Thị trường đất nền phía Nam sau Tết: Giao dịch nhỏ giọt, thanh khoản ảm đạm

Thị trường trầm lắng

Trở lại công việc sau kỳ nghỉ Tết dài ngày, anh Đinh Văn Hải - môi giới bất động sản ở TP.HCM than thở: “Chưa bao giờ thị trường đất nền ảm đạm như đầu năm nay. Công ty tôi bắt đầu ra quân từ mồng 5 Tết nhưng đến tận bây giờ vẫn chưa có khách hàng ghé văn phòng hỏi thăm. Thỉnh thoảng, tôi vẫn nhận được vài cuộc điện thoại hỏi giá nhưng không thấy khách hàng hẹn ngày đi xem đất”.

Anh Hải cho biết, những năm trước, thời điểm sau Tết Nguyên đán là lúc thị trường đất nền diễn biến rất sôi động, những cơn sốt đất lớn, nhỏ liên tục xảy ra. Tuy nhiên năm nay, thị trường gần như “đóng băng” do tâm lý lo sợ giá đất còn giảm nên chưa dám xuống tiền. Thêm vào đó, việc ngân hàng chưa có động thái hạ lãi suất cho vay nên thanh khoản trên thị trường ngày càng thấp.

Chị Nguyễn Thị Thái Hòa - Chủ một văn phòng môi giới đất nền ở Bình Dương cũng cho biết, năm nay thị trường đất nền diễn biến rất khác, không còn cảnh tấp nập người mua, kẻ bán như hồi đầu năm ngoái. Dù đã đẩy mạnh ra quân sau Tết bằng việc chạy quảng cáo, tiếp thị bằng nhiều hình thức khác nhau nhưng vẫn chưa có giao dịch nào thành công.

“Phần lớn những người mua đất nền chủ yếu là các nhà đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, dòng vốn này đang bị kiểm soát chặt nên phần nào cũng giảm đi bớt số lượng khách hàng ở thời điểm hiện nay. Tôi nghĩ, thị trường trong thời gian tới vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thanh khoản”, chị Hòa nói.

Theo khảo sát thực tế tại khu vực phía Nam, lượng giao dịch đất nền sau Tết Nguyên đán năm 2024 giảm mạnh rõ rệt, chỉ bằng 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả ở những khu vực đất nền đang có lợi thế từ các công trình đầu tư công như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, thị trường đất nền vẫn rất ảm đạm.

Lãnh đạo một sàn môi giới địa ốc chuyên phân phối các sản phẩm đất nền ở Long An cho biết, giao dịch đất nền trong tháng 1/2024 tại các khu vực giáp ranh với TP.HCM đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc các ngân hàng hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản đã khiến thanh khoản trên thị trường sụt giảm nghiêm trọng.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường đất nền phía Nam đang sụt giảm ở mức độ tương đối, không quá mạnh. Các nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý chờ đợi mức giá sẽ giảm gần bằng với mức giá của thị trường. Điều này khiến thanh khoản của phân khúc đất nền liên tục giảm sâu, rất ít giao dịch thành công trong thực tế.

Mức giá bán giảm nhẹ

Mặc dù thanh khoản đang ở mức thấp nhưng giá bán đất nền phía Nam vẫn chưa có dấu hiệu sụt giảm mạnh. Theo ghi nhận của PV, trong tháng 2/2024, các dự án đất nền ở các tỉnh thành phía Nam bắt đầu xuất hiện một số trường hợp bán giảm giá, cắt lỗ. Tuy nhiên, mức giảm không quá cao, khoảng 5-10% so với mức giá mua ban đầu.

Tại khu vực Tây Nam Bộ, đất nền tại một số dự án điển hình ở Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Cà Mau đang có giá bán trung bình dao động trong khoảng 14-16 triệu đồng/m2. Giá bán các sản phẩm không có dấu hiệu giảm mạnh, thậm chí còn tăng nhẹ ở một số dự án được hỗ trợ bởi các công trình đồng tư công.

Còn tại khu vực TP.HCM và các vùng phụ cận, trong tháng 2/2024, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, đang có xu hướng đi ngang. Còn trên thị trường thứ cấp, mức giá bán ghi nhận giảm 12-20% so với cùng kỳ năm ngoái do việc nhiều nhà đầu tư đang chấp nhận bán cắt lỗ nhằm thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giá đất nền phía Nam đang bị ảnh hưởng bởi tính thanh khoản. Trong ngắn hạn, mức giá có thể sụt giảm so với mức kỳ vọng của các nhà đầu tư hoặc thấp hơn lớp tài sản khác. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá bán rất khó có khả năng giảm mạnh, mức giá trong năm 2024 có thể đi ngang nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới của các nhà đầu tư.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, trong quý I và nửa đầu quý II/2024, giá bán đất nền sẽ có xu hướng đi ngang. Tại các khu vực phát triển, được đầu tư cơ sở hạ tầng bài bản, giá bán sẽ tăng trở lại. Còn tại các đô thị lớn, sự khan hiếm sẽ khiến giá bán đất nền sẽ tăng khoảng đến 5-7% so với năm 2023.

Riêng khu vực TP.HCM và các tỉnh thành lân cận, báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam đưa ra dự báo, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, khó xảy ra sự tăng giá đột biến trong năm 2024. Tại thị trường thứ cấp, giao dịch sẽ phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đất nền đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá bán vừa phải phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn các nhà đầu tư.

Nguồn cung đất nền trong năm 2024 sẽ tiếp tục khan hiếm, dao động trong khoảng 2.900-3.100 nền. Trong đó, Long An sẽ là địa phương dẫn đầu thị trường năm 2024 với khoảng 850-950 nền được mở bán. Đồng Nai khoảng 750-850 nền. Bình Dương dự kiến sẽ mở bán khoảng 600-700 nền. Các khu vực còn lại như TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh phân phối rải rác khoảng 200-400 nền.

Sức cầu chung của toàn thị trường trong năm 2024 dự báo giảm nhẹ so với năm 2023, xu hướng giảm kéo dài đến hết quý III trước khi có những hồi phục nhất định vào quý IV. Thị trường sẽ tập trung ở những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP.HCM.