Kiến nghị “đổi trái phiếu lấy bất động sản” và giải pháp tháo gỡ nút thắt thị trường

Kiến nghị lên Chính phủ “đổi trái phiếu lấy bất động sản”

Mới đây, tại một hội nghị về thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần phải có hướng dẫn “đổi trái phiếu lấy bất động sản”.

Ông Lực đưa ra nguyên nhân dẫn đến việc tụt dốc không phanh của thị trường bất động sản hiện nay là bởi năm nguyên nhân sau: Thứ nhất, theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản trong nước và thế giới sau khoảng thời gian hơn 2 năm, giá thị trường tăng khá mạnh (Giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và giá bất động sản của Việt Nam tăng vọt lên khoảng 20-50%). Nguyên nhân thứ hai đó chính là những khó khăn về mặt pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Thứ ba là do trong năm vừa qua, nguồn vốn đã bị thu hẹp khá rõ ràng. Nguyên nhân thứ tư là bởi có quá nhiều vụ vi phạm liên tục diễn ra làm ảnh hưởng xấu đến niềm tin của các nhà đầu tư, tính thanh khoản của thị trường theo đó cũng giảm theo. Cuối cùng là do quan hệ cung cầu làm ảnh hưởng đến giá cả trên thị trường.

Trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, thêm nữa các doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu vốn để tái đầu tư, TS Cấn Văn Lực cho rằng Nhà nước không nhất thiết phải hỗ trợ, giải cứu bằng cách dùng tiền ngân sách, thay vào đó nên sử dụng cơ chế, chính sách, vốn đối ứng, đặc biệt là vốn mồi (đa số là đối với nhà ở xã hội) bởi lẽ cả thị trường bất động sản và thị trường tài chính cần phải minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, Chính phủ cần cân nhắc kỹ lưỡng, nên có đề án tổng thể để có thể phát triển nhà ở xã hội giống với mô hình của Singapore, Hàn Quốc trước đó đã khá thành công, cần rút kinh nghiệm về những điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước kia.

Đối với ngân hàng nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng trong tháng này để tổ chức tín dụng được chủ động triển khai sớm. Đồng thời, ngân hàng nhà nước cần điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản, từ đó vấn đề rủi ro tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Về giải pháp trước mắt, ông Lực đã kiến nghị lên Quốc hội, Chính phủ và bộ ngành, địa phương cần phải có giải pháp xử lý dứt điểm những vụ việc trong thời gian qua để lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư. Các nghị định, thông tư trong thẩm quyền cần được sửa đổi sớm, nhất là liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá nhà đất, giải phóng mặt bằng,…

Đối với Bộ Tài chính, cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, cần có hướng dẫn động viên các doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp cùng với Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Có hướng dẫn nhằm nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh cãi gây tranh chấp sau này.

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác cần phải sớm báo cáo trình Chính phủ về những khúc mắc đối với thị trường, dự án bất động sản với những giải pháp đồng bộ, khả thi, có ưu tiên cụ thể. Bên cạnh đó, cần phân loại bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau, từ đó Ngân hàng Nhà nước cũng như Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro, kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng cần thiết.

Theo TS Cấn Văn Lực, đối với các doanh nghiệp xây dựng và với bất động sản, cần phải nâng cao tính công khai, minh bạch trong việc huy động và sử dụng nguồn vốn, tăng cường tái cơ cấu và nâng cao hiệu quả sử dụng, đa dạng hoá nguồn vốn, có phương án cụ thể nhằm giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn.

2 giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định rằng, điều quan trọng nhất là phải xây dựng được lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, đây chính là cơ sở nhằm phát triển thị trường này trong tương lai.

Chính vì thế cần phải có những giải pháp nhằm tạo niềm tin cho người dân khi đã mua trái phiếu doanh nghiệp, tránh trường hợp bị mất các khoản tiền đã đầu tư mà có thể sẽ còn thu được nguồn lợi nhuận lớn hơn nếu kiên trì đầu tư dài hạn.

Thứ nhất, cần cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu nhằm mục đích chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình, có thể chuyển thành sản phẩm khi công trình được hoàn thiện, dưới hình thức các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đã đóng góp.

Các nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người sở hữu trái phiếu được coi là người góp vốn đầu tư, khi dự án hoàn thành sẽ được nhận lại sản phẩm hay giá trị tương đương với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Đây thực chất là một hình thức nhằm huy động vốn đầu tư dài hạn đối với doanh nghiệp bất động sản, người có vốn mua trái phiếu sẽ trở thành người góp đầu tư bất động sản và sẽ được lợi nhuận từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn tất.

Thứ hai, nếu một số dự án bất động sản quan trọng không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp sẽ có nguy cơ bị bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích rằng, trong thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tinh thần chờ thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp trong nước phải bán đi vì gặp khó khăn. Điều này có khả năng gây nên những hệ luỵ lớn và lâu dài trong việc kiểm soát thị trường bất động sản và các vấn đề khác của đất nước.

Trước tình hình trên, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất thấp hơn và thời gian dài hơn. Bên cạnh đó, cần chuyển các khoản vốn này cho các tổ chức quản lý nợ, tiêu biểu như DATC hay VAMC để họ quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này, tiếp tục đầu tư cho đến lúc thu hồi vốn.

Về phía Quốc hội, cần thông qua nghị quyết để xử lý những vướng mắc, mâu thuẫn về các quy định pháp luật, cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình có thể chuyển đổi thành sản phẩm, cho phép Chính phủ đưa ra lựa chọn vận dụng các quy định của pháp luật khi xuất hiện các quy định không thống nhất, không rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng các dự án trong trường hợp đã có giấy chứng nhận đầu tư.

GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định rằng, tỷ lệ nợ công hiện đang ở mức khá thấp, là cơ sở để tiến hành thực hiện chính sách tài khoá mở rộng hỗ trợ đối với thị trường và phát triển trong tình hình hiện nay. Vấn đề này cũng không làm gia tăng cung tiền đầu tư, góp phần kiểm soát vấn đề lạm phát.