“Nỗi đau” nghề môi giới: “Buông sổ” và những nỗi ám ảnh của môi giới trẻ

Khi người bán muốn “buông sổ” đồng nghĩa với việc họ chỉ nhận đủ số tiền đã thoả thuận với bên mua. Với những chi phí phát sinh sau đó như: các loại thuế thu nhập cá nhân người bán, lệ phí công chứng, thuế trước bạ, phí môi giới,... sẽ là câu chuyện giữa người mua và môi giới tự làm việc với nhau. Kể cả những vấn đề về nhà đất người bán sẽ không còn trách nhiệm hay đứng ra hỗ trợ nữa. Đúng nghĩa là “đường ai nấy đi”!

Trong khi nhiều môi giới BĐS giàu kinh nghiệm đã quá quen với hình thức này thì vẫn có nhiều nhân viên môi giới chưa hiểu rõ khái niệm “buông sổ” dẫn đến nhiều sơ suất trong khâu kiểm tra, đánh giá hiện trạng đất hỗ trợ người mua, rủi ro sau giao dịch là khó tránh khỏi. Bởi lúc này hai bên mua - bán đã “đường ai nấy đi”, tất cả áp lực đặt lên người mua và môi giới “đau đầu” xử lý vấn đề phát sinh, thậm chí chẳng khác nào “buông tiền qua cửa sổ”.

“Người mua mệt mà môi giới cũng mệt”

Đó là chia sẻ rất thật của anh Vũ (Đà Nẵng) khi gặp khách bán muốn “buông sổ”, “Thường nếu đã định mua đất mà bên bán bảo “buông sổ” thì phải được giá người mua mới dám đồng ý vì rủi ro cao lắm. Chưa kể sau đấy cả môi giới và người mua sẽ phải tốn nhiều thời gian, công sức kiểm tra kỹ càng thủ tục pháp lý đất hợp pháp tại địa phương, không dính tranh chấp, dính quy hoạch; xác thực đất cẩn thận; các khoản kê khai chi phí thuế cũng cần phải chuẩn bị trước để xử lý gọn ghẽ.”

Không chỉ vậy, vấn đề đóng thuế cũng trở nên nan giải với cả người mua và môi giới khi người bán tuyên bố “buông sổ”. Đặc biệt là sau những động thái chống thất thu thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS của Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế, Cục thuế địa phương tham mưu cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh; xây dựng dữ liệu giá giao dịch bất động sản để công khai cho người nộp thuế.

Chị Hương (Hà Nội) cho biết “Nếu như trước đây mua bán công chứng hai bên thường thỏa thuận khai giá trị mua thấp hơn thực tế để đỡ tiền thuế. Giờ với siết thuế chuyển nhượng BĐS nên giá trị hợp đồng mà khai thấp hơn thực tế là dễ bị trả về thậm chí nộp phạt, nhưng nếu khai số thật mà bên bán lại “buông sổ” thì thuế này bên người mua “gồng gánh” mệt luôn. Lúc đó ngoài “bắt đền” môi giới ra thì còn hỏi ai được?”

Một trong những lý do khiến “buông sổ” rủi ro còn là ở chính người bán. “Cái gì cũng có giá của nó cả”, chị Linh (TP. HCM)  bức xúc tâm sự về câu chuyện “buông sổ” “đáng nhớ”, “Tháng trước tôi vừa gặp chủ nhà nói buông sổ nhưng cho điều kiện rất “hời”: hoa hồng 2%, thuế bên nào bên ấy đóng. Lúc đấy nghe cũng thấy ngờ ngợ rồi, tôi mới bảo người mua để kiểm tra lại sổ đỏ, sổ cũ trước khi mua bán mới biết có 1,1 mẫu mà thiếu 2 công đất. Thế mới thấy nếu không cẩn thận là coi như vừa mất cả công sức tư vấn, vừa mất tiền và uy tín với khách!”

“Không phải trường hợp nào cũng vậy, nhưng với tôi thì cẩn thận vẫn hơn, sau xảy ra sai sót mình với người mua chịu chứ biết than ai?”, chị tâm sự.

Bên cạnh đó, cũng không hiếm trường hợp chủ đất mới vào nghề, không rành thị trường vẫn muốn bán “buông sổ” nhưng “hét giá trên trời” cũng khiến nhiều môi giới và người mua “ngán ngẩm”, trong đó có anh Đình phải cảm thán “Ai lại muốn mua một sản phẩm không có bảo hành với một cái giá cao trên trời? Sản phẩm được hỗ trợ giấy tờ thủ tục pháp lý đầy đủ còn khó nói gì “buông sổ”. 

Rủi ro là vậy mà tại sao vẫn nhiều người chấp nhận “buông sổ”?

Dù tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể phát sinh sau khi bàn giao đất như: thiếu diện tích, lấn ranh, dính quy hoạch, dính tranh chấp, chủ chỉ sai vị trí đất, hay giao dịch “nhầm” sổ đất,... khiến người mua và môi giới phải “đau đầu” tự xử lý, nhưng “buông sổ” vẫn “được lòng” nhiều môi giới, đặc biệt là với các môi giới đã có nhiều kinh nghiệm.

Theo anh Quang, một môi giới ở Bình Dương chia sẻ, “Khu mình đa số là đất nền quanh các khu công nghiệp, chủ ở xa nhiều nên chủ yếu gửi “buông sổ”. Đất đai hầu hết thủ tục đơn giản, trước khi ra phòng công chứng còn có giấy xác nhận tình trạng BĐS không tranh chấp do người bán đã làm.” Có thể thấy, loại hình này thường phổ biến với những người bán (chủ sở hữu) lô đất nền, nhà ở xa không thuận tiện di chuyển giao dịch nên sẽ phó thác cho môi giới và người mua xử lý giấy tờ, chi phí phát sinh,... 

Còn theo chị Ngân (TP.HCM), lý do khiến nhiều môi giới không ngần ngại với giao dịch “buông sổ” là bởi “Buông hay không buông, đã giao dịch đất đai là phải kiểm tra kỹ mới xuống tiền, vướng về sau là do môi giới sơ suất từ đầu. Muốn buông thì làm giá buông, có gì mà ngại đâu!”

Khi được hỏi về chi phí thuế, chị Ngân cũng cho hay “Thay vì sợ rắc rối, hồ sơ ngâm lâu, có khả năng bị trả về và đi ký lại phụ lục, mình cứ khai đủ luôn, thà thêm vài triệu tiền thuế nhưng mọi việc suôn sẻ, bản thân người mua cũng đỡ sốt ruột”.

Đồng tình với quan điểm chị Ngân, anh Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng thẳng thắn bày tỏ “Nếu đã muốn mua “buông sổ” thì trước khi đặt bút ký là phải kiểm tra tất tần tật từ hiện trạng cho đến pháp lý của lô đất, “cần tắc vô áy náy”. Nhiều khi muốn chắc ăn còn phải nhờ trích đo lại vì đất có thể hụt có thể thừa, phải tính toán trước khi mua.”

“Thông thường mục đích của chủ đất đưa “buông sổ” để bán nguyên trạng, thu nét tiền về, thay vì phải kê thêm tiền để đóng thuế và các dịch vụ khác thì buông để môi giới và bên mua tự cân đối. Chính vì vậy, người môi giới làm đúng trách nhiệm là cầu nối để thuận mua vừa bán, không ai ảnh hưởng đến quyền lợi của ai!”, anh nói thêm .