Cẩn trọng việc condotel, officetel…trong tòa chung cư được cấp sổ lâu dài

Phá vỡ sự "lúng túng" của địa phương

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản số 3382 gửi các địa phương hướng dẫn thi hành Nghị định số 10/2023 và triển khai chỉ đạo của Chính phủ tại phiên họp thường kỳ tháng 4.2023.

Các nội dung được đề cập chủ yếu gồm xác định giá đất cụ thể; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... cho khách hàng trong các dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản không phải nhà ở...Đáng chú ý là quy định cấp sổ cho người mua condotel, officetel, shophouse trong chung cư có mục đích hỗn hợp xây dựng trên đất ở.

Theo đó, chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm khách sạn, condotel, officetel, shophouse)… mà chủ đầu tư đã chuyển nhượng phần diện tích này đúng luật thì việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 32; trình tự cấp theo Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định  01. Nghị định 10). Văn bản này cũng hướng dẫn ghi thông tin về hình thức sử dụng là “sử dụng chung”, mục đích sử dụng đất là “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị”.

Thực tế, trước đây, sản phẩm BĐS không phải là nhà ở như trên được các chủ đầu tư dự án xây dựng rất nhiều trên phần diện tích đất thương mại dịch vụ. Công văn số 703 của Bộ TTN-MT đã xác định thời hạn sử dụng đất dạng này là không phải thời hạn lâu dài. Cho đến Nghị định 43 của Chính phủ cũng chưa quy định rõ ràng về cơ sở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản không phải là nhà ở nên thời gian qua, người mua vẫn chưa được cấp sổ và thị trường này gần như bị đóng băng. Vừa qua Nghị định 10 được ban hành kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này, nhưng thực tế không có tiến triển nhiều.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, điểm đáng chú ý nhất tại văn bản của Bộ TN-MT là hướng dẫn về thời hạn sử dụng đất là “lâu dài” đối với người mua phần diện tích được sử dụng làm condotel, officetel...; còn thời hạn sử dụng đất với chủ đầu tư theo quyết định giao đất, cho thuê đất...

"Theo đó, khách hàng mua các phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư hỗn hợp xây dựng trên đất ở (bao gồm diện tích sử dụng làm khách sạn, condotel, officetel, thậm chí diện tích hầm để xe, nhà trẻ...) cũng được cấp sổ với mục đích “đất ở” với thời hạn sử dụng đất lâu dài, giống như các căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà", ông Đỉnh nêu.

Cần sự thận trọng

Cho rằng đây là văn bản có tính chất “khai phá” cho các địa phương vốn đang có nhiều cách hiểu khác nhau về điều này, nhưng ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh cần áp dụng một cách thận trọng và đánh giá sự phù hợp của hướng dẫn này so với quy định của Luật Đất đai năm 2013.

“Điều 126 Luật Đất đai chỉ quy địnhtrường hợp người mua nhà ở trong dự án nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng đất cho các phần diện tích khác trong tòa nhà chung cư hỗn hợp”, ông Đỉnh nêu.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, Luật Đất đai cũng quy định một sản phẩm/phần diện tích trong tòa nhà chung cư hỗn hợp được cấp "sổ" với thời hạn lâu dài chỉ khi sản phẩm hoặc diện tích đó là “nhà ở” theo Luật Nhà ở và đáp ứng tiêu chỉ của một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng, cụ thể là theo QCVN 04:2021/BXD. Như vậy, nếu một số căn hộ condotel, officetel, shophouse có đầy đủ phòng ngủ, phòng ăn, khu vệ sinh... đáp ứng QCVN 04:2021/BXD thì có thể cấp sổ với thời hạn lâu dài và ngược lại.

Chuyên gia này cũng cho rằng, để một căn condotel, officetel... trong chung cư hỗn hợp được coi là “căn hộ” thì ở khẩu lập quy hoạch chi tiết và thiết kế đã phải xác định đây là căn hộ để ở và tính toán “chỉ tiêu dân số” để tính toán các chỉ tiêu về hạ tầng như trường học, cây xanh... Nếu không tính toán “chỉ tiêu dân số” cho các căn hộ này thì khó có cơ sở coi là “nhà ở” để cấp sổ lâu dài”, ông Đỉnh nêu và lưu ý, Luật Nhà ở cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Nếu coi condotel, officetel… trong chung cư hỗn hợp cũng giống như căn hộ chung cư để cấp sổ thời hạn lâu dài có thể chưa phù hợp với bản chất và lợi thế dùng chủ yếu để kinh doanh của condotel, officetel, shophouse...

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng lưu ý rằng việc kiểm soát chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, trong đó có “chỉ tiêu dân số” là nhiệm vụ rất quan trọng.

“Nếu một dự án triển khai tại khu vực đã quá tải về hạ tầng, chủ đầu tư có thể lập quy hoạch chung cư hỗn hợp chỉ 10% diện tích sàn là căn hộ chung cư, 90% còn lại là sản phẩm condotel, officetel, nhưng sau đó các căn hộ này đều được cấp sổ với thời hạn ổn định lâu dài. Điều này dẫn đến nguy cơ gây “bùng phát” các dự án chung cư hỗn hợp, các căn hộ condotel, officetel biến thành căn hộ chung cư, gây quá tải hạ tầng", ông Đỉnh nêu.

TS Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, condotel, officetel… là sản phẩm mới của loại hình bất động sản, phải thừa nhận, chấp nhận loại hình này bởi đây là thực tiễn. Tuy nhiên, cần có giải pháp để loại hình này tồn tại và phát triển.

“Nếu những căn hộ như condotel, officetel chưa cấp sổ hồng thì vẫn thuộc quyền của chủ đầu tư và họ vẫn có thể quản trị được bất động sản này. Nếu đã cấp sổ rồi thì mỗi khách hàng cầm một sổ thì làm thế nào để vận hành? Điều này cũng giống như đất nông nghiệp, hiện nay để manh mún, hoang hóa, sắp tới nhà nước tháo gỡ bằng cách mở ngân hàng đất nông nghiệp. Do đó, có thể tính đến mô hình “ngân hàng cho condotel”. Cần có người gom lại tất cả các sổ hồng đó để cho các nhà vận hành chuyên nghiệp vận hành hiệu quả”, ông Lượng nêu.