Sau nửa thập niên, giá nhà ở xã hội TP. HCM tăng gấp đôi

Theo khảo sát, phần lớn dự án nhà ở xã hội cao tầng tại TP HCM đã hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng đều ghi nhận mức giá tăng mạnh so với giai đoạn đầu mới mở bán chính thức ra thị trường.

Một dự án nhà ở xã hội có quy mô 260 căn, gồm 80% sản phẩm là nhà ở xã hội và phần còn lại là căn hộ nhà ở thương mại tại khu Bình Trưng Đông (quận 2 cũ nay thuộc TP Thủ Đức) đã công bố vào năm 2017 với giá mở bán từ 18 đến 22 triệu đồng một m2. Tuy nhiên, giá bán căn hộ sau khi khánh thành hồi cuối tháng 8 trên thị trường thứ cấp của dự án này đã lên tới 30 triệu đồng/ m2. Như vậy, sau 5 năm, mức giá đã tăng gần 1,7 lần.

Một dự án nhà ở xã hội tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn tại quận 12, TP. HCM được chào giá khoảng 13,8 triệu đồng/m2 hồi năm 2016, chưa có thuế giá trị gia tăng 5%, và rẻ hơn 20% so với căn hộ thương mại ở cùng dự án. Căn hộ dự án này hiện nay được chào giá 29 triệu đồng/m2 tại thị trường thứ cấp. Giá bán nhà ở xã hội tại dự án này sau hơn 5 năm đã tăng 2,1 lần. 

Hay một dự án nhà ở xã hội ở đường Phạm Thế Hiển, quận 8 đã bàn giao nhà từ quý 3 năm 2022 hiện nay ghi nhận mức giá bán 32 triệu đồng/ m2 trên thị trường thứ cấp thấp nhất. Mức giá này đã tăng gấp 2,1 lần so với thời điểm cách đây nửa thập kỷ (đã bán với mức giá 14,9 triệu đồng/ m2).

Thậm chí, tình trạng tăng giá cũng xảy ra với nhà ở xã hội cho thuê sau nhiều năm bàn giao và đưa vào sử dụng. Giá sơ cấp của một dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm ở địa bàn quận Bình Tân, TP HCM năm 2017 là 14 triệu đồng/ m2. Thế nhưng hiện nay, mức giá sang nhượng trên thị trường thứ cấp là 18-19,3 triệu đồng, tăng khoảng 1,3 lần so với giai đoạn đầu mới mở bán.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM công bố quý II/2022 cho thấy giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội từ năm 2020 đến giữa năm 2022 dao động từ 14-20 triệu đồng/ m2. Thế nhưng, thực tế cho thấy giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp nhà ở xã hội trên địa bàn hiện đều đã ghi nhận mức giá mới cao hơn nhiều.

Theo chia sẻ của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà ở xã hội là loại căn hộ nằm ở phân khúc thấp nhất trên thị trường hiện nay. Trong khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường thứ cấp tăng cao đã khiến phân khúc căn hộ nhà ở xã hội dễ gặp hiện tượng thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Quang nói: “Những tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên qua thời gian vì trượt giá là điều bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng là một ví dụ”.

Theo phân tích của ông Quang, giá đất tăng gấp đôi so với thời điểm cách đây 4-5 năm, và giá xây dựng tăng 50% khiến giá thành tăng khoảng 17-18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 1 năm, mức giá thấp nhất cũng đạt mức 22-25 triệu đồng/m2. Mặc dù nhà ở xã hội giảm 50% thuế giá trị gia tăng, được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất cùng với việc các chủ đầu tư bị giới hạn không quá 10% biên lợi nhuận nhưng đầu vào phát triển phân khúc giá thấp này khó có thể duy trì ở mức cũ cách đây nhiều năm.

Ông Quang cho biết giá thành hiện có thể sẽ phải chỉnh lên mức 22-25 triệu đồng/ m2 từ sau năm 2022 trở đi nếu nhà ở xã hội đơn lẻ, tác hoàn toàn với nhà ở thương mại. Trong khi đó, nếu nhà ở xã hội bố trí chung với nhà ở thương mại, nhà xã hội có thể tăng lên mức giá sơ cấp 25-30 triệu đồng/ m2.

Theo CEO Việt An Hòa, nguồn cung nhà ở xã hội cũng thiết hụt do xây dựng chậm. Một lý do khác khiến giá dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện gây nên hiện tượng tăng giá gấp đôi sau 5 năm là sự khan hiếm hàng hóa thành phẩm.

Ở một mặt khác, có nhiều loại nhà ở xã hội, tiêu chuẩn dành cho công nhân sẽ xây dựng rẻ hơn nên giá rẻ hơn. Trong khi, nhà ở xã hội mở rộng cho công chức, cán bộ, viên chức, lực lượng vũ trang có giá cao hơn vì xây cao tầng và kết cấu kiên cố hơn. 

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá rằng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn đang thiếu hụt so với nhu cầu rất lớn của nhiều người có thu nhập thấp. Theo HoREA, có rất nhiều dự án hiện chưa thể triển khai vì trở ngại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, và tiến độ chậm hoặc không thể triển khai.

Theo cảnh báo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, TP HCM đang ghi nhận tình trạng một số dự án thuộc diện là quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội nằm trong dự án nhà ở thương mại cao cấp vì chi phí giá đất quá cao. Như vậy, tại các dự án cao cấp, thành phẩm nhà ở xã hội đang có giá lên tới 45-60 triệu đồng/ m2, và vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Theo đó, ông Châu nhận định rằng cần mở cơ chế cho phép hoán đổi vị trí quỹ nhà ở xã hội linh hoạt hơn, nơi có giá phù hợp hơn, phát triển quỹ nhà giá dưới 20 triệu đồng/ m2 nhằm phục vụ nhu cầu của người có thu nhập thấp. Ông kiến nghị rằng Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương hoặc dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội.