Hé lộ 3 bài toán thị trường bất động sản cần có lời giải sớm

Vấn đề đầu tiên: Pháp lý

Hiện nay, vướng mắc pháp lý được cho là chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện tại còn hơn 1.000 dự án vướng mắc về mặt pháp lý, nếu như được tháo gỡ khó khăn thì sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường bất động sản. 

Và đây cũng là một trong những lý do vừa qua Chính phủ đã cho thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành với mục đích rà soát, đôn đốc và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho địa phương và doanh nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cùng một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 

Chủ tịch Novaland kiến nghị: “Doanh nghiệp kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc dành cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này cũng đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Và việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ cũng đã giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút vốn FDI và giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách”.

Còn về phía chuyên gia, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho biết, Nhà nước cần phải tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp cũng như tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện được một cách nhanh chóng. Việc này cũng sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp cũng như tăng lợi ích cho người tiêu dùng. 

Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhấn mạnh: “Việc thực hiện đầu tư quá lâu cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao cũng sẽ không còn phù hợp với đại bộ phận của người dân. Và tình trạng này cũng sẽ làm giảm nguồn cung trên thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở khi mà nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở thương mại luôn được đặt lên hàng đầu đối với các thành phố lớn. Còn các đô thị lớn ở trong khu vực như là Bangkok, Jakarta, Singapore,…cũng đều đang phải đối mặt với vấn đề này và chúng ta cũng không còn nằm ngoài trường hợp này”. 

Cũng theo vị này, vấn đề pháp lý chính là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Còn theo Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS Cấn Văn Lực cho biết: “Nếu tháo gỡ được vấn đề trước mắt chính là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án sẽ được giải tỏa cũng như dòng tiền từ đó mà ra. Điều quan trọng hơn, pháp lý chính là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ”. 

Vấn đề thứ hai: Cung - cầu

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2022, nguồn cung bất động sản khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở đã nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở dành cho người thu nhập thấp thiếu hụt một cách trầm trọng. 

Cả nước ghi nhận có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (so với năm 2021, số lượng dự án bằng khoảng 52,7%); 466 dự án với 228.029 căn hộ cũng đang được triển khai xây dựng (so với năm 2021 bằng khoảng 47,7%); 91 dự án với 18.206 căn hộ cũng đã hoàn thành xây dựng (so với năm 2021 bằng khoảng 55,2%).

Còn đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước ghi nhận có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô là 5.526 căn hộ cùng 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành quá trình xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành ở trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Và đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có hai dự án được cấp phép mới với quy mô là 1.729 căn hộ và có một dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành ở trong tương lai.

Riêng ở TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2017 đến hiện tại, số lượng nhà đưa ra thị trường đã giảm liên tục. Cụ thể, năm 2017 gần 43.000 căn, mỗi năm ghi nhận giảm 20%. Đến năm 2021 số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000 căn, còn năm 2022 chỉ còn có hơn 12.000 căn, giảm liên tục và đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, cơ cấu sản phẩm. Xét về cơ cấu sản phẩm, nhà ở cao cấp chiếm đến 78% còn lại là nhà ở trung cấp. 

Có thể thấy, vấn đề lệch pha cung - cầu ở trên thị trường bất động sản đã được nói đến từ nhiều năm nay, tuy nhiên vẫn chưa có sự cải thiện. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá nhà bị đẩy lên cao và sức mua giảm. Và nhất là trong bối cảnh thị trường đang “khát” thanh khoản như hiện nay, nếu như không có những sản phẩm với mức giá phù hợp cũng sẽ rất khó để có thể kích cầu. Và minh chứng là trong thời gian vừa qua có một số chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách chiết khấu từ 30 - 40%,...

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhận định rằng: “Tín dụng trong những năm vừa qua đổ vào phân khúc cao cấp khá lớn. Hiện nay, đối với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp cho nên khách hàng chưa quyết định mua. Chính vì thế mà phân khúc này cũng cần phải hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà thì phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá như Thủ tướng nói”. 

Vấn đề thứ ba: Nguồn vốn

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong giai đoạn năm 2017 - 2019 (đây là thời điểm trước khi xảy ra dịch bệnh COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng trưởng trên 20%/năm và cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) cũng như giữ tỷ trọng từ 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. 

Cũng trong giai đoạn năm 2021 - 2022, dưới tác động của dịch bệnh COVID-19, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng. Mặc dù vậy đang ở mức thấp hơn những năm trước (trong năm 2020 tăng 12,06% còn năm 2021 tăng 15,37%).

Và tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này cũng đạt mức khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, so với cuối năm 2021 tăng khoảng 24,27%. Đây chính là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. 

Cũng trong cơ cấu này, trên 60% đó là tín dụng dành cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% đều là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư). 

Từ xưa đến nay, tín dụng ngân hàng vẫn đang là nguồn vốn lớn nhất đổ vào bất động sản. Chính vì thế mà ngay cả khi các nhà băng thực hiện việc thắt chặt các điều kiện cho vay, cộng với đó là kênh trái phiếu bị tắc cũng đã khiến cho ngành này lập tức rơi vào hoàn cảnh khó khăn. 

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho hay: “Ngân hàng cũng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí là vượt qua những chỉ tiêu về an toàn vốn. Tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trước đây cũng chỉ chiếm từ 12 - 15% là cùng, tuy nhiên hiện nay đã chiếm đến hơn 20%. Vậy nên, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng là chỉ không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp mà nguyên nhân một phần là bởi bản thân của một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp cho nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng tiến hành bơm vốn là điều không hợp lý”. 

Không đáp ứng được các điều kiện vay vốn của ngân hàng, có nhiều chủ đầu tư bất động sản đã rất đau đầu với bài toán đáo hạn. Và trong tình thế cấp bách, các doanh nghiệp cũng đã phải kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép giãn nợ gốc và giữ nguyên nhóm nợ, cấp tín dụng để có thể cơ cấu lại khoản vay,... Nội dung này cũng đã được Chính phủ xem xét. 

Và nói như Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Vinhomes - ông Phạm Thiếu Hoa, nếu như khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có được những giải pháp kịp thời thì doanh nghiệp sẽ phải đóng cửa, phá sản. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thực thi chính sách tín dụng thắt chặt để có thể kiềm chế lạm phát cũng như ổn định tỷ giá là đúng. Mặc dù vậy, về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cũng nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để cho các dự án được triển khai một cách liền mạch và giảm sức ép lên thị trường. Đồng thời cũng kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào phân khúc sản phẩm phù hợp với những dự án được ưu tiên. 

Đối với những doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho giãn và hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch bệnh COVID-19. 

Trong trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì cần khôi phục lại và không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ. 

Bên cạnh đó cũng cần hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng như người thu nhập thấp.