Phát triển theo xu hướng đại đô thị, nhà ở xã hội có thoát cảnh "ăn theo"?
Không nên để nhà ở xã hội cùng nhà ở thương mại
Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại phải dành ít nhất từ 20-25% diện tích dành cho phát triển các dự án NƠXH. Do đó, các khu NƠXH thường chỉ có số lượng nhỏ. Cùng với đó, điều kiện vốn đầu tư hạn chế và áp lực hạ giá thành sản phẩm nhằm phù hợp với quy định về giá bán cũng như mức lợi nhuận của nhóm nhà ở xã hội khiến các khu NƠXH này thường phải sử dụng chung hạ tầng với khu nhà ở thương mại.
Theo Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way, vấn đề triển khai các khu NƠXH chung với khu nhà ở thương mại về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hiện nay gây nhiều bất cập. Ngoài ra, liên quan đến công tác vận hành, để vận hành một dự án cao cấp, chi phí vận hành cao hơn rất nhiều so với vận hành dự án NOXH. Mặt khác, khu nhà ở xã hội nằm trong cùng một dự án với khu nhà ở thương mại sẽ vô tình hình thành khu của người giàu và khu của người nghèo, nó hiển hiện trong đó ảnh hưởng đến cảm nhận ban đầu của những người sinh sống trong đó.
Theo các chuyên gia, cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân là khác nhau. Chưa kể, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng nên việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm NƠXH là không phù hợp. Tại một số dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ NƠXH.
Ngoài ra, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại trung - cao cấp thường cao hơn mức có thể chi trả của người thu nhập thấp. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, người dân sẽ chọn cách cố gắng ở căn hộ hết 5 năm để đủ điều kiện bán lại và tìm căn nhà phù hợp hơn.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) bày tỏ quan điểm: Việc dành 20% quỹ đất để xây NƠXH đối với các doanh nghiệp vốn đã khó khăn song có hàng loạt dự án nhà ở xã hội xây lên lại bỏ hoang, không bán được hoặc không ai đến ở. Có những dự án bán được thì bán sai đối tượng, không đến đúng tay người thu nhập thấp. Đây là những hiện tượng đã và đang diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là ở những dự án có vị trí đẹp. Vì vậy, việc có quản chặt được vấn đề này khi để các dự án NƠXH trong dự án khu đô thị lớn, nhà ở cao cấp cũng là vấn đề cần giải quyết.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khi nói đến NƠXH, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Nên việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích.
Từ góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đại Phúc Land thông tin, các chủ đầu tư cũng rất e ngại câu chuyện, bên đây là sản phẩm thương mại trung - cao cấp, bên kia là khu nhà ở xã hội, vô hình trung sẽ làm giảm giá trị sản phẩm nếu chủ đầu tư chọn làm dự án cao cấp và cũng gây khó trong câu chuyện quy hoạch, quản lý. Bởi khi quy hoạch một khu đô thị, quan trọng nhất là tính đồng bộ về mặt môi trường sống, có đồng bộ thì mới tạo ra giá trị thật sự. Khi hai khu có chênh lệch mức sống nhưng chung một hạ tầng xã hội thì rất bất cập, khó triển khai đồng bộ. Còn ở dự án thương mại bình dân với mức giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2 thì hoàn toàn có thể cho nhà ở xã hội “sống chung” để người dân có thể hưởng chung tiện ích hạ tầng, việc quản lý cũng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở 20 - 25 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn gần như bị triệt tiêu nhiều năm gần đây”, bà Nguyễn Thanh Hương cho biết.Có thể thấy, với những điều kiện khó khăn về quỹ đất, về vốn và nhiều quy định về mặt pháp lý NƠXH vẫn đang được đầu tư xây dựng một cách manh mún, nhỏ lẻ. Điều này dẫn đến nhiều vấn đề bất cập cho người dân cũng như phát triển các dự án NƠXH sau này. Đòi hỏi phải có sự thay đổi đột phá về mặt chính sách để tạo tiền đề phát triển các đại đô thị thuộc phân khúc NƠXH.
Xu hướng phát triển đại đô thị có giúp nhà ở xã hội thoát cảnh ăn theo?
Thời gian gần đây, nhiều ông lớn trong ngành bất động sản đã công bố thông tin sẽ cung cấp cho thị trường nhiều dự án NƠXH với quy mô lớn, mang tầm của những đại đô thị.
Theo thông tin từ Vingroup, Tập đoàn này sẽ triển khai các dự án NƠXH mang thương hiệu Happy Home trên toàn quốc, nhằm hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà cho hàng triệu người lao động.
Dự án nhà ở xã hội Happy Home được quy hoạch là những dự án đô thị độc lập và các dự án nhà ở thương mại. Các dự án này sẽ có diện tích từ 50-60 ha/dự án trở lên với đầy đủ tiện ích như trường học, trung tam thương mại, khu vui chơi trẻ em, sân thể thao đáp ứng những nhu cầu cơ bản thiết yếu của cư dân.
Các căn hộ trong dự án bao gồm 3 loại: Loại 1, với giá bán gần 300 triệu đồng, là các căn hộ trong các tòa nhà cao tối đa 7 tầng, diện tích từ 24 m2 sàn và 12 m2 gác xép. Loại 2 là các căn hộ trong các tòa nhà cao 15 - 21 tầng, diện tích từ 30 - 50 m2, với mức giá 400 - 700 triệu đồng. Loại 3 là các căn nhà liền kề 3 tầng, có diện tích từ 50 - 70 m2, giá bán tối đa 950 triệu đồng.
“Dự kiến, Vingroup sẽ khởi công các dự án này vào tháng 8 tới và đến tháng 6/2023 sẽ có những tòa nhà đầu tiên được đưa vào sử dụng. Mục tiêu sẽ hoàn thành 500.000 căn NƠXH trong vòng 5 năm tới. Do các dự án nằm ở vùng ven nên chúng tôi sẽ triển khai các tuyến buýt điện VinFast kết nối các khu NƠXH với các nút giao thông quan trọng, nhằm đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân”. Ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes chia sẻ.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh ông Lê Hoàng Châu gọi kế hoạch phát triển NƠXH của tập đoàn Vingroup là “bom tấn” bởi có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường phân khúc NƠXH hiện nay. Với kế hoạch xây dựng 500.000 căn NƠXH trong 5 năm, trung bình mỗi năm doanh nghiệp này sẽ cung cấp cho thị trường 100.000 căn.
Gs Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, Vingroup tham gia vào phân khúc NƠXH thời điểm này là hợp với xu thế phát triển của thị trường. Với tiềm lực kinh tế cũng như sự chuyên nghiệp của mình, chiến lược tham gia phân khúc NƠXH của Vingroup lần này rất cụ thể, rõ ràng, không lẫn vào dự án thương mại nhưng vẫn full tiện ích cùng với việc tạo ngay thương hiệu Happy Home cho phân khúc, chắc chắn tập đoàn sẽ tạo được bước đột phá trong tiến trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp.
Ngoài Tập đoàn Vingroup, còn nhiều ông lớn khác cũng hứa hẹn tham gia xây dựng các khu đại đô thị NƠXH khác như: Tập đoàn Thắng Lợi cũng tham gia thị trường khoảng 10.000 căn, với giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group và Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành đã ký kết hợp tác để đưa ra thị trường hàng triệu căn nhà dành cho người thu nhập thấp tại TP. HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai.
Với sự tham gia thị vào trường NƠXH của các ông lớn trong ngành bất động sản, hy vọng xu hướng phát triển các đại đô thị với đầy đủ những tiện ích sẽ giúp phân khúc NƠXH thoát cảnh ăn theo như trước đây, để đông đảo người lao động an cư và lạc nghiệp.