Thuê nhà cho thuê lại: Cẩn thận đếm cua trong lỗ

Viễn cảnh màu hồng

Sau nhiều năm đi thuê trọ ở Cầu Giấy (Hà Nội), Trần Đức Hùng nhận thấy khu vực này có nhu cầu thuê trọ lớn nhưng lại thiếu những phòng trọ phù hợp với những người có thu nhập trung bình khá. Hầu như những phòng trọ ở đây đều thiếu tiện nghi, không phù hợp với người đã đi làm nhiều năm. Xuất phát từ nhu cầu bản thân muốn được ở trong một căn hộ dịch vụ sạch sẽ, có dịch vụ quản lý, an ninh tốt và những hàng xóm “ngang tầm", Hùng quyêt định tìm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại.

Hùng cho biết hình thức đầu tư này đã phát triển ở các quận trung tâm từ lâu nhưng ở các vùng ven thì mới có mấy năm gần đây. Chàng nhân viên văn phòng bắt đầu khởi nghiệp từ đầu năm 2020. Anh bắt đầu bằng một ngôi nhà 4 tầng với 8 phòng lớn nhỏ, giá nguyên căn là 18 triệu đồng/ tháng. Để vận hành, Hùng phải đầu tư sửa sang, trang bị thêm điều hòa, nóng lạnh… cộng với khoản tiền cọc, chi phí đầu tư ban đầu Hùng bỏ ra là 200 triệu đồng. 

Hùng chia các mức giá khác nhau cho các căn tùy diện tích, từ 3 triệu đến 5 triệu đồng và hướng tới đối tượng khách hàng là sinh viên có điều kiện hoặc người đi làm. Thời gian đầu vận hành, tỉ lệ lấp đầy các phòng là 100%, Hùng thu về mỗi tháng 25 triệu đồng, trừ đi các chi phí, anh lãi khoảng 5 triệu để khấu trừ vào số vốn ban đầu. 

Cũng với cách làm của anh Hùng nhưng quy mô lớn hơn, anh Tùng Lâm cùng nhóm bạn chung tiền thuê vài căn cho thuê lại. Với nhiều lựa chọn ở nhiều địa điểm khác nhau, trừ mọi chi phí, anh Lâm kiếm được 10 triệu đồng/căn. “Tôi thường chọn những căn hộ nhiều tầng gần các trường đại học lớn, vị trí trong ngõ, hẻm, để đảm bảo có lượng khách lớn. Thường tôi thuê cả căn với giá tầm 10-16 triệu đồng/tháng, chi phí ban đầu trung bình rơi vào khoảng 45 triệu/căn cho việc chi phòng và mua sắm thêm một số vật dụng. Thường tôi sẽ chia tầm 6-8 phòng/căn và cho thuê lại giá trung bình 3 triệu đồng/phòng. Như vậy mỗi tháng tôi lãi khoảng 10 triệu thì chỉ 4 tháng là tôi lấy lại được vốn". 

Thực tế, việc thuê nhà rồi cho thuê lại là một kênh đầu tư tiềm năng. Có những căn nhà thuê cả căn chỉ 10 triệu đồng nhưng sau khi sửa sang và chia phòng, tổng số tiền thu được hàng tháng đã được 20 triệu đồng. Nếu vận hành một hệ thống 5-10 căn cho thuê lại, mỗi tháng việc có lãi tầm trăm triệu không phải là câu chuyện xa vời. 

Tuy nhiên, viễn cảnh đó chỉ xảy ra khi tỉ lệ lấp đầy các phòng phải là 100%. Nhưng sự thật thì không phải lúc nào chuyện đó cũng xảy ra. Phòng của Hùng cho thuê lúc nào cũng có người ở cho đến khi đợt dịch bùng phát ở Hà Nội. Ban đầu là 1 phòng trống, rồi dần dần là 2-3 phòng trống, có những thời điểm anh tỉ lệ lấp đầy chỉ đạt 30%. Để giữ khách, Hùng đã phải giảm giá phòng 20% để hỗ trợ những người còn ở lại. Đồng thời, anh cũng chủ động liên hệ với chủ nhà để giảm giá thuê. Suốt nửa năm, Hùng luôn có phòng trống, gây ảnh hưởng đến thu nhập hàng  tháng và khả năng thu hồi vốn của anh. 

Trên thực tế, các chuyên gia bất động sản cho rằng nhà đầu tư không nên vẽ một viễn cảnh “toàn màu hồng" khi thuê bất động sản rồi cho thuê lại. Cần phải xác định thu nhập dựa trên khả năng lấp đầy phù hợp theo từng phân khúc chứ không nên tính doanh thu dựa trên con số tối đa là 100%. 

Những rủi ro cần tính

Nhiều người vận hành mô hình cho thuê lại cũng không tính đến những trường hợp rủi ro như có thể bị nợ tiền hoặc thậm chí bị quỵt. Phí quản lý, vận hành cũng cần phải tính vào chi phí để hoạch định đúng số tiền lãi. Ngoài ra, còn cần phải tính đến chi phí hoa hồng cho môi giới hoặc phí quảng cáo để tăng khả năng tìm kiếm khách hàng. Kinh doanh cho thuê lại cũng cần một nguồn tài chính dồi dào đề phòng những trường hợp không kịp xoay vòng vốn gây ra đổ vỡ dây chuyền mà dẫn đến thua lỗ.

Dành lời khuyên cho các nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản Lê Trí Dũng khuyến cáo: “Đây là một kênh đầu tư tiềm năng nhưng nếu không biết cách làm, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro ngay lập tức. Địa điểm thuê bất động sản cần phải được nghiên cứu kỹ càng và cần phải thỏa thuận rõ với chủ nhà về việc cải tạo cũng như mục địch thuê nhà để cho thuê lại, nhằm tránh tranh chấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lựa chọn cẩn thận khách hàng nhằm tránh những rắc rối phát sinh. Nếu nhà đầu tư có một hệ thống các căn hộ cho thuê thì cần có một đội ngũ quản lý chuyên nghiệp, bài bản cả về tài chính lẫn các vấn đề khác”. 

Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Phú Vinh Phan Công Chánh cho biết, nếu muốn theo đuổi mô hình kinh doanh phòng cho thuê thì nhà đầu tư cần phải có đam mê. “Thị trường này không phải dành cho những “tay mơ", nếu chỉ cảm thấy thích thì không nên “nhảy” vào”, ông Chánh nói. 

Theo chuyên gia này, đây là một lĩnh vực cần phải đầu tư tiền bạc và thời gian, không thể có kết quả trong một sớm một chiều mà đòi hỏi rất nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận và nhẫn nại. Người kinh doanh phòng cho thuê cũng cần nhiều tố chất, đây không phải là công việc ai cũng có thể làm được vì nó đòi hỏi phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, linh động và phải có tính cách của một người phục vụ. Ông Chánh khẳng định để đầu tư thành công một mô hình, cần phải có một cách tiếp cận đúng đắn. Không có thành công nào là dễ dàng và nhanh chóng. Tuy nhiên, đây là kênh đầu tư an toàn nên được rất nhiều người thực hiện. Và thực tế, nhu cầu của xã hội về hình thức này ngày một tăng.