Phân khúc bất động sản nào đang “được lòng” các nhà đầu tư ngoại?

Theo đại diện Cushman & Wakefield, Việt Nam đã và đang tiếp tục lọt vào “tầm ngắm” của một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Thị trường bất động sản Việt Nam, đáng chú ý là TP. Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế tài chính và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước, ghi nhận những bước phát triển nhanh chóng sau khi bộ luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003. Từ đó đến nay, hoạt động M&A nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng đã có đà tăng trưởng đáng kể cả về số lượng lẫn giá trị giao dịch.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, từ đầu năm 2023 đến nay, mặc dù nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn gặp nhiều thách thức nhưng các giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra.

Theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield cho thấy, các thương vụ M&A số lượng ít hơn và tổng giá trị nhỏ hơn so với năm 2022. Tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, tương đương giảm 33% so với cùng kỳ do thiếu thương vụ giá trị lớn. Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, tương đồng văn hóa cũng như am hiểu pháp luật địa phương.

Các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua, và đầu tư bất động sản

Có thể thấy, số liệu giao dịch năm 2023 của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản. Trong khi đó, khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Nguyên nhân do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, còn nhiều bất cập với trái phiếu doanh nghiệp, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bà Trang nhấn mạnh, trong một chuỗi sự kiện đầu tư do Cushman & Wakefield tổ chức hồi đầu năm nay, đơn vị này nhận thấy, khi bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư.

Tỷ suất sinh lời hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản của Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó, nhà ở và công nghiệp là 2 loại hình chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%. Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”.

Phân khúc nhà ở - loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại

Vị Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại nhờ vào dân số nước ra được xếp vào nhóm các nước đông dân đứng thứ 15 thế giới với hơn 100 triệu người. Bên cạnh đó, mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15 - 64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh càng tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với dòng vốn FDI.

Thời điểm hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được chào bán trên thị trường. Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ cao cấp thời điểm đó khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

Đến hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra còn có các nhà đầu tư uy tín khác đến từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hay tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Qua đó, thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP. Hồ Chí Minh tăng lên đáng kể tới 23.800 căn vào quý 3/2023, so với con số chỉ 1.000 căn năm 2008.

Thị trường nhà ở cao cấp là sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài

Bất động sản thương mại và công nghiệp trở nên vượt trội hơn

Cushman & Wakefield cho rằng, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại, điện tử, vận tải và kho bãi kể từ năm 2018.

Trong đó, ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp hiện đang quan tâm đến thị trường Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á.

Gần đây, một số khoản đầu tư đã được công bố bao gồm Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp cũng như mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Được biết, dự kiến tổng mức đầu tư là 250 triệu USD.

Hay thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1,... với tổng giá trị khoảng 100 triệu USD. Ngoài ra, các nhà đầu tư đến từ các quốc gia châu u và Mỹ cũng đang hướng sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được săn đón

Có thể thấy, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt tại Việt Nam, nhất là tại TP. Hồ Chí Minh khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa.

Trong 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa,... đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đặc biệt phải kể đến năm 2022, thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

Văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn luôn được săn đón ngay khi xuất hiện cơ hội

Với hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, sau 2 năm chững lại dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Thì từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu xuất hiện các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, điển hình như thương vụ 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại Tp. Hồ Chí Minh.

Trong năm 2023 này, thị trường cũng chứng kiến một thương vụ giao dịch lớn thuộc phân khúc bán lẻ trị giá lên tới 52 triệu USD do tập đoàn Keppel Land của Singapore thực hiện nhằm mua lại 65% cổ phần doanh nghiệp sở hữu Bất động sản Bán lẻ này.

Những thách thức nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt

Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam.

Đại diện Cushman & Wakefield cho rằng, thực tế dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại “xuống tiền” lại không nhiều. Nguyên nhân đến từ tính pháp lý, độ chênh lệch về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía và quy trình bồi thường.

Bên cạnh đó, vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện cũng đang là thách thức đối với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là cả một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng Cushman & Wakefield cho rằng, đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính mạnh. Bởi mặt bằng lãi suất hiện đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành. Những quy định mới sẽ gói tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.