Thị trường bất động sản vượt qua khó khăn khi nới room tín dụng?

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Cũng tại văn bản này, HoREA cho biết có nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước rủi ro về việc mất thanh khoản và buộc phải thực hiện các biện pháp dừng và đình hoãn các hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới cũng như dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO để tồn tại. 

Văn bản từ HoREA cho biết: "Có trường hợp doanh nghiệp bất động sản tinh giản tối đa bộ máy, giảm 50% lực lượng lao động hoặc vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao hay thanh lý tài sản, dự án với chiết khấu tới 40% giá hợp đồng". 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng thêm khoảng 1% tương đương với 100.000 tỷ đồng nguồn vốn tín dụng hỗ trợ cho nền kinh tế ở trong giai đoạn cao điểm vào cuối năm. Đồng thời cũng tháo gỡ khó khăn về pháp lý và trái phiếu doanh nghiệp đối với ngành bất động sản. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cần vào cuộc và rà soát để có thể nắm bắt được danh sách các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ xảy ra khủng hoảng thanh khoản cũng như yêu cầu các đơn vị này đưa ra phương án tái cơ cấu với sự giám sát chặt chẽ của Chính Phủ. Và việc tái cơ cấu các tập đoàn này cũng nhằm ngăn chặn việc sở hữu chéo lan rộng,  tuy nhiên nguồn lực vẫn chủ yếu dựa vào tài sản của Tập đoàn, không phải từ nguồn lực của ngân sách. 

Nói cách khác là để có thể giải quyết tình trạng thanh khoản hiện nay thì các doanh nghiệp bất động sản cũng phải chấp nhận chịu đau để tái cấu trúc và đưa bất động sản dần về với giá trị thực, khó có thể trông chờ vào nguồn lực ngân hàng hay trái phiếu của doanh nghiệp. 

Tín dụng bất động sản tăng trưởng, điểm mấu chốt là không có thanh khoản

Ông Đinh Thế Hiển nhìn nhận, mấu chốt của sự khó khăn của thị trường bất động sản đến từ việc các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn năm 2021 - 2022 nhưng thời điểm này lại không bán được hàng và không có thanh khoản. 

Đưa ra dẫn chứng cho nhận định này, ông Hiển nói rằng năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% với những năm trước, chưa kể đến việc lượng trái phiếu doanh nghiệp hơn 250.000 tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm 2022, bao gồm 52.00o tỷ đồng trái phiếu bất động sản. 

Và theo số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm tháng 8/2022, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cũng đã tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng hệ thống. Trong đó, kinh doanh bất động sản tăng 7,35% và phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%. 

TS. Đinh Thế Hiển chỉ ra: “Tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vướng mắc ở đây có thể do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng". 

Ngoài ra, thay vì chú trọng làm đúng quy định thì lại có hiện tượng doanh nghiệp mở rộng việc đầu tư tràn lan, đất không đúng với pháp lý nên gặp khó khăn và vướng mắc,... Một số doanh nghiệp ở các thành phố, vướng mắc pháp lý đều có liên quan đến đất công nên rất khó để có thể tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự. 

Chính vì thế mà giải pháp được ông Hiển chỉ ra cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này chính là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Và nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ cũng sẽ càng tăng và sức ép tài chính sẽ lớn hơn rất nhiều.

TS. Đinh Thế Hiển nói rằng, doanh nghiệp cũng cần phải lựa chọn tái cấu bằng cách hy sinh dự án và lĩnh vực không phải là cốt lõi để có thể thu gọn tài chính và giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển. 

Ngoài ra thì Nhà nước cũng cần cân nhắc việc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp cho thị trường có trợ lực vượt qua được giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Và điều này cũng sẽ tạo ra dòng tiền mới cho thị trường vừa có thể kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa cho mình một căn nhà phù hợp. 

Không những thế, nguồn vốn ở trước mắt cũng chỉ chú trọng ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm cũng như không để cho dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng. 

Ông Hiển cũng nhìn nhận, sự suy thoái của bất động sản nhìn nhận ở góc độ tích cực thì cũng là một sự thanh lọc để cho thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết nhằm thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng với giá trị thật. 

Xem xét nới room tín dụng và phân bổ tín dụng cho những người mua nhà

Cũng đồng quan điểm về việc cần có trợ lực từ Nhà nước để cho thị trường vượt qua được giai đoạn khó khăn, Chủ tịch FiinRatings - ông Nguyễn Quang Thuân cũng cho rằng, nới room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, mặc dù vậy thì cách thức triển khai như thế nào để đạt được hiệu quả và tác động lan tỏa để tránh trường hợp muối bỏ biển. 

Cũng theo lời ông Thuân, để có thể phát huy được hiệu quả và góp phần trong việc xử lý vấn đề thanh khoản hiện nay của ngành bất động sản đầu tiên thì cần phải xem xét nới trần tín dụng theo hướng tập trung vào phân bổ giải ngân cho người mua nhà. Bởi khi nhìn vào cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản thì nguồn thu từ phía khách hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất chứ không phải là từ nguồn tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. 

Ông Thuân cũng đề xuất cách thức thực hiện là khi tiền về chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay, hay nói cách khác là ngân hàng phát vay đến đâu thì sẽ thu nợ đến đó. Khi làm được như thế thì rủi ro ngân hàng cũng sẽ thấp hơn và kiểm soát được thu nợ cũng như tránh rủi ro chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác. 

Để có thể thực hiện được điều này, Ngân hàng  Nhà nước cũng cần có hướng dẫn về tiêu chí đối tượng là người mua nhà, không chỉ chứng minh có thu nhập mà cũng cần chứng minh có nhu cầu sử dụng thật để hạn chế về đầu cơ, ví dụ như như người mua nhà phải chứng minh được là gia đình có mức thu nhập chịu thuế từ 500 triệu trở lên và có 2 con trở lên, ở độ tuổi trên 18 tuổi hoặc áp dụng chính sách với người mua nhà lần đầu. 

Ông Thuân cho biết: “Đối tượng nhà ở xã hội hay người có thu nhập thấp có thể triển khai chung với chương trình này”. 

Và phần còn lại có thể thực hiện trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại. Mặc dù vậy thì không phải ngân hàng nào cũng có thể được nới room tín dụng bất động sản mà phải thực hiện một cách có chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức độ xếp hạng của Ngân hàng Nhà nước cũng như thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay. 

Và việc lựa chọn giải ngân tín dụng dành cho các chủ đầu tư cũng sẽ chú trọng vào việc các ngân hàng thương mại lựa chọn cũng như đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng dự án ví dụ như đã nộp toàn bộ hay một phần tiền sử dụng đất, sạch về pháp lý cũng đã được phê duyệt và được Ngân hàng Thương mại đánh giá là có tiềm năng thị trường. 

Đối với các chủ đầu tư thì Chủ tịch FiinRatings cho biết, các doanh nghiệp cũng cần chấp nhận giảm giá bất động sản thay vì giá bán cao như hiện tại. Đến thời điểm hiện tại, bình quân lãi gộp của ngành bất động sản dân cư Việt Nam ghi nhận khoảng 35 - 40% và có nhiều chủ đầu tư lên đến 50 - 60%. 

Ông Nguyễn Quang Thuân cũng nhìn nhận rằng, nếu như thực hiện được điều này thì sẽ góp phần giải quyết được cả cung và cầu của bất động sản cũng như người dân sẽ có nhà để ở, giảm thiểu được rủi ro nợ xấu gia tăng với hệ thống tín dụng ngân hàng và ngay cả một phần từ trái phiếu doanh nghiệp.