Thị trường condotel: “Phát súng đầu tiên” đã nổ nhưng chưa thể “rã đông”

Cánh cửa Nghị định 10

Hồi đầu tháng 4, Chính phủ ban hành Nghị định số 10 sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, quy định công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Với những quy định mới này, các chuyên gia kỳ vọng, các vướng mắc đã tồn tại sẽ được tháo gỡ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel. Điều này đồng nghĩa với việc, condotel sẽ có cơ hội để trở lại và phát triển trong thời gian tới.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Nghị định 10 được ban hành vừa qua chính là “phát súng đầu tiên” cho việc giải quyết các điểm nghẽn pháp lý với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

"Tới đây, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất đối với loại hình này. Đây là điều mong đợi của hàng ngàn nhà đầu tư đã và đang tham gia vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Những nhà đầu tư là những người vui mừng nhất, tiếp sau là các chủ đầu tư vì những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm qua. Chúng tôi đã tổ chức rất nhiều hội thảo, kiến nghị để tháo gỡ vấn đề này, mãi tới nay chúng ta mới có thể thở phào nhẹ nhõm. Tôi nghĩ rằng trong giai đoạn tới, các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ có thêm niềm tin của các nhà đầu tư đồng hành với họ”, ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới, định hướng về pháp lý của sản phẩm có những bước chuyển biến, từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này.

Chưa thể “rã đông”

Thế nhưng, thực tế đã và đang diễn ra cho thấy, câu chuyện rã đông và rồi tăng tốc của phân khúc condotel không chỉ nằm ở câu chuyện pháp lý. Thế nên, nhiều chuyên gia nhận định, việc cấp sổ hồng cho condotel không phải là chìa khóa vạn năng để có thể “rã đông” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong một sớm một chiều.

Trong báo cáo về thị trường bất động sản Quý I năm nay, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, ở quý này có 20 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc (Kiên Giang). Nếu so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung sụt giảm mạnh, hơn 80%. Trong khi đó, sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) gần như vắng bóng trên thị trường. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7% .

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Công ty R&D DKRA Group cho biết, việc cấp sổ hồng cho condotel giải quyết dứt điểm tồn đọng về pháp lý của loại hình non trẻ này. Trước đây, người sở hữu condotel không được ngân hàng nhận thế chấp vì tài sản chưa có giấy chứng nhận. Nhưng từ tháng 5, người mua căn hộ trên được cấp sổ hồng có thể mang tài sản thế chấp nếu cần vay vốn làm ăn, kinh doanh. Đây là hiệu ứng tốt vì giúp thúc đẩy nguồn vốn luân chuyển trong nền kinh tế. Tuy nhiên, ông Thắng phân tích, sổ hồng chỉ giải quyết được một phần của vấn đề. Để thị trường condotel phục hồi và phát triển cần nhiều điều kiện kèm theo.

Hiệu tại, thị trường này vẫn đang phải đối diện với các vấn đề như: Thiếu cơ chế vận hành khai thác hiệu quả, chờ đợi sự hồi phục của nền kinh tế kéo theo hồi phục nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng, phải kiểm soát chặt việc cấp phép dự án nghỉ dưỡng tràn lan, cần kéo được khách quốc tế đến Việt Nam. Đây đều là những vấn đề cần thời gian mới có thể giải quyết.

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, lượng giao dịch condotel trong tháng 4 chỉ bán được 32 căn, nhỉnh hơn tháng 3 một ít, trong khi tháng 1 và 2 không bán được gì. Thực tế này vốn dĩ đã kéo dài gần 5 năm qua. Điều này cho thấy, condotel vẫn trong kỳ ngủ đông dài.

"Với diễn biến hiện nay, sổ hồng là điều kiện cần nhưng chưa đủ lực vực dậy thị trường condotel cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng băng ", ông Thắng nói.

Báo cáo mới phát hành của Colliers Việt Nam cũng cho thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn biến dưới kỳ vọng. Theo đơn vị này, dù đã khôi phục đường bay quốc tế từ tháng 3/2022, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các quốc gia có lượng khách quốc tế thấp nhất khu vực Đông Nam Á trong năm ngoái (thấp hơn 5 lần so với năm 2019).

Trong ba tháng đầu năm nay, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 2,7 triệu, bằng một phần ba mục tiêu quốc gia (8 triệu) và ít hơn một nửa lượt khách của Thái Lan (6,15 triệu). Không chỉ vậy, ngày càng có nhiều người Việt chọn đi du lịch nước ngoài vì giá vé máy bay thấp hơn trong nước và thuận tiện hơn.

Theo các chuyên gia, ngoài việc quá phụ thuộc vào một số nguồn khách nhất định (như Nga, Trung Quốc), nguyên nhân chính còn nằm ở chính sách visa và các điểm nghẽn cố hữu trong ngành như hạ tầng giao thông và du lịch chưa đồng bộ, thiếu sự đa dạng và định vị khác biệt, hoạt động quảng bá điểm đến quốc tế chưa hiệu quả và tình trạng thiếu nhân lực hậu đại dịch.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhìn nhận đà hồi phục của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khá nặng.

Sự phục hồi chậm của du lịch là một trong những nguyên nhân khiến thị trường condotel dù được tháo gỡ điểm nghẹn pháp lý chưa thể phục hồi và tăng tốc. Tuy nhiên, ông Jackson cho rằng vẫn có những tia hy vọng hồi phục, bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn.