"Siết thuế” chuyển nhượng bất động sản: Hết thời căn nhà giao dịch với giá 2 tỷ đồng nhưng kê khai chỉ gần 200 triệu đồng

“Siết thuế” tác động không nhỏ đến nhà đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, siết chuyển nhượng thuế bất động sản được đánh giá là chính sách tác động không hề nhỏ đối với các nhà đầu tư. Theo lời anh Vân - một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: "Hiện tại, hồ sơ kê khai thuế nếu không sát so với thị trường thì đều bị trả lại. Trước đây, người mua và người bán sẽ thỏa thuận việc kê khai thuế với giá trị tương đương theo mức bảng giá quy định của Nhà nước". Lấy ví dụ như, một căn nhà tại Hà Đông có diện tích 35m2, 5 tầng có giá 2,3 tỷ đồng nhưng nếu như tài sản không kê trong sổ hồng thì mức giá theo quy định của Nhà nước chỉ tương đương với 150 triệu đồng. Với con số này, tiền thuế chuyển nhượng dao động ở mức vài trăm nghìn đồng. Anh Vân cho hay, trên thực tế, giá tiền mua bán là sự thỏa thuận giữa người mua và người bán nên khó định lượng nhất định. Cho đến hiện tại thì việc kê khai thuế bị vướng ở điểm là đưa ra mức giá phù hợp và phát sát với thị trường. Tuy nhiên, việc sát như thế nào lại khó có thước đo chính xác. Anh Vân nói thêm: "Đây là lý do mà nhà đầu tư, môi giới đang gặp khó khăn". 

Khi phân tích sâu hơn về tác động của việc siết thuế chuyển nhượng bất động sản so với thị trường, ông Lê Quốc Kiên - người có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc đưa ra phân tích, việc siết chuyển nhượng thuế bất động sản đang tác động đến hai nhóm nhà đầu tư chính. 

Đầu tiên là nhóm bị ảnh hưởng ít bao gồm dự án chung cư, khu đô thị bởi chủ đầu tư triển khai. Đối với nhóm này, đo dã có giá bán do chủ đầu tư công bố rộng rãi trên truyền thông và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với người mua cũng dựa trên giá này nên khi có giao dịch mua bán giữa người bán và người mua  thì giá áp thuế cũng không thể quá khác biệt so với giá trên hợp đồng mua bán và giá tham chiếu. Nguyên nhân là vì chênh lệch giá nhiều thường xảy ra khi những khách hàng đã mua thứ cấp bán lại cho những người sau với mức giá tăng nhiều so với giá gốc trên hợp đồng mua bán đầu tiên của chủ đầu tư. Ví dụ như chủ đầu tư công bố giá 2 tỷ đồng, F1 bán lại cho F2 giá 2,5 tỷ đồng thì không thể khai thuế dưới 2 tỷ đồng. Nhưng nếu từ F2 đến F4 tăng dần lên 3,8 tỷ đồng thì lại có khoản dung sai từ 2 tỷ đồng - 3,8 tỷ đồng. 

Điều thứ hai chính là với nhóm bị ảnh hưởng nhiểu, đó là đất nền và nhà phố, đặc biệt là đất nền ở tỉnh. Đối với nhóm này, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên sẽ không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu với giá của Nhà nước, có độ trễ khá lớn so với thị trường, độ chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với giá thực tế. Trong đó, đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn so với nhà phố bởi vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn với giá đất đơn thuần. Do đó, dù là nhóm nào thì mức thuế nếu áp thực tế cũng chỉ tác động tới giá bán thêm khoảng 0,5 - 1,5% (mức này tương đương với tổng mức thuế 2% thì hiện tại cũng đang đóng 0,5 - 1,5%) bởi vì người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. Lấy ví dụ, trước đây bán tài sản giá 5 tỷ đồng đóng 30 triệu đồng tiền thuế theo khung giá nhà nước thì nay bán với giá 5,07 tỷ đồng (70 triệu đồng tăng thêm chính là phần bù chó đủ 2% tiền thuế chuyển nhượng). Con số 0,5 - 1,5% thuế tăng thêm để đóng đủ này sẽ rất khó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đang có mức độ tăng giá trung bình từ 20 - 30%/năm trong khoảng thời gian từ 2016 - hiện tại. Chính vì thế, việc này không ảnh hưởng nhiều với những nhà đầu tư trung và dài hạn. 

Những người lướt sóng ngắn hạn cũng có thể bị ảnh hưởng

Với việc siết thuế này cũng có thể ảnh hưởng đến những người lướt sóng ngắn hạn, những người chỉ cần lợi nhuận từ 5 - 10% trong một giao dịch 1 - 2 tháng. Ví dụ, một miếng đất 1,8 tỷ đồng, sau khi đặt cọc 200 triệu đồng gửi môi giới bán chênh lại ngay với giá 1,9 - 1,95 tỷ đồng. Giả sử nếu không bán ra được và phải chồng 1,8 tỷ đồng để ôm luôn rồi tiếp tục chờ môi giới ra hàng thì sau khi cộng các chi phí hoa hồng môi giới 1%, thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân bán 2% sẽ làm cho các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng chính là một điểm tích cực của thị trường bất động sản bởi vì những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn. Ngoài ra, thuế chuyển nhượng bất động sản thực ra không phải là luật mới, chỉ là cơ quan thuế đang làm đúng hơn với luật sẵn có. Giá mua bán áp thuế trước đến nay vẫn được quy định áp dụng 2 tiêu chí đó là giá thực tế và không được dưới khung nhà nước. Điều khó của cơ quan thuế chính là giá nhà nước thì có khung nhưng giá thị trường lại không có. Vì thế họ mới chỉ thực hiện được việc không dưới khung giá nhà nước. 

Và để cho cơ quan thuế có thể làm chặt vế giá thực tế thì cần có một khung giá để cho họ áp dụng. Đơn giản nhất chính là nhà nước cập nhật khung giá không lệch quá với thị trường 20%. Trên thực tế, nếu như không có sự đột biến về phát triển hạ tầng đô thị thì bất động sản tại các khu vực trung tâm/thành phố tăng trung bình từ 15 - 20%/năm. Còn các bất động sản tại vùng ven và tỉnh xa cũng tăng trung bình từ 30 - 50%/năm. Tuy nhiên, mặc dù hàng năm nhà nước đều cập nhật khung giá nhưng giá theo khung của nhà nước tại trung tâm chỉ bằng 30 - 60% thị trường còn ở tỉnh vùng ven thậm chí bằng 10 - 25% giá thị trường. Cũng vì lý do này mà giữa khung giá nhà nước và giá giao dịch của người dân đang có mâu thuẫn đó là đóng thuế theo giá thị trường nhưng đền bù theo giá nhà nước.