Cần sớm gỡ nút thắt pháp lý để tạo “bước ngoặt” cho thị trường bất động sản

Tín dụng và pháp lý là hai vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay

Sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay, việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông thị trường bất động sản đang được Chính phủ, các bộ ngành và các đơn vị liên quan triển khai tích cực. Trong đó hai vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay được xác định là là khơi thông dòng vốn, tín dụng và tháo gỡ các nút thắt về cơ chế, pháp lý.

Về tín dụng, Chính phủ dự kiến đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây. Chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50% của gói tín dụng trên, tương đương 55.000 tỷ đồng, còn lại sẽ cho người mua nhà vay.

Trong khi đó, một gói tín dụng riêng cho các dự án nhà ở xã hội cũng được Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, nếu gói 110.000 tỷ đồng được phê duyệt thì đây sẽ là gói chính sách rất tốt do có lãi suất ưu đãi (khoảng 4,5-5,5%/năm, tương tự các gói tín dụng ưu đãi của Ngân hàng Chính sách Việt Nam). Trong khi đó, gói 120.000 tỷ đồng chỉ giảm 1,5-2% lãi suất, so với mặt bằng lãi suất hiện tại thì mức giảm này được đánh giá là không đáng kể.

Theo thông tin mới nhất, đại diện Bộ Xây dựng mới đây cho biết, Bộ tạm dừng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng để áp dụng gói 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước đề xuất.

Ngoài ra, các động thái về việc hạ lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng cũng được quan tâm. Agribank mới đây đã có thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. Động thái này mở ra kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Trong khi chờ quyết sách về tín dụng và những động thái tích cực hơn về lãi suất cho vay từ phía các ngân hàng, các chuyên giao cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu chậm giải quyết sẽ như "bom hẹn giờ" đe dọa sự ổn định của thị trường bất động sản, dù có bơm bao nhiêu vốn thị trường cũng khó phát triển bền vững. Vì vậy, nếu tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý sẽ mở ra bước ngoặt mới cho thị trường.

Gỡ nút thắt pháp lý sẽ tạo “bước ngoặt” mới cho bất động sản

Báo cáo mới đây của chứng khoán Vndirect nhận định, chu kỳ “đóng băng” của thị trường bất động sản hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, theo ghi nhận, TP HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020 đến nay, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức cao, điều này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, Luật Đất đai sửa đổi nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời theo kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là một “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024 - 2025.

Về tầm quan trọng của việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng, 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và các dự án hiện nay là liên quan tới yếu tố pháp lý.

Chỉ riêng trên địa bàn thành phố HCM, hiện có khoảng 140/700 dự án đang gặp trở ngại, vướng mắc về thủ tục. Do đó, nếu Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào cuối năm nay được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực về chính sách. Đây là 3 luật rất quan trọng, sẽ điều tiết thị trường đến 2030. Trong đó, riêng dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều, bãi bỏ 8 điều, và chỉ giữ nguyên 28 điều. Điều này cho thấy những thay đổi về Luật trong thời tới là rất lớn, giúp thị trường phát triển ngày càng đồng nhất, minh bạch và hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành nhanh chóng trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định quan trọng  ngay trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023. Bao gồm: Các dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định về đất đai; Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

Ông Châu nhận định, gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng để mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay.

Do ách tắc pháp lý và một số nguyên nhân khác khiến nguồn cung mới nhà ở trên thị trường hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt với tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM và Hà Nội trong năm 2022.

Điểm tích cực là các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh việc đề xuất gói tín dụng cho nhà ở xã hội, Chính phủ cũng đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tới năm 2030, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Vì vậy, phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Trong năm nay, nhà ở xã hội là phân khúc được kỳ vọng sẽ góp phần tích cực giúp “phá băng” thị trường bất động sản.