Sự thật đằng sau câu chuyện căn nhà rao bán cắt lỗ gần nửa tỷ, người mua vẫn dửng dưng

Áp lực dòng tiền của nhà đầu tư BĐS tăng lên vào cuối năm

Một môi giới bất động sản đăng tin rao bán căn nhà tại một khu đô thị tại TP. Hồ Chí Minh với mức giá gần 500 triệu đồng/căn. Đây là mức giá gần như chưa từng xuất hiện kể từ thời điểm năm 2020 đến nay. Được biết, căn nhà phố này trước đó được rao bán với mức giá 10 tỷ đồng/căn, hiện xuất hiện trên các trang rao của môi giới với mức giá 9,5 tỷ đồng/căn. Dù đã rao bán nhiều lần, bất động sản này vẫn chưa chốt được giao dịch. Trong khi đó, giá thị trường chung tại khu vực này vẫn nằm ở mức 10-10,5 tỷ đồng/căn cùng diện tích và tuyến đường.

Theo tìm hiểu, do chủ nhà cần đẩy hàng nhanh để dùng tiền xoay việc kinh doanh cuối năm nên quyết định hạ giá sốc căn nhà. Đương nhiên, mức giá này không phải cắt lỗ bởi đây là tài sản được chủ nhà mua từ thời điểm năm 2021. Mức giá đến hiện tại cũng đã tăng khoảng 2-3 lần.

Có thể thấy, những dòng tin đăng như "chủ ngộp ngân hàng, giảm sốc 350 triệu đồng/căn"; "cần tiền gấp nên hạ sâu so với giá vốn" hay "đất không chỗ nào đẹp hơn, giảm giá 400 triệu"… xuất hiện ngày càng nhiều trong các group môi giới, nhà đầu tư hoặc trên các diễn đàn mua bán. Trong số các thông tin chào bán, có hàng lỗ thật, có sản phẩm lại chỉ là giảm lãi kỳ vọng... Nhưng dù là cắt lỗ hay cắt lãi thì những khó khăn của nhà đầu tư là có thật.

Càng về thời điểm cuối năm, nhà đầu tư càng "bí bách" dòng tiền. Nhiều người đã xoay đủ mọi cách để có vốn bỏ bào hoạt động kinh doanh, hoặc đáo hạn ngân hàng, hoặc cầm cự trong thời gian trả lãi suất bởi họ đều hiểu rằng, phải mất nhiều thời gian hơn nữa thị trường bất động sản mới hồi phục.

Một nhà đầu tư chia sẻ, thay vì chờ đợi, trong khi tiền mặt đang cạn kiệt dần thì họ chấp nhận bán giảm giá sâu để có dòng tiền xoay sở công việc. Dù biết rằng chờ thị trường phục hồi giá sẽ tăng nhưng đó là với những trường không vay vốn ngân hàng hoặc có tài chính vững chắc.

Tuy nhiên, dù hạ giá bất động sản vẫn khó thanh khoản. Vị chuyên gia này cho rằng, có thể đến từ việc các nhà đầu tư còn tâm lý nghe ngóng, chưa xuống tiền ở thời điểm này. Ngay cả những nhà đầu tư có sẵn tiền cũng trong trạng thái "dự trữ" để chờ diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản. Chính vì thế, thay vì chốt nhanh như trước đây thì nhà đầu tư hiện nay ưu tiên tài chính vào các sản phẩm thực sự tiềm năng, với mức giá không quá cao. Như vậy, một mặt vừa đảm bảo an toàn danh mục đầu tư, lại vừa có dòng tiền để phòng lúc thị trường bất trắc.

Thị trường bất động sản năm 2023 khó dự đoán

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, thị trường bất động sản có thể sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn cho tới hết năm 2023. Dù sẽ có một số tín hiệu tích cực giúp thị trường phục hồi nhanh hơn dự đoán.

Cho tới hiện tại, bất động sản vẫn đang có nhiều yếu tố tiêu cực như dòng tiền bị siết chặt, lãi suất có xu hướng tăng cao, nguồn vốn suy yếu khiến giá liên tục giảm, thanh khoản cũng lao dốc. Theo đó, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ khó dự đoán.

Ngày càng lộ diện nhiều nhà đầu tư "đuối" tài chính. Các bất động sản bán ra thanh khoản chậm khiến nhiều khu vực rơi vào trạng thái "ngủ đông". Trong khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư hay môi giới đều đang cố gồng tài sản và dòng tiền, khiến cho toàn thị trường ảm đạm.

Theo báo cáo quý 3/2022 của các đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra thực trạng này. Cụ thể, mức độ quan tâm bất động sản giảm ở hầu hết khu vực như Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước đó.

Bên cạnh đó, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm 18%. Tại khu vực phía Nam, thị trường cũng không khá khẩm hơn. Báo cáo quý 3/2022 của DKRA Việt Nam đã chỉ ra, sức cầu toàn thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt mức 52%, mức thấp nhất kể từ đầu năm. Dù giá thứ cấp tăng 2-4% so với đầu quý trước, nhưng thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Còn theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp loại hình nhà riêng lẻ và đất nền trong quý 3 năm nay đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2-3% so với quý 2. Cùng với đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh, cả nước có khoảng 115.129 giao dịch thành công, tổng khối lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý trước đó.

Chuyên gia DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản thời điểm này tương đối khó đoán định với các yếu tố vĩ mô cả trong vào ngoài nước, cũng như môi trường ngành bất động sản còn nhiều bất ổn. Theo đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với thanh khoản ở mức trung bình - thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.

Trong nửa đầu năm 2023, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra tại các doanh nghiệp bất động sản và các sàn môi giới nhằm thích nghi với điều kiện thị trường mới.

Thị trường sẽ tập trung vào các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, thuộc phân khúc vừa túi tiền. Dự báo, năm 2023 sẽ là một năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Dù vậy, chuyên gia DKRA Việt Nam kỳ vọng khả năng thị trường sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024, khi tình hình nền kinh tế vĩ mô ổn định trở lại, hoạt động thanh kiểm tra các dự án, chủ đầu tư hoàn tất, các vấn đề liên quan đến trái phiếu được khắc phục, nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực.