“Nút thắt” về trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ: Doanh nghiệp mong nhà đầu tư đồng hành!

Trong tương lai, hình thành phương thức thanh toán bằng bất động sản

Theo lời chủ của một Tập đoàn bất động sản đang có một lượng trái phiếu phát hành khá lớn ở TP. Hồ Chí Minh cho hay, quy định của Nghị định 08 cũng đã mở ra một cơ hội dành cho doanh nghiệp trong việc thương lượng đối với các trái chủ. Bởi vì khi Nghị định ra đời thì chủ của các doanh nghiệp bị nhà đầu tư “ép ra bã”, thậm chí cả với các doanh nghiệp chưa đến hạn thanh toán. Vị này than: “Họ đòi thanh lý, nếu không thì sẽ tố cáo. Đó cũng là lý do một số doanh nghiệp phải rất cố gắng xoay xở tiền để có thể thanh toán trái phiếu trước hạn. Chứ tầm này thì tiền mặt hiếm như mò trăng đáy bể”. Cũng theo vị này, lý do khan hiếm tiền bởi vì hành bán không được, ngân hàng không cho vay và thậm chí bán rẻ dự án cũng chẳng có ai mua bởi vì thị trường đang ở giai đoạn tất cả đều khó khăn giống nhau. 

Chính vì thế, Nghị định 08 quy định việc đàm phán là dân sự và được kéo dài trong thời gian 2 năm cho nên rất dễ thở cho nhiều doanh nghiệp. Và quy định mới cũng giúp tạo thời gian cũng như hành lang pháp lý dành cho doanh nghiệp xoay xở, đàm phán với trái chủ thay vì doanh nghiệp phải đứng trước bờ vực phá sản, tuyên bố vỡ nợ. Mặc dù vậy thì ông cũng thừa nhận rằng những cái dễ thở hơn một chút này cũng chủ yếu là về mặt tâm lý. Còn đàm phán như thế nào thì vẫn còn phải phụ thuộc nhiều vào các nhà đầu tư, những người sẽ quyết định phương thức thanh toán. Ông nói rằng: “Việc huy động một lượng tiền lớn trong lúc thị trường đóng băng và ngân hàng không cho vay giống như một cơn ác mộng vô cùng khủng khiếp”. 

Việc tiền mặt không có, thanh toán bằng các bất động sản hình thành trong tương lai chính là giải pháp gần như khả quan nhất đối với nhiều doanh nghiệp. Theo lời lãnh đạo của một công ty, ông đang họp lại với các chuyên gia của mình để có thể lên phương án cụ thể như trả bằng bất động sản nào và phương thức ra làm sao. Vị này nói rằng: “Chúng tôi chỉ mong rằng các nhà đầu tư đồng hành với doanh nghiệp để có thể sống và tạo ra dòng tiền, sản phẩm bất động sản tốt thanh toán cho họ. Nếu như các nhà đầu tư vẫn kiên quyết lấy gốc và lãi bằng tiền mặt thì chúng tôi không có cách nào khác bởi vì những cái gì bán được để lấy tiền mặt thì chúng tôi cũng đã bán rồi”. 

Và theo phương án mà doanh nghiệp dự kiến thì giá trị bất động sản thường lớn cho nên có thể chia nhỏ để trả cho các nhà đầu tư cùng đúng tên trên một sản phẩm. Cũng theo đó, giá các bất động sản hoán đổi cũng sẽ được giảm mạnh. Vị này cho biết thêm: “Chúng tôi chấp nhận chịu thiệt để cho tiến trình thanh toán được dễ dàng hơn nhiều”. 

Có thể thấy, đa số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu cho rằng, Nghị định 08 sẽ giúp giảm áp lực trả nợ trong thời gian ngắn hạn rất nhiều cũng như dễ thở hơn. Tuy nhiên, áp lực mới chính là tổ chức phát hành phải lo phương án đàm phán với trái chủ để có thể gia hạn hay hoán đổi tài sản. Và việc đàm phán với các trái chủ đó là tổ chức sẽ dễ dàng hơn đàm phán với các cá nhân. Cũng trong trường hợp đàm phán không thành thì việc đưa nhau ra tòa chính là phương án cuối cùng. Như thế, nếu như không khéo léo thì có thể sẽ nổ ra các cuộc khiếu kiện giữa doanh nghiệp và trái chủ từ đó làm phức tạp thêm tình hình. 

Cơ hội nào dành cho cả hai bên?

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết: “Quy định tại Nghị định 08 mở ra cơ hội đàm phán và đi đến thống nhất phương án thanh toán nợ, phù hợp với tình hình tài chính của nhiều doanh nghiệp hiện nay. Song song với đó, Nghị định cũng tận dụng được tài sản sẵn có của các doanh nghiệp vào quá trình thanh toán nợ dành cho trái chủ. Việc các trái chủ có thể nhận tài sản khác, ví dụ như là bất động sản cũng là lựa chọn tốt để có thể tham khảo khi không chấp nhận các điều kiện gia hạn nợ của tổ chức phát hành. Mặc dù là giải pháp tạm thời nhưng cũng có tác động tích cực đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Và nếu như các bên có thể đi đến thống nhất được theo một trong các phương án đó là gia hạn nợ hay hoán đổi tài sản cũng sẽ giảm đáng kể nguy cơ vỡ nợ trái phiếu của nhiều tổ chức phát hành”. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, đối với các quy định này, doanh nghiệp sẽ phải nâng cao tính chủ động và trách nhiệm trong việc đảm bảo quyền lợi dành cho trái chủ. Trái lại, các trái chủ cũng cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản và thông tin sát thực về hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp để tránh bị thiệt hại về sau này. Ví dụ như doanh nghiệp tạo ra áp lực buộc trái chủ phải chấp nhận việc gia hạn nợ đối với nhiều điều kiện bất lợi cho họ. Và điều này cũng có nghĩa là trái chủ có thể phải chấp nhận thực tế bởi vì không có lựa chọn nào khác. Rủi ro ở trước mắt có thể giảm bớt nhưng rủi ro đó chưa được xử lý một cách dứt điểm mà lại được đẩy lùi về tương lai trong thời gian từ 1 - 2 năm tới khi gặp phải trường hợp doanh nghiệp không thể nào tiến hành tái cấu trúc tài chính thành công cũng như việc không thể thu nguồn lực trả nợ. Chính vì thế mà để có thể tạo ra được chuyển biến tích cực thì sau Nghị định 08 các doanh nghiệp sẽ phải thực sự có thiện chí trong việc đàm phán với trái chủ để có được phương án gia hạn nợ hợp lý hoặc là hoán đổi tài sản với giá trị của thị trường. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Nghị định 08 sẽ cứu nhiều doanh nghiệp giảm được nguy cơ vỡ nợ trong thời gian ngắn và có thời gian để tiến hành tái cấu trúc. Còn về lâu dài thì các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều sẽ phải tự tìm ra giải pháp cứu mình. Cơ quan quản lý cũng cần có thêm nhiều chính sách khác vực dậy niềm tin dành cho các nhà đầu tư”. 

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hữu Nghĩa nhận định, Quy định cho phép đổi trái phiếu cả gốc và lãi, lấy tài sản khác như là căn hộ, nhà phố, biệt thự, cổ phần, cổ phiếu, đất, giấy tờ có giá,... cũng đã mở ra cánh cửa dành cho doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư. Và việc đàm phán cũng sẽ tốn rất nhiều thời gian để cho cả hai bên đạt được thỏa thuận mặc dù vẫn có thể có trường hợp không đạt được thỏa thuận với một số ít trái chủ. Tuy nhiên, dù sao đây vẫn là cơ hội dành cho cả hai bên, đặc biệt là dành cho doanh nghiệp trong lúc cạn kiệt tiền mặt như hiện nay. 

Đưa ra nhận định về khả năng đàm phán giữa tổ chức phát hành với trái chủ, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật Basico - luật sư Trương Thanh Đức cho biết, sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các điều kiện đưa ra, sự thiện chí của tổ chức phát hành trái phiếu cũng như trái chủ. Và trong bối cảnh có nhiều tổ chức phát hành lâm vào cảnh cùng quẫn thì cả hai bên chỉ còn cách đưa ra lựa chọn hướng giải quyết rủi ro và bất lợi có thể, khó tránh khỏi được thiệt hại. Lúc này, yếu tố may mắn cũng trở nên quan trọng chứ chưa thể nói trước được điều gì. Còn về trường hợp xẻ nhỏ tài sản bất động sản thành nhiều cổ phần rồi tiến hành chi trả cho các trái chủ đứng tên chính là một cách giải quyết nhưng theo ông Đức thì cách này cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro có liên quan đến hình thức sở hữu và phức tạp khi giao dịch. 

Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật Basico đưa ra dẫn chứng: “Ví dụ, trong trường hợp tập thể sở hữu đó có thể ủy quyền ngay từ đầu cho một số hay một số người đại diện giao dịch. Tuy nhiên trường hợp có chủ sở hữu bị chết đi thì cũng rất phức tạp và khó giải quyết". 

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hữu Nghĩa đánh giá, Nghị định cho phép doanh nghiệp có thể đàm phán thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện và tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên để doanh nghiệp có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh cũng như tiếp tục làm ra tiền để trả nợ. Đồng thời trái chủ cũng thể hiện được sự đồng hành với doanh nghiệp trên tinh thần thấu hiểu cũng như chia sẻ trong lúc khó khăn này bởi có nhiều trường hợp có đánh chết thì doanh nghiệp cũng không có tiền mặt mà trả.

Giám đốc cấp cao Công ty chứng khoán KIS Việt Nam - ông Trương Hiền Phương đánh giá, Nghị định 08 đã gần như tháo gỡ hoàn toàn được nút thắt mà Nghị định 65 ban hành trước đây đã gây ra một số khó khăn thực tế dành cho doanh nghiệp hay các nhà đầu tư mua trái phiếu. 

Trên thực tế, giai đoạn này ngay cả các doanh nghiệp hoạt động một cách nghiêm túc cũng đang gặp khó khăn bởi bị kẹt về dòng tiền. Trong trường hợp không thể xoay được tiền thì nếu như siết bắt doanh nghiệp trả bằng được, doanh nghiệp có thể đi đến phá sản bởi không thể nào đáp ứng được tiêu chí thanh toán trái phiếu. Và việc gia hạn thời gian thanh toán lãi và gốc trái phiếu doanh nghiệp thêm 2 năm chính là yếu tố then chốt giãn nợ cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu và giảm bớt khó khăn cho họ.