Vẫn là câu chuyện phân lô, tách thửa

“Siết” là cần thiết!

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng phân lô, bán nền trái pháp luật diễn ra tràn lan, ở nhiều tỉnh thành trong thời gian qua, cùng với hoạt động đầu cơ đã gây ra cơn sốt đất nền và xáo trộn thị trường. Điều này đã dẫn tới nhiều hậu quả nghiêm trọng, trong đó có đẩy mặt bằng giá đất tăng cao, nông dân không có đất canh tác và quy hoạch bị phá vỡ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ gom đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở nhiều tỉnh, trong đó có Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đắk Lắk rồi phân lô bán nền, tác động tiêu cực tới sự bền vững của thị trường BĐS.

Tại nhiều khu vực thuộc Hà Nội, trong những năm trở lại đây như Thạch Thất, Sơn Tây,... cũng trở thành điểm nóng tại ven đô. Đa phần, tại đây những sản phẩm BĐS đều là đất nền phân lô diện tích từ 60 - 80m2/lô và được bán với mức giá từ 20 triệu đồng/m2 trở lên. Giá cao là vậy, nhưng trước đây loại hình này vẫn được ưa chuộng và được nhiều nhà đầu tư săn đón vì dễ làm, giúp nhanh thu hồi vốn và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao.

Tuy vậy, dưới góc độ quản lý nhà nước, việc phân lô, bán nền tràn lan là nguồn cơn giải thích cho nhiều “bệnh lý đất” như: tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, phá vỡ quy hoạch đô thị,… Để kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, không tuân thủ theo pháp luật, cuối tháng 8 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các tỉnh, thành phố tăng cường quản lý đất đai, xử lý nghiêm việc phân lô, bán nền đất nông, lâm trường trái pháp luật.

Sau động thái này, nhiều tỉnh, thành phố cũng thể hiện siết chặt quản lý việc tách thửa, cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, thậm chí tạm dừng giải quyết thủ tục tách thửa để hạ nhiệt cơn sốt đất đang gia tăng.

Cụ thể, UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu thanh, kiểm tra nhằm ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp san lấp đồi, núi, hồ, ao, bãi sông rồi phân lô bán nền, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

Hồi cuối tháng 3, TP Hà Nội đã đình chỉ việc tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính đối với việc tách thửa đất nông nghiệp và đất phi thổ cư. Song song với động thái này, thành phố đang dựng một dự thảo quy định về điều kiện tách thửa trên địa bàn thủ đô.

Các tỉnh khác cũng có động thái thắt chặt việc chia đất, trong đó có tỉnh Đồng Nai, bắt đầu từ tháng 10 này, sẽ tăng diện tích đất nông nghiệp tối thiểu trước khi chia từ 1.000m2 lên 2.000m2.

Thực tế, việc đình chỉ, cùng với việc áp thuế chuyển nhượng theo giá thị trường đã khiến các giao dịch đất đai ở ngoại ô thủ đô giảm đáng kể. Đáng chú ý, sau thời gian “siết quá chặt” các hoạt động phân lô, bán nền đã phải nới lỏng và có điều chỉnh phù hợp khi thành phố chứng kiến ngân sách thu từ đất đã sụt giảm mạnh sau gần 6 tháng cấm phân lô, bán nền (bao gồm cả các trường hợp hợp pháp). 

Mới đây, báo cáo của Ban cán sự Đảng UBND TP. Hà Nội công bố cho thấy, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố 8 tháng đầu năm 2022 đạt thấp, nhất là khoản thu từ nhà, đất, thu đấu giá quyền sử dụng đất…, chỉ bằng 41,5% dự toán.

Nguyên nhân dễ nhìn nhận nằm ở việc thiếu cơ chế quy định rõ ràng, nên mỗi nơi “siết” một kiểu, từ đó vô hình trung gây ra “tác dụng phụ”, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của người dân. Nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở pháp lý trong hoạt động phân lô, bán nền gây ra nhiều hệ lụy về quỹ đất, chẳng hạn như vấn đề “hiến đất làm đường” sai quy định, sai phạm trong quản lý đất đai từ chính quyền địa phương,... 

Bên cạnh đó, tuy cảm thông với cách làm từ các cơ quan quản lý, nhiều ý kiến được ghi nhận nếu cấm cản hoàn toàn việc phân lô, bán nền sẽ có nhiều khu đất bị bỏ hoang, diện tích không đủ để triển khai dự án. Đó là sự lãng phí lớn, thậm chí gây ra tình trạng thanh khoản kém, bởi nhu cầu chia lô, tách thửa đất vẫn còn đó, nhưng người tiêu dùng và môi giới BĐS đều “dè dặt” về giá, dẫn đến “ế hàng loạt”.

Cần có giải pháp mang tính căn cơ, dài hạn!

Thắt chặt phân lô bán nền là giải pháp ngắn hạn để hạ nhiệt cơn sốt đất nền. Tuy nhiên, Việt Nam cần có những giải pháp căn cơ hơn để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, siết chặt tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tình thế bởi pháp luật hiện hành không cấm hoạt động này. Ông nhấn mạnh, giải pháp lâu dài nên là xây dựng hướng dẫn về thuế để ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai. 

“Việc cấm phân lô, tách thửa cần phải căn cứ vào từng khu vực. Nơi nào không nhất thiết quy hoạch thành khu dân cư lớn thì không nhất thiết phải cấm. Nhưng ở các khu vực có mật độ dân cư đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu… thì cần dứt khoát không cho phép phân lô, bán nền”, ông Lực nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm đồng tình khi cho rằng, địa phương nào cũng phải có quy hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn và công khai thì sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ. Cần xem xét việc đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều hơn một mảnh đất hoặc ngôi nhà hoặc để tài sản của họ bị bỏ hoang. 

Cũng chia sẻ về vấn đề này, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thuế suất tài sản thấp là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ gây sốt đất, hình thành bong bóng và thổi phồng giá nhà đất.

Theo quan điểm của ông Võ, khi giá đất cao sẽ dẫn tới các hậu quả nặng nề như làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, khó thu hút đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ, mất khả năng điều tiết mật độ dân cư và đè nặng lên hệ thống cơ sở hạ tầng. Việc xây dựng thuế tài sản là cần thiết, song song với việc sửa đổi Luật Đất đai.

Thay vì cấm, Việt Nam cần điều chỉnh cơ chế chia lô, tách thửa đất theo hướng dành cho dự án đô thị lớn, có chính sách khuyến khích người dân bỏ tiền mua đất phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chờ tăng giá để kiếm lời gây lãng phí quỹ đất, không phát triển thêm làm phá vỡ quy hoạch, cảnh quan xung quanh.