Thị trường bất động sản Quý II/2023: Phân khúc nào lên ngôi?

Còn nhiều lực cản

Theo bà Miền, trong quý II/2023, kinh tế toàn cầu còn nhiều “lực cản”. Có thể kể đến các yếu tố: lạm phát, chiến tranh thương mại, chính sách thắt chặt tiền tệ của FED, bất ổn xã hội lan rộng, xung đột địa chính trị, làn sóng cắt giảm nhân sự... tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy và phục hồi trở lại vào nửa cuối năm 2023, tạo động lực cho tăng trưởng. Đặc biệt, việc Trung Quốc tái mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

Trong nước, lạm phát trung bình duy trì ở mức dưới 4%. Lãi suất ngân hàng khả năng cao sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm so với quý 1 nhưng mức giảm không đáng kể. Bà Miền kì vọng, đối với thị trường bất động sản, các chính sách sẽ được ban hành theo hướng: tiếp tục thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường như: hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Bên cạnh đó, sẽ có sự hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là những dự án đang xây dựng dở dang. Đồng thời có sự cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.

“Luật Đất đai sửa đổi 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi. Cùng với việc thuế bất động sản điều tiết thu nhập, nắn chỉnh nguồn tiền và chống đầu cơ bất động sản cũng là những điểm nhấm chính sách trong thời gian tới”, bà Miền cho biết.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, theo bà Miền, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường, các điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Cùng với đó, nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Ngoài ra, các bộ ngành, địa phương tích cực, đồng loạt rà soát khó khăn, vướng mắc và đề xuất phương án tháo gỡ và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, theo bà Miền, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.

Cũng theo đại diện từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian qua, M&A bất động sản tăng mạnh. Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này.

“Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững,…buộc phải rời khỏi thị trường. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ có thể diễn ra ở các doanh nghiệp có dự án khả thi. Trường hợp không khả thi sẽ tiềm ẩn khó khăn mới, nợ chồng nợ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường, rủi ro cho nhà đầu tư”, bà Miền nhấn mạnh.

Đồng thời bà Miền cũng kỳ vọng, tuy còn khó khăn nhưng với sự quan tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan, sở ngành, cộng thêm sự nỗ lực, chủ động vượt khó của các Doanh nghiệp BĐS, thị trường có hi vọng sẽ dần khả quan hơn. “Tuy nhiên, nếu không ban hành được các văn bản luật và dưới luật thị trường sẽ kéo dài sự bất ổn”, bà Miền lưu ý.

Phân khúc nào sẽ “lên ngôi”?

Về thị trường bất động sản quý II/2023, nguồn cung có khả năng được khơi thông nhưng số lượng không nhiều. Tuy nhiên, sẽ được cải thiện hơn so với quý 1. Riêng phân khúc bất động sản nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường. 

Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm, hạn chế do các chủ đầu tư lao đao về tài chính. Tuy nhiên nếu vấn đề pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sớm được thông qua, phân khúc này sẽ đón nhận các tín hiệu tích cực.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp: Nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai bởi các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng (như Apple, Quanta, Samsung và LG,...).

Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ sẽ có 15 dự án bổ sung nguồn cung mới cho thị trường vào năm 2023, với tổng diện tích ước tính khoảng 214.000 m2.

Về lực cầu, bà Miền thông tin cầu nhà ở tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Tuy nhiên nhu cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà quá cao. Bên cạnh đó, tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Về thương mại và bán lẻ, cầu sẽ gia tăng từ các thương hiệu cao cấp dự kiến gia nhập thị trường sẽ là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Về bất động sẩn công nghiệp, lực cầu có thể duy trì được ở mức cao. Nhu cầu mới đón đầu xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.

Trong khi đó, cầu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Yếu tố giá bán theo bà Miền, chỉ số giá có thể đi ngang. Tâm lý của người mua ổn định hơn. Nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ. 

Phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. 

Riêng giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ dự kiến sẽ không có nhiều thay đổi. Giao dịch cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục. Vì vậy, giao dịch trong quý 2 sẽ có chuyển biến tích cực. Dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc bất động sản nhà ở đạt khoảng 15%-18%. 

“Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm với biên độ nhẹ, dần đạt mức tiệm cận so với mức trước khi thiết chặt tín dụng. Các thị trường liên quan đến thị trường bất động sản Thị trường BĐS tích cực hơn , các thị trường liên quan khác sẽ được kích thích triển khai trở lại, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế”, bà Miền cho biết.

Một số khuyến nghị

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, bà Miền cho rằng cần đẩy mạnh và nhanh hơn việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án đầu tư. Giám sát thực hiện, theo dõi thức đẩy thực hiện văn bản đã ban hành được thực thi hiệu quả.  Sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Để tháo gỡ cho các dự án đầu tư trên cả nước được tiếp tục triển khai. Khơi thông mọi hoạt động phát triển kinh tế, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. 

Xây dựng quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư cũng như giám sát quá trình thực thi của các địa phương. Đồng thời có chế tài xử lý các địa phương không thực thi hết trách nhiệm. Cần có giải pháp thu thập, tổng hợp khai thác thông tin dữ liệu thị trường để điều tiết quan hệ cung – cầu, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Các doanh nghiệp có dự án bị ách tắc nhiều, kéo dài chắc chắn sẽ bị hụt hơi, khủng hoảng, đối mặt với phá sản. Rất cần thiết có chính sách hỗ trợ như: Giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của doanh nghiệp.

Trường hợp các doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án, phải bán dự án cần có những chính sách hỗ trợ, nới lỏng điều kiện để tạo cơ hội cho doanh nghiệp được “giải phóng”. Đồng thời Nhà nước cần có biện pháp để kiểm soát hoạt động này”, bà Miền nhấn mạnh.

Đưa ra kiến nghị trong thời gian tới để thúc đẩy thị trường, bà Miền cho biết các chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án. Tiếp tục thực hiện các giải pháp như đã chia sẻ trước đó về tái cấu trúc doanh nghiệp, lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người dân, tập trung nguồn lực cho các dự án đã hoàn thiện về pháp lý, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số…. Các chủ đầu tư cũng cần chủ động rà soát, nghiên cứu áp dụng các giải pháp gỡ rối của Chính phủ mới ban hành. 

“Các chủ đầu tư cần xem xét, cân đối lại giá bán, ưu tiên tính thanh khoản, tạo dòng tiền hơn là đặt mục tiêu “lãi cao”. Tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn, tự căn chỉnh để phù hợp với tiềm lực của doanh nghiệp”, bà Miền khuyến nghị.

Với các sàn giao dịch bất động sản theo bà Miền cần tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số. Tập trung nâng cao tính chuyên nghiệp và uy tín, bám sát tình hình thị trường để có những điều chỉnh kịp thời. Tránh tình trạng cho nhân viên nghỉ nhiều đến khi thị trường ấm lên lại không đủ nguồn lực triển khai hoạt động kinh doanh. Đồng thời cần có biện pháp động viên, trấn an, hỗ trợ đội ngũ nhân sự “cứng” để đảm bảo giữ được đội ngũ nòng cốt, chuẩn bị cho thời kỳ sắp tới.

Với môi giới bất động sản, bà Miền cho rằng cần chủ động theo dõi sát sao diễn biến của thị trường để không bị lỡ nhịp khi thị trường ấm lên, nâng cao nghiệp vụ, kỹ năng tư vấn, nghiên cứu kỹ các thông tư, nghị định mới nhằm nắm rõ các chính sách. Bên cạnh đó cần giữ liên hệ thuờng xuyên với tập khách hàng tiềm năng, chuẩn bị tâm thế tốt nhất, chờ thị trường đảo chiều, xác định tập trung với nghề, hạn chế đứng “hai vai” (cả đầu tư và môi giới), Đa dạng hóa phân khúc sản phẩm (BĐS công nghiệp, cho thuê…).

Với Khách hàng/nhà đầu tư, bà Miền cho biết, mặc dù thị trường đã có nhiều dấu hiệu tích cực nhưng vẫn nên thận trọng. Khách hàng/ nhà đầu tư cũng cần liên hệ với các sàn giao dịch bất động sản, Môi giới bất động sản chuyên nghiệp, uy tín để tìm hiểu kỹ thông tin trước khi đưa ra quyết định. “Nhà đầu tư vẫn nên ưu tiên các nhu cầu thực, đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ và khi tìm được BĐS phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính nên quyết định sớm, tránh bỏ lỡ cơ hội”, bà Miền nói.