Sếp Công ty Chứng khoán ACB: Cổ phiếu BĐS khu công nghiệp đang hấp dẫn hơn bất động sản nhà ở

Theo Doanhnhan.vn, ngày 16/2 vừa qua bà Phạm Thái Thanh Trúc - Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản, Công ty Chứng khoán ACB đã tham gia buổi tọa đàm “Bất động sản tìm động lực phục hồi trong thách thức”. Tại đây, bà Phạm Thái Thanh Trúc đã có những chia sẻ về tiềm năng của ngành bất động sản (BĐS) trong thời gian tới, đồng thời đưa ra những danh mục đầu tư khuyến nghị trong năm 2023.

Cụ thể, theo Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản ACB, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp thời điểm hiện tại đang hấp dẫn hơn so với bất động sản nhà ở. Nguyên nhân bởi, tiềm năng tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới vẫn rất tích cực. Dự kiến, phân khúc này tiếp tục được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc bất chấp việc nước này mở cửa trở lại hậu “Zero Covid”. 

Đáng chú ý, bà Phạm Thái Thanh Trúc nhấn mạnh, xu hướng dịch chuyển này rất khó để đảo ngược và vẫn tiếp tục tiếp diễn trong một vài năm tới. Chưa kể, việc ngành thương mại điện tử cùng với ngành bán lẻ phát triển thần tốc trong thời gian qua đã kéo theo nhu cầu lớn về nhà kho cũng như nhà xưởng tại các khu đô thị lớn của Việt Nam. 

Ngoài ra, tình hình tài chính của những công ty bất động sản khu công nghiệp so với những công ty bất động sản nhà ở cũng ít rủi ro hơn, lành mạnh hơn nhờ vay nợ ít, tỷ lệ tiền mặt trên tổng tài sản thường ở mức cao. Đồng thời, những công ty bất động sản khu công nghiệp thường xuyên trả cổ tức cho cổ đông đều đặn qua các năm.

Đáng chú ý, những công ty bất động sản khu công nghiệp còn có một ưu điểm nữa đến từ dòng tiền thu từ khách hàng nhanh hơn, ít rủi ro hơn so với bất động sản nhà ở. Thông thường, những doanh nghiệp này chỉ cần từ một vài tháng cho đến 1 năm để thu được hết dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, thời gian làm được điều này của doanh nghiệp bất động sản nhà ở phải tăng lên từ 1 đến 3 năm. 

Hầu hết những khách hàng của bất động sản khu công nghiệp đều là những tập đoàn nước ngoài lớn. Một khi quyết định đầu tư nhà máy tại Việt Nam, những khách hàng này đều đã chuẩn bị cho mình một nguồn vốn tương đối lớn. Thời gian thương thảo có thể sẽ lâu hơn nhưng thời gian thanh toán lại vô cùng nhanh gọn. Đặc biệt, Chính phủ Việt Nam cũng đã ưu tiên cấp tín dụng cho những doanh nghiệp sản xuất trong nước với mức lãi suất ưu đãi. Do đó, việc khó khăn trong thanh khoản hoặc dòng tiền của bất động sản nhà ở cũng ít khi xảy ra. Liên quan đến vấn đề này, bà Phạm Thái Thanh Trúc nhấn mạnh: “Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, bởi thanh khoản giao dịch cổ phiếu của các công ty bất động sản khu công nghiệp thường thấp trong khi mức độ chia sẻ thông tin không cởi mở và không được chủ động như bất động sản nhà ở”.

1-2 năm tới, các dự thảo mới tác động đến thị trường BĐS

Khi chia sẻ về những tác động tích cực của các dự thảo đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Phạm Thái Thanh Trúc cho rằng, những chính sách có được sự quan tâm nhiều nhất hiện nay có lẽ chính là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo này dự kiến sẽ được thông qua vào tháng 10 năm nay. Dự thảo này có nhiều điểm sáng, điển hình là loại bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất được cập nhật hàng năm theo giá thị trường; đồng thời tăng cường hoạt động giao đất thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu.

Bà Trúc cho rằng, những thay đổi này sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch hơn, lành mạnh hơn, hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ đất hoặc là tình trạng “công ty sân sau”. Đồng thời, những thay đổi này cũng góp phần thúc đẩy nhanh quá trình sàng lọc và loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng để phát triển dự án.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản cũng có nhiều điểm tích cực khác, điển hình phải kể đến việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh đối với những cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Từ đó, dự thảo này sẽ tạo hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, điển hình như căn hộ du lịch, biệt thự biển. Đặc biệt, dự thảo này còn cung cấp thêm hành lang pháp lý cho việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Cụ thể, Sếp Công ty Chứng khoán ACB nhận định: “Theo dự kiến, những dự thảo này sẽ tác động đến thị trường dài hạn trong khoảng từ một cho đến hai năm tới. Trong năm nay, những dự thảo này có lẽ tác động sẽ rất ít đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Thay vào đó, những chính sách về xử lý và phát hành trái phiếu sẽ có tác động lớn hơn”.