Khó khăn vẫn đeo bám doanh nghiệp bất động sản, thị trường vẫn chưa thể khởi sắc

Chuyển động đã xuất hiện

Vừa qua, Sở TN-MT tỉnh Bình Thuận đã gửi thông báo về việc chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án NovaWorld Phan Thiết cho công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận.

Sở đề nghị Công ty Delta Valley Bình Thuận, dựa trên cơ sở chủ trương của Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận về giải quyết các vướng mắc liên quan đến dự án NovaWorld Phan Thiết, tạo dựng bản đồ xác định vị trí và diện tích cụ thể ở các phần diện tích đất xây dựng công trình biệt thự nghỉ dưỡng và khu phố thương mại theo quy hoạch chi tiêu của dự án và gửi lại Sở. Để thông qua đó, Sở có cơ sở để rà soát và tham mưu cho UBND tỉnh. UBND địa phương sẽ cân nhắc, giải quyết việc điều chỉnh hình thức từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần với phần diện tích đất xây dựng công trình biệt thự nghỉ dưỡng cũng như khu phố thương mại dựa trên quy định tại điều 172 luật Đất đai năm 2013.

Với tổng vốn đầu tư hơn 5 tỉ USD, dự án NovaWorld Phan Thiết có quy mô 1.000 ha. Vào tháng 5.2023, Novaland, MB, Tập đoàn xây dựng Hòa Bình, Công ty CP cơ khí và đầu tư xây dựng số 9, Công ty TNHH đầu tư Tân Hà, Công ty TNHH xây dựng Tài Việt Tín đã đi đến ký kết thỏa thuận hợp tác khởi động lại dự án sau một thời gian tạm dừng triển khai. Dự án này cũng đã được UBND địa phương đưa vào thí điểm làm kinh tế đêm. Doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ rất nhiều trong việc triển khai dự án, bán hàng cũng như vay vốn từ nhà băng khi được chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần.

Tỉnh Đồng Nai trước đó cũng đã đưa ra nhiều giải pháp hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cho các dự án của Hưng Thịnh và Novaland về vấn đề điều chỉnh quy hoạch.

Theo ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới BĐS TP.HCM), trước tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp không có nhiều tín hiệu tốt, doanh nghiệp còn chật vật bán hàng, gặp tình trạng nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi, khủng hoảng niềm tin và chưa muốn xuống tiền chốt đơn.

Theo lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh, tín hiệu hiện tại đã tốt và tích cực hơn. Đầu tiên là việc doanh nghiệp được pháp luật cho phép gia hạn lại các lô trái phiếu. Theo đó, doanh nghiệp đã đàm phán được một số khách hàng đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản. Doanh nghiệp này hiện cũng đang đàm phán được một số nhà băng để tái cơ cấu nợ. Đối với những dự án trước đây đang xây dựng dở dang nhưng hết tiền nên phải tạm dừng, ngân hàng cũng đã đồng ý cho vay tiền.

Vị này cho hay: “Khi dự án xây dựng trở lại, DN sẽ tiếp tục thu được tiền từ khách hàng và có nhà bàn giao cho khách hàng. Chúng tôi cũng đã tiếp cận với nhiều quỹ đầu tư nước ngoài và mọi việc vẫn đang được xúc tiến với những tín hiệu khả quan. Về mặt chính sách đã có những tháo gỡ đáng kể cho các dự án vướng mắc trong thời gian qua. Nhiều chính sách mới tạo điều kiện cho DN".

Bên cạnh đó, UBND TP HCM cũng đã bàn họp để có hướng giải quyết ngay lập tức với 16 trong số 32 dự án được chuyển từ Tổ công tác của Thủ tướng (Tổ 1435). Trong khi, số dự án còn lại thì đã giao cho các sở và ban ngành rà soát pháp lý để tiếp tục tổng hợp, báo cáo cân nhắc giải quyết từng trường hợp cụ thể.

Bên cạnh đó, các sở ngành đến nay đã giải quyết với 43 kiến nghị của 39 dự án từ 189 kiến nghị của 148 dự án do Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) tổng hợp kiến nghị tháo gỡ vướng mắc.

ồng thời, sẽ tiếp tục tập trung tháo gỡ với 71 kiến nghị của 48 dự án liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng trong thời gian tới. UBND TP HCM đã giao cho Sở TN-MT TP.HCM tiếp tục rà soát và thúc đẩy tiến độ giải quyết với 30 kiến nghị của 30 dự án liên quan tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, vẫn chậm và ít

Số dự án được tháo gỡ khó khăn dứt điểm rất ít và thậm chí là không đáng kể so với con số dự án còn “nghẽn”. Trong đó, rào cản lớn đối với các doanh nghiệp vẫn là tiếp cận vốn ngân hàng.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp chưa thể có được dòng tiền để hoạt động sau những cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS TP.HCM, nhóm ngành bất động sản xếp ở vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm với 26.055 tỉ đồng (chiếm 33%).

Nhiều doanh nghiệp cũng đã thỏa thuận với chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ thành công. Thế nhưng, phía trước vẫn còn đó những khó khăn. Việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để ổn định tình hình sản xuất, kinh doanh. Về việc tái cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp, chỉ cơ bản là chuyển nợ sang thời điểm khác.

Đáng chú ý, tháng 9 này là đợt đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất trong năm nay với mức 41.000 tỷ đồng. Mặt khác, số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn tăng lên từng ngày. Có 67 doanh nghiệp tính đến ngày 24/8 đã chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Bất động sản hiện cần nguồn vốn đầu tư trong trung và dài hạn, song thị trường vẫn phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là vốn vay từ ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mặt khác, NHNN đang triển khai lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận được. Khi đó, nguồn vốn từ khách hàng cũng không mấy khả quan. Sự an quy của các doanh nghiệp bất động sản đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những yếu tố này.

Khó khăn vẫn chưa kết thúc. Doanh nghiệp trong tình cảnh trái phiếu doanh nghiệp không có nhiều tín hiệu khả quan còn phải chật vật bán hàng, gặp tình trạng nhà đầu tư sụt giảm niềm tin, có tâm lý chờ đợi và chưa xuống tiền mua nhà…

Do đó, đa số doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để tiếp tục duy trì hoạt động. Tuy nhiên, doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau dù ngân hàng Nhà nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất và tín dụng ưu đãi. Bởi lẽ nhiều doanh nghiệp muốn vay thì không đủ điều kiện theo quy định đặt ra, trong khi doanh nghiệp có thể thì lại không dám vay bởi không có lợi nhuận.

Ngoài ra, ông Đính cũng nhận định rằng hiện tại đang là bài học xương máu cho toàn bộ các đối tượng tham gia vào thị trường. Các doanh nghiệp sau khi vượt qua được khủng hoảng này sẽ hoạt động một cách thận trọng hơn, biết liệu cơm gắp mắm, tự lượng sức. Điều quan trọng là họ cũng sẽ biết chuẩn bị thêm nhiều kiến thức và kỹ năng để gia tăng khả năng chống chọi với các tình huống bất lợi, khó khăn.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, sự hồi phục vẫn chưa rõ ràng dù môi trường kinh doanh đã có những chuyển biến tốt hơn. Doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn có nguy cơ gặp nhiều rủi ro, thậm chí là rơi vào phá sản vì thiếu tính bền vững, khó đoán về chính sách hay một số trường hợp có hiện tượng áp dụng “hồi tố”. TP HCM trong 2 năm qua có hơn 150 dự án bị thanh tra, rà soát, tuy nhiên mọi việc vẫn bỏ ngỏ và chưa có một kết luận cụ thể rõ ràng nào.

Ở một mặt khác, các doanh nghiệp đã đổ tiền vào dự án này với một khoản không hề nhỏ. Việc bị dừng triển khai cũng có nghĩa là thị trường bị hạn chế nguồn cung, doanh nghiệp không thể thu tiền về vì không có hàng để bán. 

Dù đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, nhưng Ngân hàng Nhà nước lại chưa có nguồn vốn khác thay thế . Điều đó khiến nguồn vốn chảy vào doanh nghiệp bị tắc và các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể tháo gỡ và giải quyết triệt để.