Thửa đất là gì? Các thông tin liên quan đến thửa đất mà nhà đầu tư cần biết

Đất đai là một trong những tài sản giá trị của người dân. Pháp luật Việt Nam cũng đã có những quy định rất chặt chẽ về các vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai. Một trong những vấn đề mà mọi người thường quan tâm đó chính là tách thửa đất. Trong bài viết dưới đây sẽ đề cập đến khái niệm thửa đất là gì, quy định liên quan đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đối với thửa đất,... 

1. Thửa đất là gì?

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (theo Khoản 1, Điều 3, Luật Đất đai 2013).

Bên cạnh đó, ngoài Luật Đất đai 2013, khái niệm thửa đất là gì cũng được đề cập trong một số văn bản quản lý đất đai khác của Việt Nam. Cụ thể, tại Điều 3 Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2018, thửa đất là phần diện tích đất đã xác định ranh giới, đồng thời có mục đích, vị trí, số thửa. Trong đó diện tích đất được cơ quan địa chính đo đạc theo quy định hiện hành.

2. Một số khái niệm liên quan đến thửa đất

Khi tìm hiểu về thửa đất là gì, bạn sẽ bắt gặp một số thuật ngữ liên quan như tách thửa, hợp thửa, số thửa đất,... Vậy ý nghĩa của những thuật ngữ này như thế nào?

Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa đất là một khái niệm liên quan đến việc sử dụng đất của người dân. Theo đó, hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với hai hoặc nhiều thửa đất liền kề của một chủ sở hữu lại thành quyền sử dụng chung đối với tổng diện tích nói trên. Lúc này, chủ sở hữu thường làm thủ tục đăng ký một quyền sử dụng đất mới trên cơ sở các thửa đất người này sở hữu ban đầu.

Hợp thửa đất là một hoạt động quan trọng trong việc quản lý cũng như sử dụng đất hiệu quả. Người dân nên nắm rõ các quy định và thủ tục về hợp thửa đất để có thể thực hiện một cách chính xác và nhanh chóng nhất.

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành 2 hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn. Việc tách thửa đất cần thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật.

Để được phép tiến hành tách thửa, cần đảm bảo các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn với đất.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án
• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất
• Đất không vướng tranh chấp

Bên cạnh đó, tùy mỗi địa phương nơi có đất tách thửa sẽ có những quy định chi tiết khác, chẳng hạn như diện tích đất tối thiểu được tách thửa. 

Số thửa đất là gì?

Số thửa đất là cách gọi ngắn gọn của số thứ tự thửa đất hay số tờ số thửa hay số thứ tự thửa đất. Khái niệm này được đề cập tại Khoản 2, Điều 3, Thông tư số  25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường. Cụ thể, số thứ tự của thửa đất là một chữ số tự nhiên thể hiện số thứ tự của thửa đất đó trên bản đồ địa chính. Các con số này được xác định duy nhất với mỗi thửa đất thuộc phạm vi một mảnh bản đồ địa chính nhất định.

Hiểu một cách đơn giản hơn, số thửa đất là số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính được cơ quan Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập theo quy định.

Ranh giới thửa đất là gì?

Theo Khoản 2, Điều 8, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT định nghĩa, ranh giới thửa đất là một đường gấp khúc tạo bảo nhiều cạnh thửa nối liền, bao kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.

Việc xác định ranh giới thửa đất thường do cán bộ địa chính công tác tại văn phòng địa chính địa phương đo đạc và xác lập các số liệu. Tuy nhiên, ở một số trường hợp đặc biệt, ranh giới thửa đất lại được xác định dựa theo Điểm 2.3, Khoản 2, Điều 8, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thay vì cách đo đạc truyền thống.

Trích lục thửa đất là gì?

Trích lục thửa đất được biết đến là bản vẽ trên giấy hoặc bản đồ kỹ thuật số trên máy tính thể hiện ranh giới, phạm vi của một khu vực đất nhất định dựa theo bản đồ địa chính địa phương. Lưu ý, trích lục thửa đất chỉ là việc sao chép, thể hiện lại thông tin của một thửa đất nhất định chứ không phải văn bản pháp lý, không có giá trị chứng minh quyền sử dụng đất. Ý nghĩa của trích lục thửa đất dừng lại ở việc cung cấp thông tin, đặc điểm của một thửa đất hoặc một khu vực nào đó.

3. Lô đất và thửa đất khác nhau như thế nào?

Lô đất và thửa đất được sử dụng phổ biến, đặc biệt là trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, trong nhiều trường hợp, lô đất và thửa đất được người dân sử dụng đồng nhất và thay thế nhau. Tuy nhiên, lô đất và thửa đất có nhiều điểm khác biệt, cụ thể:

Định nghĩa:

- Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

- Lô đất gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác (theo Thông tư 01/2021/TT-BXD).

Số lượng 
 
- 01 thửa đất

- Lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất.

Căn cứ xác định

- Thửa đất được xác định bằng ranh giới trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

- Lô đất được xác định bằng các tuyến đường giao thông, đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác.

Thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thửa đất thể hiện tại trang 2 của giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ)

- Lô đất không thể hiện trong giấy chứng nhận.

4. Sơ đồ thửa đất có quan trọng hay không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ thể hiện các thông tin bao gồm:

• Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
• Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường đứt xen kẽ nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
• Trường hợp thửa đất được hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời gian sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
• Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó.

Sơ đồ thửa đất được tìm thấy dễ dàng nhất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi thửa. Sơ đồ thửa đất này là một phần quan trọng trong tài sản đất đai của mỗi gia đình.

5. Quyền của chủ sở hữu thửa đất

Trước khi quyết định mua bán bất kỳ bất động sản nào, người mua cần nắm rõ một số quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đối với thửa đất đó như:

• Được cơ quan địa chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này chính là cơ sở để pháp luật công nhận cũng như bảo hộ quyền lợi của chủ sở hữu đối với mảnh đất. Đồng thời, Giấy chứng nhận này cũng công nhận quyền sở hữu các loại tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu.
• Được toàn quyền hưởng và quyết định các thành quả lao động và đầu tư dựa trên thửa đất.
• Được hưởng các lợi ích từ công trình công cộng, các chính sách cải tạo, bồi bổ đất.
• Được bồi thường theo đúng quy định của Pháp luật khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
• Có quyền làm đơn khiếu nại, tố cáo hoặc kiện các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến thửa đất. Lúc này, Nhà nước sẽ bảo hộ lợi ích hợp pháp về đất đai của chủ sở hữu đối với mảnh đất đó.

6. Tài sản gắn liền với thửa đất già gì? Có thuộc sở hữu của chủ đất hay không?

Hiện nay, các tài sản gắn liền với đất được Pháp luật công nhận thuộc sở hữu của chủ đất. Các tài sản gắn liền với thửa đất bao gồm các nhóm sau:

• Các công trình xây dựng như nhà ở, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho, chuồng nuôi gia súc, cơ sở trưng bày, cửa hàng, nhà vệ sinh,....
• Các dạng tường bao quanh đất.
• Ao hồ, tiểu cảnh, giếng nước,...
• Cây cối, vườn, rừng,...

7. Các trường hợp cần lưu ý về thửa đất

Các trường hợp tách thửa

- Các trường hợp tách thửa thường gặp thực tế:

• Do nhu cầu của người sử dụng đất
• Do chủ sở hữu thửa đất thực hiện việc mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa
• Do việc thừa kế đất đai làm hình thành thửa đất mới do được tách
• Do quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

Các trường hợp hợp thửa

Nhìn chung, trường hợp hợp thửa cũng tương tự như các trường hợp tách thửa. Việc chuyển đổi, thay đổi đều từ các lý do như nhu cầu của người sử dụng hoặc do lý do khách quan khác như bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trước khi hợp thửa, người có nhu cầu cần xem mình có thỏa mãn đủ các điều kiện để được phép thực hiện hay không.

Lưu ý khi viết đơn tách, hợp thửa đất

• Đầu tiên, cần chú ý tên gọi của lá đơn, dù là hợp thửa đất hay tách thửa đất sẽ gồm 2 loại đơn để khởi động quy trình đầu tiên của việc hợp hoặc tách thửa đất chính là: Đơn xin hợp thửa đất (tách thửa đất) hay Đơn đề nghị tách thửa đất (hợp thửa đất).
• Thứ hai, các mẫu đơn hiện nay đều được làm thành mẫu theo đúng quy định của pháp luật.
• Thứ ba, chú ý đến diện tích tối thiểu để được phép tách thửa và hợp thửa trước khi soạn đơn.

Trên đây là những thông tin giúp bạn hiểu rõ về các vấn đề liên quan đến thửa đất là gì? Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích để áp dụng vào các tình huống thực tế. Ngoài ra, để trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, đừng quên đón đọc thêm các bài biết của Meeyland.com nhé!