Thị trường bất động sản: Tại sao còn tắc vốn tín dụng

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, Ngân hàng Nhà nước từ đầu năm đến nay đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn. Lãi suất huy động và lãi suất cho vay tại các nhà bằng cũng giảm theo. Nhiều ngân hàng còn áp dụng gói vay ưu đãi tiêu dùng, mua nhà hay vay để trả nợ cho ngân hàng khác. 

Lãi suất cho vay bình quân hiện khoảng 7,9%/năm đối với cho vay mới, lãi suất huy động là 4,7%/năm. Đối với các món vay chưa tới kỳ hạn trả nợ thì lãi suất cho vay là 9,4%/năm, lãi suất huy động cũ là 6,5%/năm. 

Với động thái này của hệ thống ngân hàng, thị trường được kỳ vọng có thể “rã đông”, giảm áp lực vay lãi đối với những khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với những doanh nghiệp phát triển dự án. 

Tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam” mới đây, Chuyên gia Tài chính - TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, ngân hàng đang ế vốn nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn vì một phần nguyên nhân là rủi ro của nền kinh tế đang tăng mạnh và rủi ro từ phía khách hàng của các ngân hàng cũng tăng. Theo đó, tình hình vốn tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS cũng đang bế tắc. Vì ngân hàng sợ rủi ro, còn tài sản BĐS lại không đủ giá trị để thế chấp. 

Vị chuyên gia phân tích, không ít nhà băng thích mua trái phiếu doanh nghiệp địa ốc phát hành vì được đảm bảo bằng BĐS. Trong khi nhiều doanh nghiệp cũng đang là khách hàng của ngân hàng. Thời gian qua, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều bị cuốn vào bối cảnh BĐS ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay khoảng 70 - 80% trên giá trị tài sản nhưng khi tài sản mất giá tới 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ, vì vậy ngân hàng sợ cho vay. 

Ông Hiếu nói: “Ngân hàng giảm lãi suất là tốt cho doanh nghiệp muốn vay và có thể vay, giúp họ giảm chi phí hoạt động. Tuy nhiên, với doanh nghiệp BĐS, giảm lãi suất không phải “cây đũa thần” khi các chủ đầu tư không vay được vì tình hình tài chính của họ sụt giảm, không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ bị giảm giá. 

Những doanh nghiệp BĐS không sợ lãi suất cao khi họ có thể kinh doanh bán sản phẩm để thu lời. Lãi suất không phải vấn đề cho những chủ đầu tư địa ốc, vì vậy dù NHNN giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua nhưng thị trường vẫn còn trầm lắng”. 

Qua trao đổi trước đó, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển cho biết, ở điều kiện bình thường thì nền kinh tế vẫn hoạt động ổn định, các thị trường đều hoạt động tốt và khi lãi suất thấp thì nhiều người vay tiền để đầu tư, đầu cơ. 

Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc bị đẩy giá lên cao thì dù lãi suất có giảm 50% thì chưa chắc đã có nhiều người dám vay tiền mua BĐS. 

“Lãi suất giảm là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ để có thể kích thích dòng tiền vào BĐS. Điều kiện đủ là thị trường có đủ hấp dẫn để người ta đầu tư không. Nên nhớ rằng trong kinh tế học, khi lượng đổi thì chất đổi, cái gì tăng mãi cũng sẽ có lúc giảm và trả lại giá trị thật” - Vị chuyên gia chia sẻ. 

Năm 2013, giá BĐS vẫn ở mức vừa phải để mua hay đầu tư, khai thác cho thuê. Nhưng đến năm 2016 - 2018, giá tăng tương đối mạnh. Năm 2019 tăng chậm lạ, tưởng chừng sắp đảo chiều thì đến giai đoạn 2020 - 2021 lại tăng mạnh. Giá BĐS tăng liên tục nhưng sẽ không có chuyện tăng mãi.