoạch. Do vậy, tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp diễn đến cuối năm 2023.

“Với thị trường miền Nam, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng sẽ khá hạn chế (khoảng 1.134ha). Còn thị trường miền Bắc, nhiều tỉnh có quỹ đất dồi dào với giá thuê hợp lý nhưng nhiều dự án còn chờ phê duyệt, do đó việc thiếu nguồn cung vẫn kéo dài hết năm 2023 và giai đoạn 2023-2026 kỳ vọng sẽ được bổ sung từ các tỉnh Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc”, báo cáo của VNDIRRCT nêu.

Thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang là bài toán khó khi tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao. Một số địa phương như Bắc Giang, Bình Dương tỷ lệ lấp đầy thậm chí lên tới 96-99%. Điều này sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn, trong khi nguồn cung mới của thị trường không thực sự nhiều.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của việc khó tăng nguồn cung là vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng; thủ tục kéo dài; khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ví dụ, Nghị quyết số 115/NQ-CP cũng yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa…

Không chỉ vậy, theo các chuyên gia, sự cạnh tranh từ các quốc gia trong khu vực cũng khiến thị trường bất động sản công nghiệp đối mặt với nhiều thách thức.

VNDIRECT cho hay, Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp nước ngoài vào Indonesia và quốc gia này hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện. Trong khi đó, sự phát triển của ngành xe điện và ngành công nghệ bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại khu vực ASEAN, tiềm năng thu hút vốn FDI tăng cao trong giai đoạn tới.

Đáng nói, các quốc gia trong khu vực đã đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, nhưng Việt Nam dường như đang chậm hơn so với các quốc gia khác trong xu hướng này.

Bình luận về nguy cơ này, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, sự cạnh tranh là có, nhưng cũng không quá đáng ngại. Indonesia có tốc độ thu hút vốn FDI khá tốt, nhưng các nhà đầu tư quốc tế cho rằng những yếu tố về ổn định chính trị, mức độ tăng trưởng kinh tế đang thua kém Việt Nam. Do đó, nếu đầu tư ngắn hạn thì họ chọn Indonesia nhưng về dài hạn thì họ sẽ chọn Việt Nam.

“Indonesia có dân số đông, lao động dồi dào, mức độ phát triển cũng rất khá nhưng họ thua Việt Nam ở sự ổn định và tốc độ tăng trưởng. Đây cũng chính là một trong những yếu tố quan trọng để Việt Nam thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài họ cũng khá tinh tường trong vấn đề này”, ông Thịnh phân tích.

Theo ông Thịnh, dù dòng vốn FDI có sự sụt giảm ở quý 1, nhưng theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), tính trong 5 tháng đầu năm thì lượng vốn đã tăng trở lại, dù không bằng cùng kỳ năm trước. Dự báo trong tương lai vốn FDI vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng và bất động sản công nghiệp vẫn thu hút tốt dòng vốn này.

Một trong những thách thức lớn đối với dòng vốn FDI vào Việt Nam là Thuế tối thiểu toàn cầu. Đây được coi là nội dung chính trong Chương trình chống xói mòn cơ sở thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS) do OECD khởi xướng và mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15%. Đối tượng áp dụng là các tập đoàn đa quốc gia có doanh thu hợp nhất từ 750 triệu EUR/năm trong ít nhất 2 năm.

Theo các chuyên gia, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI và thực tế, hiện nay nhiều dấu hiệu cho thấy các công ty đa quốc gia đang xem xét cẩn trọng việc tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh luật thuế này được triển khai. 

TS Nguyễn Như Quỳnh, Viện trưởng Viện chiến lược tài chính (Bộ Tài chính) cho rằng Việt Nam đã điều chỉnh thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp phổ thông từ mức 32% xuống 28%, 25%, 22% và 20% như hiện tại; đồng thời áp dụng nhiều chính sách ưu đãi thuế TNDN. Thậm chí, với doanh nghiệp thuộc diện ưu đãi thì mức thuế suất thực tế còn thấp hơn 15%. Điều này cũng khiến Việt Nam có sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, các dự án quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao vào Việt Nam ngày càng tăng.

Ông Quỳnh cho rằng với thỏa thuận thuế tối thiểu toàn cầu, nhiều doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế bổ sung về nước của công ty mẹ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn và kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp; đồng thời ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, từ đó tác động đến dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Theo Tổng Cục thuế, các ưu đãi thuế khiến cho thuế thu nhập doanh nghiệp thực tế của các doanh nghiệp FDI chỉ là 12,3%, trong đó các tập đoàn lớn nước ngoài chỉ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp là 2,75 -5,95% (nhiều doanh nghiệp FDI lớn được áp dụng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10% trong cả đời dự án, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm đầu, giảm 50% thuế suất trong 9 năm tiếp theo...).

Do đó, Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng về khả năng cạnh tranh thu hút FDI khi khung ưu đãi về thuế không còn. Các tập đoàn đa quốc gia cũng có thể sẽ phải nộp “thuế bổ sung” nếu đang được hưởng mức thuế thực tế tại Việt Nam thấp hơn 15%. Ngoài ra, việc áp dụng sắc thuế này có thể làm phát sinh một số bất đồng, tranh chấp với đối tác, gây ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư nếu Việt Nam xử lý không hài hòa.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho hay, sức cạnh tranh trong thu hút FDI của Việt Nam có thể bị ảnh hưởng trong ngắn hạn khi chính sách ưu đãi thuế không còn tác dụng, nhất khi các tập đoàn đa quốc gia phân bổ lại hoạt động đầu tư nhằm tối ưu thuế.

Ví dụ, Hàn Quốc áp dụng mức thuế tối thiểu sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp Hàn Quốc tại các quốc gia khác trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Điển hình như Sam Sung có thể là đối tượng chịu sự điều chỉnh của các quy định luật mới của Hàn Quốc.

Theo ông Lực, hiện nay, thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình của Việt Nam là 20%, song Việt Nam đang áp dụng cơ chế ưu đãi thuế, nên thuế suất thực tế có thể thấp đến 5%. Các ưu đãi có thể kể đến như thuế suất (10% lên đến 15 năm và 20% lên đến 10 năm); miễn, giảm thuế có thời hạn; cho phép chuyển lỗ... Các ưu đãi này cũng góp phần tăng năng lực cạnh tranh cho các nhà đầu tư, gia tăng thu hút FDI vào Việt Nam giai đoạn vừa qua.

Có thể thấy, Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, độ mở nền kinh tế khá lớn và nhận vốn FDI rất nhiều. Điều này khiến các quy tắc từ thuế tối thiểu toàn cầu tác động mạnh mẽ đến Việt Nam. Do đó, để ứng phó, Việt Nam cần điều chỉnh chính sách để thích ứng với bối cảnh mới.

Để ứng phó với sự thay đổi của chính sách Thuế tối thiểu toàn cầu bà Nguyễn Thy Nga - Viện trưởng Viện Quản trị chính sách và Chiến lược phát triển (VUSTA) cho rằng Việt Nam cần tiến hành đẩy nhanh truyền thông chính sách; tranh thủ ý kiến tư vấn của OECD và các quốc gia, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài …; đồng thời đẩy nhanh tiến xây dựng nội luật áp dụng cơ chế thuế tối thiểu nội địa để giành quyền thu thuế.

Bà Nga cũng cho rằng, hệ thống thuế và các ưu đãi thuế cần được cải cách để hạn chế tác động tiêu cực, thu hút đầu tư FDI một cách thực chất, hạn chế việc chuyển lợi nhuận. Ngoài ra, các chính sách mới cần được xem xét cẩn trọng để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp, cũng như không vi phạm các cam kết quốc tế mà Việt Nam đang tham gia.

Đối với việc hỗ trợ các doanh nghiệp đa quốc gia bị ảnh hưởng, bà Nga cho rằng Việt Nam nên chủ động mời góp ý xây dựng hệ thống ưu đãi thuế để phù hợp hơn trong bối cảnh triển khai thuế suất. Việc này có mục đích bảo vệ lợi ích của các doanh nghiệp khi đầu tư tại Việt Nam, dung hòa với quyền lợi của Việt Nam.

"Đẩy mạnh việc phát triển năng lực cạnh tranh quốc gia, phát triển cơ sở hạ tầng, chất lượng lao động, xây dựng khung pháp lý liên quan để đảm bảo các ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được thực thi hiệu quả", bà Nga nói.

Ông Đoàn Duy Hưng cho rằng, để phát triển bất động sản công nghiệp, cần có tầm nhìn quy hoạch dài hạn, không chỉ 5-10 năm mà cần 20-30 năm. Ngoài ra, việc chú trọng xây dựng sớm các khu lưu trú tập trung, hạ tầng đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nhà ở, giáo dục, giải trí,... cho chuyên gia nước ngoài và công nhân là điều cần thiết để duy trì động lực đầu tư. Ngoài ra, cũng cần quy hoạch mạng lưới cơ sở giáo dục nghề nghiệp phù hợp với từng ngành, từng địa phương để đào tạo nhân lực chất lượng cao để thu hút doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư kinh doanh lâu dài.

“Với bất động sản công nghiệp, không nên hiểu đơn thuần là kinh doanh bất động sản mà nên hiểu là kinh doanh dịch vụ. Chủ đầu tư hạ tầng nên thiết lập một môi trường tích cực để thu hút khách hàng”, ông Hưng nói.

Ngoài ra, ông Hưng cũng cho rằng hiện cơ chế, chính sách đầu tư nước ngoài của Việt Nam còn chồng chéo, thiếu gắn kết, trong khi việc thu hút đầu tư phải có sự thống nhất từ trung ương tới địa phương. Ngoài ra, cần xây dựng chính sách về đất đai thống nhất, có tính dài hạn để tạo sự ổn định về nguồn cung. Các chính sách không còn phù hợp với thực tiễn cần được thay mới và cụ thể, rõ ràng hơn.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng cho rằng, thủ tục pháp lý, quy hoạch là rào cản lớn đối với sự phát triển của bất động sản công nghiệp và là vấn đề nổi cộm từ trước đến nay.

Trong báo cáo đánh giá vừa công bố, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng định hướng chính sách phải rõ ràng trước sự thay đổi của nền kinh tế; các thông tin quy hoạch cần công khai, minh bạch để nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Ngoài ra, thủ tục cần đơn giản hóa, những vướng mắc về đất đai, giải phóng mặt bằng cần được giải quyết để thu hút các doanh nghiệp nước ngoài.