Tại sao không dễ thế chấp bằng bất động sản?

Theo Đại đoàn kết, thông tin từ NHNN cho biết các tổ chức tín dụng thời gian qua đã và đang triển khai nhiều giải pháp bảo đảm tiền vay với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như tài sản hình thành trong tương lai, ô tô, bất động sản, hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ…

Thế nhưng, giá nhiều loại bất động sản đi xuống khi thị trường nhà đất có dấu hiệu đóng băng gây nên nguy cơ tổn thất cho các khoản vay của ngân hàng. Theo số liệu thống kê, tỉ lệ nợ xấu của bất động sản đã tăng từ 1,53% vào tháng 6/2022 lên 2,47% trong nửa đầu năm 2023. Tuy vậy, bất động sản hiện vẫn là tài sản được ưu tiên thế chấp tại ngân hàng với giá trị tuyệt đối lên tới 16-17 triệu tỉ đồng, nghĩa là gấp 1,3 lần tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho biết rất khó vay được vốn ngân hàng dù đã đặt cược bất động sản của mình.

Phía ngân hàng đưa ra lý do rằng dư nợ bất động sản đang tăng trưởng chậm lại, tác động đáng kể lên tốc độ tăng trưởng tín dụng chung khi tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ tín dụng. Ngân hàng rất khó thẩm định cho vay vì tính minh bạch tài chính của doanh nghiệp còn thấp. Thực tế cho thấy vẫn luôn có những rủi ro nhất định, mặc dù các ngân hàng đã luôn thận trọng áp hệ số khác khi thẩm định giá trị tài sản, và thông thường chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp là bất động sản, hoặc thậm chí là thấp hơn nếu khu vực đó đang phát sinh các vấn đề dẫn tới thiếu ổn định.

Mặt khác, một thực tế khác là vì nhân viên ngân hàng đã cấu kết với khách hàng để thổi phồng giá trị tài sản thế chấp nhằm tăng hạn mức cho vay dẫn tới rủi ro.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc khó khăn kể từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều chủ đầu tư đã phải giảm mạnh giá để đẩy hàng tồn. Đây là loại tài sản thế chấp chủ yếu tại nhà băng nên giá của các bất động sản làm tài sản đảm bảo đều bị điều chỉnh theo xu hướng đó. Ngân hàng có thể thu hồi nợ qua các tài sản đảm bảo khi việc kinh doanh của doanh nghiệp hay cá nhân gặp vấn đề dẫn tới không trả được nợ.

Bên cạnh bất động sản, ngân hàng còn nhận các loại tài sản khác làm đảm bảo như máy móc thiết bị, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá… Tuy nhiên, bất động sản luôn nắm tỷ trọng ưu thế tuyệt đối. Đó cũng là điểm đáng chú ý khi không phải mọi doanh nghiệp đi vay cũng sở hữu tài sản bảo đảm trực tiếp là bất động sản để có thể thế chấp cho ngân hàng.

Do đó, ngân hàng ngại cho vay khi thị trường bất động sản gặp khó. Thế nhưng, điều này lại gây ra khó khăn cho cả doanh nghiệp vay vốn bằng bất động sản bảo đảm và chính ngân hàng bởi mối quan hệ ngân hàng - doanh nghiệp là cộng sinh.

Nhìn chung, bất động sản thế chấp đến nay đã giảm bình quân từ 20-30%. Theo đó là thanh khoản rất kém. Trên thực tế, thị trường địa ốc chỉ có sinh khí khi phát động được nhiều dự án có tính động lực cao, qua đó mới có thể khôi phục dòng tiền xã hội trở lại. Hệ thống ngân hàng đang gặp rủi ro nếu dễ dãi với tài sản thế chấp là bất động sản, tuy nhiên liệu doanh nghiệp có hết rủi ro?

Do đó, chuyên gia tài chính cho rằng doanh nghiệp - ngân hàng đã đến lúc phải ngồi lại, tính toán kỹ càng để có tiếng nói chung bởi một bên thì sợ rủi ro, còn một bên cần vốn.