Giá đất là gì? Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất là gì?

Căn cứ theo Điều 4 Luật đất đai 2013, giá đắt (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất được quy định bởi Nhà nước hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Nói cách khác, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng một diện tích đất xác định trong thời hạn xác định.

Đất đai sở hữu những đặc trưng mà không một loại tài sản nào có. Do đó, bản chất giá đất cũng khác với giá các loại tài sản. Một số điểm đặc trưng của giá đất là:

• Thứ nhất, không thể tính đúng, tính đủ hay tính hết giá trị chính xác của đất và bất động sản, bởi chúng sở hữu cả giá trị hữu hình lẫn giá trị vô hình.
• Thứ hai, giá đất chứa nhiều đặc điểm của yếu tố địa phương, khu vực và mang tính cục bộ. Giá đất biến động lên xuống trong từng giai đoạn lịch sử cụ thể, mỗi thay đổi của xã hội, văn hóa, kinh tế… đều tác động đến giá đất. Theo đó, chúng ta hiểu rằng giá đất có thể được dẫn đến bởi nhiều con đường khác nhau. Đó có thể là giá đất theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Hay giá đất do các bên tự thỏa thuận mua bán, cho thuê,...; do đấu giá hoặc do thẩm định giá.
• Thứ ba, giá đất bị chi phối pháp lý và tâm lý. Chẳng hạn, khi thấy một mảnh đất nằm tại vị trí đẹp, diện tích phù hợp, tiện ích xung quanh đầy đủ, người mua sẵn sàng bỏ ra giá cao hơn thị trường để mua đất. Và ngược lại, mảnh đất đó có thể bị trả giá thấp hơn nếu thế đất xấu, phong thủy không tốt. Hoặc đối với những mảnh đất đang vướng phải tranh chấp hay không đủ giấy tờ pháp lý, giá đất cũng có thể thấp hơn mặt bằng chung, thậm chí không ai dám bỏ tiền để mua nó.
• Thứ tư, giá đất bị ảnh hưởng bởi mục đích và hiệu quả kinh tế sử dụng đất sau quá trình khai thác lợi ích có được từ đất.

Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố cung - cầu

Cung - cầu là một quy luật xuất phát từ lĩnh vực kinh tế, nhưng cũng từng  đóng vai trò then trong tại thị trường bất động sản. Quy luật này nêu lên rằng khi nhu cầu nhà đất tăng nhưng nguồn cung nhà đất giảm/giữ nguyên thì giá đất ắt sẽ tăng và ngược lại. Chẳng hạn, khi có 5 bất động sản đang rao bán và chỉ có 2 người mua, thì 2 người mua này có thể lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình nhất. Ngược lại, khi chỉ có 3 bất động sản nhưng lại có tới 10 người muốn mua thì người trả giá cao hơn sẽ có được bất động sản.

Như vậy, có thể thấy, giá đất là gì được thể hiện chính xác nhất qua những ảnh hưởng của quy luật cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn nhận vào thị trường bất động sản nước ta hiện tại, quy luật cung - cầu có vẻ không còn tương thích. Thực tế, giá đất đang liên tục tăng, dù nguồn cung liên tục cấp mới. Sự tăng trưởng bất hợp lý này do độ chênh lệch lớn giữa thu nhập của người dân lao động so với giá nhà đất trên thị trường, khiến người có nhu cầu không thể sở hữu nổi bất động sản.

Giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế

Như đã nói, giá đất là giá trị bằng tiền của đất đai. Do đó, chắc chắn giá đất sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự ổn định của tiền tệ, kinh tế. Khi sức mua của đồng tiền tăng, giá đất sẽ có xu hướng giảm và ngược lại, nếu sức mua của đồng tiền giảm thì giá đất sẽ tăng.

Giá trị mà bất động sản mang lại cũng ảnh hưởng đến giá của bất động sản đó. Nếu một bất động sản có thể mang về khoản thu nhập cao thì giá chuyển nhượng nó cũng sẽ cao theo. Chẳng hạn, một căn nhà tại khu vực phố cổ sầm uất không thể ngang bằng giá căn nhà tại khu vực ngoại ô được, bởi giá trị lợi nhuận chúng có thể mang lại không giống nhau. Hay việc bạn mua được một mảnh đất và bán được với giá tốt cũng vậy, người tiếp theo sẽ bán nó với giá tốt hơn nên giá của mảnh đất đó sẽ càng tăng cao.

Giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố pháp lý

Đất đai là tài sản quý giá. Mỗi mảnh đất hợp pháp đều sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các vấn đề pháp lý của đất đai mà bạn cần quan là: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền đất, giấy phép xây dựng… Yếu tố này sẽ giúp việc mua bán được minh bạch và thanh khoản nhanh chóng hơn. Nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì chắc chắn mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ có giá cao hơn và bán nhanh hơn vì người chuyển nhượng được đảm bảo quyền lợi, giao dịch cũng được tính hợp pháp theo quy định.

Ngoài ra, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng là những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất là gì. Các yếu tố pháp lý khác như chủ trương, chính sách, luật pháp đều ảnh hưởng không nhỏ đến sự hình thành của giá đất. Do đó khi chọn mua một mảnh đất nào đó, việc hiểu rõ mọi vấn đề xung quanh mảnh đất từ pháp lý đến quy hoạch là điều mà người mua bắt buộc phải làm

Giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố không gian, thời gian

Yếu tố thời gian

Yếu tố không gian, thời gian cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất. Có thể tại thời điểm này đất là phân khúc vàng hứa hẹn tăng trưởng giá tốt trong tương lai. Tuy nhiên, cùng với sự biến động của thị trường và các yếu tố xung quanh khác, qua thời gian, giá đất cũng có thể không còn cao như lúc ban đầu. Do đó, khi suy tính mua một bất động sản nào đó, hay suy xét kỹ hai yếu tố sau:

• Tính hữu dụng: tức là các giá trị có thể khai thác trong thực tế và giá trị khai thác tiềm ẩn của bất động sản.
• Nhu cầu trên thị trường: tức là giá trị cung - cầu chênh lệch hay cân bằng sẽ quyết định giá bất động sản đó tăng hay giảm. Nếu nhu cầu mua căn hộ tăng cao thì rất có thể giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố không gian

Cũng giống như với thời gian, giá đất bị ảnh hưởng lớn bởi yếu tố không gian. Vị trí của bất động sản là yếu tố quan trọng đầu tiên tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Hầu như mọi loại bất động sản cùng phân khúc đều sẽ có giá cao hơn nếu nó có vị trí đẹp hơn. Thậm chí, dù chúng nằm trên cùng một con phố như vị trí mặt tiền có thể cao giá gấp đôi vị trí trong ngõ. Thông thường, vị trí của bất động sản được chia thành 2 loại:

• Vị trí tương đối: là bất động sản có vị trí tại trung tâm đô thị, tập trung đông dân cư, hay tại cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ sẽ có giá cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng thuộc vùng ven trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối: là những vị trí tại các ngã 4 hay ngã 3 giao thông, trên các trục lộ lớn sẽ có giá cao hơn những bất động sản ở vị trí khác.

Ngoài ra, vị trí đất nằm ở khu vực thấp hay cao cũng sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Ở những khu vực thấp, vùng trũng, sẽ hay xảy ra tình trạng ngập lụt vào mùa mưa, đất sẽ có giá trị thấp. Tuy nhiên, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch, hai địa hình sở hữu giá trị cao nhất thường có vị trí một là ở nơi thật cao - núi, hai là ở nơi cực thấp - ven biển,....

Thêm vào đó, kích thước và diện tích mảnh đất được xem là những yếu tố tối ưu cho mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đa số người mua. Những mảnh đất có diện tích vuông và mặt tiền lớn sẽ được định giá cao.

Như vậy, yếu tố không gian và thời gian đóng vai trò vô cùng quan trọng. Khi xác định giá đất là gì, hãy nhìn nhận và chuẩn bị những hiểu biết nhất định về vị trí, thời gian để xác định đúng giá đất.

Nguyên tắc xác định giá đất là gì?

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Định giá đất theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá
• Định giá đất theo thời hạn sử dụng đất
• Định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, giá trúng đấu giá hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Tại cùng thời điểm, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi, cũng như thu nhập từ sử dụng đất tương tự nhau thì giá đất như nhau.

Giá đất thị trường và giá đất nhà nước khác nhau như thế nào?

Giá đất nhà nước quy định là giá do nhà nước ấn định trong các văn bản pháp luật khi nhà nước tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Theo Điều 112 tại Luật Đất đai năm 2013, giá đất nhà nước được định theo các nguyên tắc sau:

• Sát với giá đất thị trường thực tế trong điều kiện bình thường; nếu chênh lệch lớn so với giá đất thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
• Các thửa đất liền kề có điều kiện tự nhiên, xã hội, kinh tế, kết cấu hạ tầng giống nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại và cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch, sẽ có mức giá như nhau.
• Đất tại khu vực giáp ranh các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, sở hữu điều kiện tự nhiên và kết cấu hạ tầng như nhau, với cùng mục đích sử dụng hiện tại và mục đích sử dụng theo quy hoạch, sẽ có mức giá như nhau. 

Hiện nay, nhà nước có quy định cụ thể về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Trong khi đó, giá đất theo thị trường là giá đất được hình thành thông qua các hoạt động trên thị trường, như giá do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch chuyển nhượng, cho thuê… Giá đất theo thị trường hiện không có quy định cụ thể của nhà nước và không phụ thuộc vào giá đất nhà nước.

Chúng ta đã tìm hiểu khá rõ về giá đất là gì trong những đề mục trên. Giá đất là giá trị bằng tiền của đất, có thể được quy định bởi nhà nước hoặc tự hình thành trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê. Có rất nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến gái của bất động sản, tuy nhiên điều quan trọng là tự bản thân người mua nên tự trang bị những kiến thức cơ bản nêu trên để mua được bất động sản phù hợp và đúng giá.