Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “khó chồng khó”, thậm chí như nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), bất động sản đang đứng trước nguy cơ suy thoái. Thị trường không có thanh khoản, dòng tiền của các doanh nghiệp đang cạn dần, trong khi dòng vốn tín dụng vẫn đang bị kiểm soát chặt chẽ.  
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp thắt lưng buộc bụng để tồn tại. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như cắt giảm nhân sự; dừng hoạt động đầu tư, thi công một số dự án; dừng triển khai xây dựng các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng kế hoạch IPO… và điều này tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Đánh giá về hoạt động tái cơ cấu nhân sự của một số doanh nghiệp thời gian gần đây, theo Chủ tịch HoREA, các doanh nghiệp phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Diễn biến này tác động đến các vấn đề an sinh xã hội, nhiều người phải giảm lương, gây ảnh hưởng đến cuộc sống người lao động...

Trên thực tế, một số doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí đã phải bán tháo hàng loạt, chuyển nhượng dự án khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tiến hành tái cấu trúc cả về số lượng lẫn quy mô dự án, và cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Ông Phạm Anh Khôi, chuyên gia của Dat Xanh Services, cho biết, một số chủ đầu tư tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu. Trong đó phải kể đến việc huy động vốn từ khách hàng bằng các chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh. Đã có những doanh nghiệp áp dụng chiết khấu lên đến 40 – 50% giá trị sản phẩm. Bên cạnh đó, có chủ đầu tư đã lựa chọn hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, hay chia nhỏ bất động sản ra để bán.
Mặc dù thị trường nhiều biến động, khó khăn, nhưng nhóm khách hàng có nhu cầu thực đã bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà đang trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ. Đây là nhóm khách hàng mà các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận.
Mặt khác, chuyên gia kinh tế – tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Nếu vay thêm vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu huy động vốn mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng cao, khi đó sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.

Trong bối cảnh khó khăn chung, để tự cứu mình, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đủ cách để vượt qua giai đoạn này, có thể kể đến các phương án như: Tăng khuyến mãi, nâng chiết khấu khi mở bán sản phẩm; chuyển nhượng dự án; dừng các hoạt hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, cắt giảm nhân sự; tái cấu trúc nợ trái phiếu…
Trong đó, để kích cầu thị trường, thúc đẩy thanh khoản và tạo ra dòng tiền, nhiều chủ đầu tư đã tung ra những chính sách ưu đãi hấp dẫn chưa từng có như giảm mạnh giá bán, đưa bất động sản về vùng giá hấp dẫn, cam kết lợi nhuận cao…
Đơn cử, chủ đầu tư dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) tổng mức chiết khấu lên đến 40% giá trị căn hộ; dự án Aqua City tại Đồng Nai chiết khấu 50%... và hàng loạt dự án khác cũng đưa ra những mức chiết khấu cao ngất ngưởng. Chính sách này được các doanh nghiệp bất động sản áp dụng đối với những khách hàng thanh toán từ 95% - 98% giá trị căn hộ.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư đánh vào tâm lý “vừa chắc ăn vừa có lợi” của nhà đầu tư khi cam kết mua lại sản phẩm với mức lợi nhuận cao; mua nhà tặng đất... Theo đó, tại dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương), CĐT cam kết mua lại lô đất của khách hàng với lợi nhuận 40% sau 3 năm; Dự án Phúc Đạt Connect 2 (TP.Dĩ An, Bình Dương) tặng 1.000m2 đất nền cho khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên...

Đáng chú ý, ở khu vực miền Bắc, chủ đầu tư dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown tung chính sách cam kết mua lại sau 5 năm với lợi nhuận tới 37,5%, cam kết tiền thuê 30%/5 năm. Ngoài ra, tại dự án này, hiện VMI JSC - công ty do tỷ phú Phạm Nhật Vượng vừa thành lập đã áp dụng chính sách chia nhỏ các suất đầu tư. Theo đó, đơn vị này chia mỗi bất động sản thành 200 suất đầu tư thay vì 50 suất như trước đây, mỗi suất có giá tối thiểu 38 triệu đồng, hướng đến huy động vốn từ những nhà đầu tư vốn nhỏ…
Trong khi nhiều chủ đầu tư tăng khuyến mãi bán hàng thì nhiều doanh nghiệp địa ốc lại phải tính toán lại kế hoạch kinh doanh, quyết định tạm dừng kế hoạch ra hàng do thị trường ảm đạm. 
Điển hình như: Tập đoàn Đất Xanh lùi lịch mở bán dự án Gem Riverside sang năm 2023 do thị trường không thuận lợi; CTCP Đầu tư Nam Long dự kiến lùi lịch mở bán ba dự án. Trong đó, hai dự án tại Đồng Nai là Paragon Đại Phước và Izumi – giai đoạn 1B dự kiến lùi lịch chào bán trong năm sau thay vì cuối năm nay để chờ đợi các tín hiệu tốt hơn từ thị trường.
Ngoài ra còn có Tập đoàn Hà Đô, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long, Tập đoàn Vạn Phúc,… cũng có kế hoạch hoãn lịch mở bán các dự án.

Ngoài việc thay đổi các kế hoạch ra hàng, theo tìm hiểu, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM đang phải cắt giảm hơn một nửa nhân sự, giảm lương nhân viên để đưa chi phí hoạt động về mức thấp nhất. Mục tiêu của các doanh nghiệp này hiện nay là tìm cách tồn tại. Trả lời báo chí về thông tin phải cắt giảm lượng lớn nhân sự, đại diện Tập đoàn Novaland – một “ông lớn” bất động sản phía Nam mới đây cho biết, doanh nghiệp đã quyết định tạm dừng nhân sự cho các dự án khi quyết định thay đổi chiến lược phát triển sau này. Đây là giải pháp tình thế nhằm giải quyết những việc trước mắt. “Việc tái cơ cấu nhân sự là quyết định đau lắm, bởi nhân sự doanh nghiệp có lúc lên đến hàng ngàn con người, đằng sau đó còn bao nhiêu gia đình…", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Cùng với việc tinh giản tối đa bộ máy, nhiều doanh nghiệp đang tiến hành các phương án về tài chính nhằm tái cấu trúc nợ, đặc biệt là các khoản vay trái phiếu sắp đáo hạn. Theo đó, thị trường đã ghi nhận những hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và ngày càng nhiều các tổ chức phát hành trái phiếu áp dụng như: Chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu; gia hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới...
Thay vì mua lại trái phiếu đã phát hành và thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp khuyến khích nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu kèm theo những điều kiện hấp dẫn. 
Phương án hoán đổi nợ trái phiếu được nhắc đến nhiều nhất thời gian gần đây là đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản. Một số doanh nghiệp đã và đang áp dụng phương án này như Tập đoàn Hưng Thịnh, Nova Thảo Điền… Cùng đó là chính sách ưu đãi, chiết khấu lên đến 40% - 50% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo lý giải từ phía doanh nghiệp, để đảm bảo việc thanh toán cho những khách hàng đã chậm thanh toán và đến hạn trong thời gian tới, bên cạnh đưa ra phương án thanh toán hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đã đưa ra phương án chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản… và đây được đánh giá là phương án tối ưu, “đôi bên cùng có lợi”.
Một phương án khác cũng đang được một số doanh nghiệp phát hành áp dụng là hoán đổi trái phiếu sang cổ phiếu. Điển hình mới đây một chủ sở hữu trái phiếu của Tập đoàn Novaland là Citigroup Global đã chuyển đổi 5 trái phiếu thành 270.729 cổ phiếu NVL. Theo đó, 5 trái phiếu mệnh giá 200.000 USD, tương đương hơn 23 tỷ đồng của Citigroup Global sẽ được đổi thành cổ phiếu NVL với giá 85.000 đồng/cổ phiếu.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp áp dụng phương án gia hạn thanh toán nợ gốc trái phiếu khi được các nhà đầu tư chấp thuận. Điển hình tại Hải Phát Invest, hai lô trái phiếu tổng giá trị 800 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm 2023 đã được thỏa thuận về việc gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đã tiến hành thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh như: Hoãn các hoạt động đầu tư; dừng thi công một số dự án hiện hữu hoặc không triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn…
Trong đó, HĐQT CTCP Bất động sản Phát Đạt mới đây đã thông qua việc chuyển nhượng hơn 28,4 triệu cổ phiếu có tổng giá trị ước tính gần 285 tỷ đồng, tương đương gần 89% vốn điều lệ CTCP Địa ốc Hòa Bình - chủ đầu tư dự án số 197 Điện Biên Phủ. Phát Đạt thông tin, việc chuyển nhượng cổ phần tại Địa ốc Hòa Bình nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của doanh nghiệp với mục đích tối ưu nguồn lực, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán nợ vay trái phiếu trước hạn. 
Song song đó, Phát Đạt cũng tiến hành mua lại trước hạn lô trái phiếu có tổng mệnh giá 150 tỷ đồng. Trước đó, ngày 21 và 25/10, doanh nghiệp đã thực hiện tất toán trước hạn khoản vay 220 tỷ đồng cho Tập đoàn tài chính Mirae Asset.
Không chỉ riêng Phát Đạt, theo thông tin từ Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, thời gian qua nhiều chủ dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến các tòa văn phòng, resort, khách sạn, hay dự án chưa xây dựng, đang xây dở dang, các sản đang vận hành... đã liên hệ với công ty để tìm cách chuyển nhượng. Theo Sohovietnam, đây hầu hết đây là những doanh nghiệp có quy mô lớn.

Tuy nhiên, hiện số lượng người có tiền thời điểm nay hoặc các doanh nghiệp tìm mua dự án không nhiều. Hơn nữa, những dự án được chọn phải có pháp lý sạch sẽ, có tiềm năng, vị trí đẹp và giá phải giảm…
Bên cạnh việc chuyển nhượng dự án, một số doanh nghiệp đã quyết định dừng các hoạt động đầu tư vào mảng bất động sản, dừng thi công xây dựng dự án, thậm chí dừng kế hoạch IPO…
Theo đó, một Công ty bất động sản mới đây đã thông báo ngừng hoạt động, dừng mảng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, từ đầu năm đến nay gần như doanh nghiệp không bán được hàng và không có nguồn thu, trong khi chi phí hàng tháng quá lớn. Không những thế, các dự án đang triển khai pháp lý cũng không thông khiến dòng vốn bị ngâm khá lâu. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang chào bán các dự án, quỹ đất mà mình đang nắm giữ để thu hồi vốn, tập trung nhân lực và vốn cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh đang được ưu tiên…
Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã thông báo dừng, hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu (Novaland, Nhà Thủ Đức); dừng kế hoạch IPO; dừng các hoạt động thi công, xây dựng một số dự án, chỉ tập trung vào dự án có thể tạo ra dòng tiền nhanh nhất… Mục tiêu của những doanh nghiệp này là tìm cách tồn tại và vượt qua giai đoạn khó khăn.