Bất động sản giảm giá, nhà đầu tư vẫn chưa xuống tiền do tâm lý "chờ thời"

Theo Nhịp sống thị trường, trong báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng giao dịch của thị trường trong quý II/2023 tăng so với quý trước đó. 

Trong khi đó, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới về nhà ở tăng 76% theo quý và tăng 125% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng nguồn cung căn hộ mới trong quý II đạt khoảng 3.596 căn hộ. Tuy nhiên, giao dịch nhà ở tại Hà Nội trong quý II tiếp tục trầm lắng với 2.500 giao dịch nhà ở được thực hiện, giảm 6% theo quý và tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trung bình tại các dự án mở bán mới trong quý khoảng 18%.

Dữ liệu của Batdongsan.com cũng cho thấy mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản cũng như lượng tin đăng trong 2 tháng gần đây đều tăng. 

Tuy nhiên, tỷ lệ người mua thực xuống tiền vẫn ở mức thấp. Nguyên nhân bởi lãi suất cho vay thả nổi tại các ngân hàng trong thời gian qua vẫn còn cao, nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt cho rằng, hiện tại vẫn chưa phải thời điểm xuống tiền tốt do thị trường vẫn còn khó khăn cho đến hết quý 1/2024.

Bên cạnh đó, nền kinh tế khó khăn và diễn biến của tình hình tài chính toàn cầu đang khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc, chọn bước đi thận trọng, không liều lĩnh sử dụng đòn bẩy tài chính đi mua bất động sản như trước đây.

Chị Hoàng Kim Ngân, một nhà đầu tư chuyên nghiệp tại Hà Nội chia sẻ, sau một thời gian tăng nóng, thời gian gần đây, giá loại hình chung cư đã qua sử dụng bắt đầu giảm nhiệt. Tuy nhiên, muốn bán được cũng là rất khó, đặc biệt với các căn hộ có diện tích lớn càng khó khăn hơn.

Lý giải về điều này, chị Ngân cho biết, nếu khách hàng là nhà đầu tư sẽ không ai chọn mua chung cư ở thời điểm này vì so với thời điểm trước năm 2022 giá vẫn cao hơn từ 10 - 15%, thay vào đó sẽ chờ đợi cơ hội giá giảm tiếp. Còn người có nhu cầu ở thật hiện rất khó vay ngân hàng do có nhiều “rào cản” về mức thu nhập, tài sản thế chấp, nên mặc dù nguồn cung có tăng, nhà ở đã qua sử dụng được rao bán nhiều, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn còn chậm.

Ông Nguyễn Hưng, chủ một sàn giao dịch bất động sản trên đường Phạm Văn Đồng (Hà Nội) cho biết, giá nhà và đất mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn khá cao so với giá trị thực. Theo dự đoán của ông Hưng, cuối năm nay hoặc đầu năm sau mới là giai đoạn bắt đáy bất động sản tốt nhất. Do đó, nhà đầu tư đang có tâm lý “chờ thời”.

Bên cạnh đó, ông Hưng cho rằng, những chính sách khắc phục khó khăn cho thị trường bất động sản cần nhiều thời gian để đi vào thực tế. Vì vậy, cần ít nhất từ 3 đến 6 tháng nữa, bất động sản mới có thể tốt trở lại.

Nhận định về thực trạng thị trường hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, hầu hết người mua cho rằng thị trường bất động sản từ nay đến năm sau khó có thể ổn hơn. Tuy nhiên, muốn giao dịch bật tăng thì phải mất ít nhất 1-2 quý nữa. Do đó, ông Tuấn nhận định, nhiều nhà đầu tư có tài chính khá giả vẫn đủng đỉnh giữ tiền chờ thời cơ chín muồi nhất.

Mặt khác, cần phải nhìn nhận rằng nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền, đang chuẩn bị bắt đáy bất động sản không phải nhóm khách mua chủ lực giúp thanh khoản thị trường bất động sản gia tăng bền vững. Đồng thời, nhóm này cũng không quá đông đảo để có thể làm thị trường “ấm” lên.

Vị chuyên gia nhận định, nhóm khách mua thực và mua để đầu tư dài hạn mới chiếm phần lớn sức cầu nhà đất và là đích đến bền vững cuối cùng cho thị trường. Ông Tuấn cho rằng, cần phải phát triển những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu như căn hộ chung cư giá vừa tầm trên dưới 2-3 tỷ đồng hay đất nền pháp lý sạch giá dao động trong khoảng 2 tỷ đồng và nhà riêng tầm giá dưới 4 tỷ đồng.

Theo dự báo của giới chuyên gia bất động sản, thị trường chưa thể phục hồi trong năm nay và người mua nhà vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền. Thị trường bất động sản sẽ có độ trễ và khi các chính sách thực sự đi vào cuộc sống thì lúc đó thị trường mới có thể “hứng khởi” trở lại. Tuy nhiên, lúc thị trường “hứng khởi” cũng là lúc giá bất động sản sẽ bật tăng. Vậy nên, nếu có tiền trong giai đoạn này, nhà đầu tư nên cân nhắc mua để tránh rơi vào một vòng luẩn quẩn.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Thị trường từ nay đến cuối năm sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Trong thời gian qua, một số khu vực đã ghi nhận giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền, căn hộ.

Dự báo về diễn diễn biến các phân khúc bất động sản từ nay đến cuối năm, các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã có những dự báo chi tiết về các phân khúc. Nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ được cải thiện dần và rõ nét từ cuối quý 3/2023. Về lực cầu, thị trường bất động sản nhà ở dần ổn định trong những tháng cuối năm. Cùng với đó, niềm tin của khách hàng được củng cố và nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần làm tăng lực cầu cho phân khúc này.

Về giá bán, VARs cho rằng, phân khúc trung cấp vẫn trên đà tăng nhẹ. Phân khúc cao cấp có xu hướng đi ngang nhưng "dễ thở" hơn nhờ các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư. Giá bán đất nền và biệt thự/liền kề/shophouse trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục giảm nhẹ nhưng sẽ dần ổn định trở lại vào khoảng cuối quý 3.