Thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn là một bài toán đầy thách thức

Tìm cách "phá băng" thanh khoản thị trường

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chia sẻ, trong khi nguồn cung căn hộ đang ngày càng khan hiếm do các vướng mắc về pháp lý thì việc mất cân đối các phân khúc sản phẩm cũng là vấn đề rất đáng lo ngại. Thị trường bất động sản đang ngày càng ít các sản phẩm giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà, mà tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, hạng sang.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, hai vấn đề cần được giải quyết thời điểm này là nguồn cung và giảm giá bán bất động sản nhằm giúp "phá băng" thanh khoản thị trường. Tuy nhiên điều không hề đơn giản bởi vấn đề về nguồn cung thì không dễ được tháo gỡ trong ngắn hạn. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, sang quý III/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp đưa vào thị trường một nguồn cung mới.

Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng thông tin về “Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững” vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương triển khai quyết liệt hơn để lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, thực tế hiện tại thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn, mọi thứ đang có sự điều chỉnh, song vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan. Trong đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đề xuất và nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ kích thích được thị trường bất động sản phát triển tốt trở lại theo hướng bền vững và lành mạnh. Bởi, các doanh nghiệp muốn được hỗ trợ phải chọn đúng dòng sản phẩm trọng tâm và có pháp lý hoàn chỉnh.

“Hiện nay chúng ta đang trong quá trình sửa đổi các luật liên quan tới bất động sản. Do đó, những vấn đề về pháp lý trước mắt cần có những giải pháp linh hoạt, phù hợp để ổn định thị trường. Vấn đề về pháp lý rất quan trọng, nếu không giải quyết được thì dù có bơm tiền các dự án vẫn sẽ bị tê liệt”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Cần tháo gỡ được vấn đề pháp lý của dự án

Giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ, thời điểm này muốn bán bớt bất động sản để tái cơ cấu vốn cũng không dễ dàng. Nhiều thương vụ với giá trị tài sản từ 100 đến 1.000 tỷ đồng mà một số doanh nghiệp được nhờ rao bán thành công vì pháp lý dở dang. Theo giám đốc doanh nghiệp này, nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế không thiếu tiền nhưng luôn đòi hỏi các dự án phải có pháp lý sạch sẽ, có tiềm năng, vị trí đẹp và giá phải giảm sâu.

Ngay cả với những dự án có pháp lý ổn thỏa, doanh nghiệp cũng không dễ bán rẻ để xoay tiền bởi nếu giảm quá nhiều thì những nhà đầu tư ruột - tức người mua trực tiếp ở giai đoạn đầu dự án sẽ bị thiệt thòi và họ sẽ phản ứng mạnh. Chưa kể 70% giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, do đó, việc giảm giá bán sẽ tác động đến phần vay vốn tại ngân hàng.

Chia sẻ về câu chuyện thanh khoản của thị trường bất động sản, tuy nhiên TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng cần phải giải quyết nhiều nút thắt liên quan đến các nhóm chính sách.

Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Theo TS Cấn Văn Lực, nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường. Sau hàng loạt cuộc họp của Chính phủ thì các địa phương vào cuộc mạnh mẽ hơn.

Bên cạnh đó, cần có chính sách cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất. Mục tiêu đặt ra là giúp khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là để xử lý các dự án bị đắp chiếu do chủ đầu tư yếu kém về năng lực.

Về vốn cho thị trường bất động sản, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng "nóng" nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.

Còn về vốn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, TS Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ.

Vị chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bởi ông cho rằng năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho bất động sản đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của bất động sản là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần có những giải pháp quyết liệt trong tái cơ cấu, có phương án thanh toán trái phiếu đến hạn, chủ động đàm phán với trái chủ để giãn nợ, thậm chí hoãn đổi trái phiếu sang bất động sản.