Thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ diễn ra như thế nào?

Chị Ánh có dự định mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ. Do có giá rẻ hơn so với thị trường lại hợp hướng với mệnh của chị. Tuy nhiên, gia đình lại ngăn cản chị vì thủ tục mua đất không có sổ đỏ rất phức tạp. Nếu bạn gặp trường hợp giống chị Ánh thì tham khảo những kiến thức luật pháp dưới đây. Để quá trình mua bán đất được thuận lợi nhé.

Điều kiện để mua bán đất không có sổ đỏ

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đạt các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

- Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp.

- Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).

Qua đó có thể thấy, điều kiện đất có sổ đỏ là bắt buộc để thực hiện giao dịch mua bán đất. Vì vậy, trước khi mua mảnh đất nói trên, chị Ánh cần kiểm tra kỹ các điều kiện để giao dịch mua bán được thuận lợi.

Tuy nhiên, nếu mảnh đất đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ thì người bán đất cho chị Ánh được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và sổ đỏ sẽ được cấp trước khi công chứng hợp đồng mua bán đất.

Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật của Việt Nam có quy định 2 trường hợp ngoại lệ. Tức là không có sổ đỏ nhưng vẫn có thể mua bán đất được.

Hai trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ

Trường hợp 1: Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013

Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Điều kiện cấp sổ đỏ gồm các trường hợp dưới đây:

1. Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

2. Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện.

3. Một số trường hợp đất vi phạm pháp luật về đất đai như lấn, chiếm…đất được giao không đúng thẩm quyền được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện (điều kiện chặt chẽ và khó đáp ứng hơn 02 trường hợp trên).

Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.

Thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ

Trường hợp đất chị Ánh sắp mua đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người bán đất chưa làm Sổ đỏ. Nếu muốn quá trình mua bán diễn ra thuận lợi thì cần thực hiện 02 giai đoạn dưới đây:

Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ

Đây là giai đoạn quan trọng nhất để quá trình mua bán có thể được thực hiện giữa chị Ánh và bên bán đất chưa có sổ đỏ. Giai đoạn này gồm 4 bước.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo mẫu.

2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).

4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất 

Sau khi mảnh đất chị Ánh dự định mua đã có sổ đỏ. Đồng thời đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thì bên bán sẽ phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho bên mua (ở trường hợp này là chị Ánh).

Dưới đây là trình tự sang tên sổ đỏ gồm Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng; Kê khai nghĩa vụ tài chính; Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

• Nơi công chứng:

Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

• Hồ sơ công chứng:

Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán đất:

– Sổ đỏ.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Hợp đồng ủy quyền (nếu có).

Bên mua đất:

- Phiếu yêu cầu công chứng.

- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Thông thường bên mua và bán có thể soạn trước hợp đồng. Hoặc có thể yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi mua bán đất không có sổ đỏ các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:

• Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ)

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

3. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

• Chuẩn bị hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu.

+ Bản gốc sổ đỏ.

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

• Trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu.

– Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Qua những thông tin luật pháp trên, có thể thấy để mua bán đất không có sổ đỏ. Trước hết người bán phải làm sổ đỏ cho mảnh đất đó rồi mới được thực hiện các quyền sang nhượng khác.

Tuy nhiên trong thực tế vẫn có các giao dịch mua bán đất không sổ đỏ diễn ra thành công. Đây là hành vi vi phạm luật đất đai, và có thể bị xử phạt lên tới 40 triệu đồng.

Cụ thể, trong quy định mới tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 102/2014. Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức khác nhau.

Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện. Ở khu vực nông thôn mức phạt từ 03 - 05 triệu đồng. Ở khu vực thành thị mức phạt từ 05 - 10 triệu đồng.

Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên. Ở khu vực nông thôn mức phạt từ 05 - 10 triệu đồng. Ở khu vực thành thị mức phạt từ 10 - 20 triệu đồng.

Mức phạt trên áp dụng cho đối tượng là cá nhân. Còn đối với tổ chức chịu mức phạt bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân. Do đó mức phạt cao nhất có thể lên tới 40 triệu đồng.
Vì vậy, bạn không nên thực hiện việc mua bán đất bất chấp không có sổ đỏ. Vừa có thể bị phạt hành chính vừa nhận lại nhiều rủi ro. Một số rủi ro gồm hợp đồng mua bán không được công chứng; khó xác minh được nguồn gốc đất; không được thế chấp để vay vốn ngân hàng; khó bán lại cho người khác.

Từ những kiến thức pháp luật trên, hy vọng chị Ánh đã có quyết định riêng cho bản thân mình. Nếu vẫn quyết mua mảnh đất không có sổ đỏ chị nên thực hiện các quy trình theo quy định của pháp luật để tránh “tiền mất tật mang”.