Phân lô, tách thửa đất nền hết “đất” sống, cắt lỗ vẫn khó bán

Cách đây vài năm, một số khu vực vùng ngoại thành Hà Nội như Ứng Hòa, Sóc Sơn, Đông Anh, Quốc Oai, Thạch Thất... xuất hiện rầm rộ tình trạng các nhà đầu tư, cá nhân nhỏ lẻ thu gom đất trồng cây lâu năm, đất vườn sau đó phân lô bán nền. Có những thời điểm người bán người mua tấp nập như đi hội khiến “cò” đất càng được đà làm tới, đẩy giá, thổi phồng giá tạo ra những cơn sốt đất cục bộ nhằm thao túng thị trường, kiếm lợi nhuận.

Cụ thể, nhiều môi giới bất động sản gợi ý cho khách hàng mua những mảnh đất cả thửa to có diện tích lên đến 3.000 m2, gồm cả đất ở xen lẫn với đất vườn và đất nông nghiệp. Tiếp đó, các môi giới sẽ lo việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất nông nghiệp thành đất ở. Cuối cùng, người mua có thể phân mảnh đất to thành các thửa nhỏ để bán, sau đó phân chia hoa hồng với môi giới như thỏa thuận.

Không những thế, tại các khu vực này cũng nở rộ tình trạng gom đất vườn của dân rồi tự vẽ ra nhiều dự án “ma” với tên gọi của dự án được đặt không khác gì tên các dự án được quy hoạch. Hơn nữa, các dự án này cũng được chạy quảng cáo để thu hút “con mồi” khiến cho không ít người mua “dính” bẫy. Theo số liệu ghi nhận, tại xã Bình Yên - Thạch Thất, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88 ha vào năm 2018, nhưng đến năm 2020, diện tích đất ở đã tăng thêm 5,9 ha, sang năm 2021 tại tiếp tục tăng thêm 6,42 ha nữa.

Việc phân lô tách thửa không dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng của người dân, đồng thời sang tay cho nhiều chủ thể khác nhau gây phức tạp cho cơ quan quản lý. Nhiều lô đất nhỏ lẻ sau khi bị đẩy giá gấp nhiều lần sẽ không còn tiềm năng đầu tư. Vì vậy, nếu như không có nhu cầu ở thực, các lô đất này tiếp tục bị bỏ hoang gây nên lãng phí tài nguyên và thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Chia sẻ với báo chí, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết, việc phân lô tách thửa trái pháp luật kết hợp với mô hình kinh doanh đa cấp bất động sản biến tướng gây nhiễu loạn thị trường, trở thành những vụ lừa đảo có quy mô lớn, đơn cử như vụ việc từng xảy ra tại Công ty Alibaba và một số cá nhân, tổ chức thời gian vừa qua.

Trước thực trạng trên, nhằm ngăn chặn đầu cơ, từng bước ổn định thị trường bất động sản, đầu năm 2022, Hà Nội đã ra quyết định hạn chế việc phân lô tách thửa ngoại trừ một số trường hợp cụ thể. Đây được đánh giá là một động thái hết sức mạnh mẽ từ phía cơ quan chức năng, cho thấy tình trạng phân lô bán nền đã lên đến mức báo động đỏ. Cũng từ đó, loại hình này gần như hết “đất” sống, thanh khoản giảm sút mạnh mẽ. Nhiều môi giới trước đó từng bán ra các mảnh đất phân lô tách thửa, nay khi có khách gọi muốn bán lại cũng ngần ngại từ chối.

Chia sẻ với chúng tôi, anh Lê Hùng - một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, cuối năm 2021 anh có mua một mảnh đất phân lô tách thửa tại khu vực Quốc Oai, có diện tích 80m2, giá 22 triệu đồng/m2, tương đương gần 1,8 tỷ đồng. Đến giữa năm 2022, do gia đình có việc cần gấp nên anh đã rao bán. Tuy nhiên rao mãi vẫn chưa ai mua.

“Vì tôi cần tiền nên đã chấp nhận giảm đến 15% giá của mảnh đất so với thời điểm mua ban đầu. Khi muốn bán, tôi có liên hệ với môi giới trước kia từng bán cho tôi mảnh đất này. Nhưng thật ngỡ ngàng là cậu môi giới này cũng từ chối khéo, cậu ấy nói rằng loại hình phân lô tách thửa này hiện rất khó giao dịch. Sau đó, tôi có liên hệ thêm một số văn phòng giao dịch bất động sản khác, chấp nhận việc sẽ trả hoa hồng cao hơn, họ có nhận lời rao bán nhưng cũng không chắc chắn là bán ngay được trong một sớm một chiều”, anh Lê Hùng nói.

Một trường hợp tương tự là chị Bùi Mai - một nhà đầu tư bất động sản còn “non tay” chia sẻ: “Tôi mua mảnh đất phân lô tại Thạch Thất với diện tích 70m2, giá 20 triệu đồng/m2, tương đương 1,4 tỷ đồng. Nhưng đúng đến lúc muốn bán thì rao mãi mấy tháng trời không có người mua dù cho tôi đã giảm đến 3 lần, lần giảm sâu nhất là 17%. Chắc có lẽ thời gian tới tôi phải giảm sâu hơn nữa mới hi vọng có khách mua”.

Liên quan đến vấn đề trên, một giám đốc văn phòng bất động sản tại Quốc Oai nhận định, thời gian trở lại đây, loại hình đất nền phân lô tách thửa gần như đứng chững lại. Năm 2021 trở về trước, đất nền phân lô tách thửa có lúc “đắt như tôm tươi”, không nhanh tay là mất ngay lô đất đẹp. Tuy nhiên hiện tại khi nhắc đến thì ai cũng ngần ngại, môi giới bất động sản cũng không dám nhận vì thanh khoản kém, bán không ai mua. Hoặc nếu có môi giới nhận bán đất phân lô tách thửa thì cũng đẩy việc cho các môi giới mới vào nghề, đang học việc. Cũng có sàn gom vào để đợi thời cơ, chờ thị trường nóng lên sẽ bung ra nhưng để hiện tại bán được ngay mà có lãi là điều gần như không thể.

Ngoài ra, các mảnh đất do người mua tự phân lô, tách nền mà không dựa trên quy hoạch đa phần là các mảnh có hạ tầng không tốt, các đường đi vào dù được trải bê tông nhưng cũng xuống cấp nhanh, hoặc các đường rất nhỏ chỉ vừa 1 chiếc ô tô 4 chỗ đi vào. Trong khi các yếu tố gần đường lớn, gần các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện ngày càng được ưu tiên, chẳng có lý do gì để mua những mảnh đất ở trong ngõ nhỏ, hẹp.

Vị này cũng cho biết, những nhà đầu khi mua loại đất này đa phần là những nhà đầu tư còn thiếu kinh nghiệm hoặc kỳ vọng quá cao vào thị trường. Đến khi thị trường đứng lại, các sàn giao dịch không bán được thì người thiệt cuối cùng vẫn là các nhà đầu tư đang ôm hàng.