Việc dự luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được thông qua sẽ tạo động lực rất lớn cho thị trường bất động sản. Hiện nay, thị trường nhà ở hiện nay đang mất cân đối về cơ cấu của sản phẩm. Nhà ở giá cao thừa nhiều trong khi nhà ở bình dân lại đang thiếu. Đảng và Chính phủ đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở của người dân. Điều này được thể hiện qua đề án một triệu căn nhà ở xã hội đã được thông qua.
Tính từ năm 2021 đến nay, chúng ta hoàn thành được 470 dự án bao gồm các dự án đang khởi công, đã triển khai các thủ tục chấp thuận đầu tư. Cụ thể, khoảng 402.000 căn hộ với khoảng 70 dự án và 360.000 căn hộ đã hoàn thành; 127 dự án đã khởi công; 298 dự án đang trong giai đoạn đã được chấp thuận chủ trương dự án đầu tư (khoảng 250.000 căn hộ). Nếu chúng ta quyết tâm, cuối năm 2025 chúng ta sẽ có khoảng 425.000 căn hộ và trong giai đoạn 2025-2030 chúng ta sẽ có khoảng hơn 400.000 căn hộ nhà ở xã hội nữa. 
Tuy nhiên, còn nhiều khó khăn khiến cho việc triển khai đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội chưa hiệu quả? Có sáu nhóm nguyên nhân, nhà ở xã hội cũng như các loại nhà ở khác, trong đó có hai nguyên nhân chính, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến chính sách. 

Đối với các vấn đề liên quan đến quỹ đất, ở các đô thị loại ba trở lên, trong các dự án nhà ở thương mại đã đầu tư hạ tầng đã có quỹ đất Luật Nhà ở sửa đổi mới của chúng ta đã có điều chỉnh. Hiện nay, ngoài quỹ đất bố trí cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại thì có thể bố trí ở ngoài. Điều này giúp chúng ta giải quyết được bất cập trong việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Vấn đề đối tượng người mua, trước đây chúng ta có 11 nhóm đối tượng nhưng chủ yếu là các cá nhân. Đối tượng là các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong khu công nghiệp hiện có nhu cầu nhà ở rất lớn cho công nhân viên của doanh nghiệp mình. Luật Nhà ở sửa đổi lần này đã có sự quan tâm hơn đối với nhóm đối tượng này bằng việc cho phép các doanh nghiệp, các hợp tác xã, liên minh hợp tác xã thuê, mua nhà ở cho công nhân người lao động. 
Về điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, trước đây chúng ta có ba điều kiện: về nơi ở, về nơi cư trú, về nhà ở và về thu nhập. Đến nay, điều kiện này được rút ngắn lại còn 2 điều kiện là nhà ở và điều kiện thu nhập. Điều kiện thu nhập sắp tới sẽ được tính toán làm sao điều kiện được mở rộng hơn. Còn điều kiện về cư trú, chúng ta không còn quy định chỉ những người ở nơi có dự án nhà ở xã hội mới được quyền thuê mua.

Về vấn đề giá bán, trước đây chúng ta quy định giá bán chưa thích ứng, chưa tính đúng, chưa tính đủ nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư. Điều này buộc chúng ta phải thay đổi, phải tính đúng, tính đủ để các chủ đầu tư cân đối được các vấn đề về tài chính. Vừa đảm bảo hài hòa mục tiêu của các chính sách của Nhà nước, quan tâm hỗ trợ giảm thiểu giá cho các đối tượng này được thụ hưởng.
Về các hình thức phát triển nhà ở xã hội. Trước đây chúng ta quy định các đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội là các doanh nghiệp thì nay có sự tham gia của Tổng Liên đoàn Lao động tham gia với vai trò là chủ quản đầu tư phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Điều này sẽ góp phần làm nguồn cung nhà ở xã hội được phát triển.
Năm 2024 sẽ là năm bắt đầu có sự đột phá mới đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nguồn cung được kỳ vọng sẽ tăng mạnh dựa trên hàng loạt chính sách được sửa đổi.

Liên quan đến thị trường bất động sản có rất nhiều luật, trong đó Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở liên quan trực tiếp đến nhà ở và thị trường bất động sản. Những thay đổi trong các luật này đã tạo ra những đổi mới để từ đó thị trường bất động sản có thể phát triển một cách mạnh mẽ và bền vững hơn. 
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đã có độ mở rất lớn, trong đó các đối tượng là Việt kiều có cơ hội sở hữu nhà chủ động và dễ dàng hơn. Điều này tạo ra sự bình đẳng và hòa đồng giữa các Việt kiều với người dân cả nước. Đồng thời giúp thu hút lượng kiều hối lớn từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài, góp phần phát triển kinh tế.
Luật cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng các chủ đầu tư phải có tiềm lực, có khả năng đầu tư, xây dựng và hoàn thành dự án. Đồng thời, họ phải có trách nhiệm với dự án mà mình đã bán ra.

Thời gian qua có nhiều người đã thanh toán tới 40-50% giá trị bất động sản rồi nhưng sau 5-7 năm sau vẫn không nhận được bất động sản mình đã mua. Nếu nói theo thị trường thì “tiền trao, cháo múc”. Tôi bỏ tiền ra thì tôi phải được xem, phải được nhận được sản phẩm mà tôi đã mua. Tuy nhiên, trong điều kiện của Việt Nam hiện nay, chúng ta chấp nhận linh hoạt nhận tài sản sau nhưng dần dần cũng phải đi theo quy định của thị trường.
Luật quy định, nếu chủ đầu tư không hoàn tất các thủ tục hồ sơ cho người mua nhà thì chỉ được nhận tối đa 95% giá trị của bất động sản. Điều này có nghĩa, các chủ đầu tư phải có trách nhiệm đến cùng đối với khách hàng và sản phẩm của mình bán ra.
Mục tiêu của sự điều chỉnh, thay đổi của các luật là hướng tới sự công bằng, an toàn và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Rất nhiều doanh nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức thì vẫn có những doanh nghiệp nước ngoài họ vẫn phát triển những dự án nhà ở và ra sản phẩm của mình. Sự phát triển của họ ổn định và bền vững hơn.
Vậy vấn đề đặt ra là chúng ta lựa chọn chiến lược ổn định như thế nào, bền vững như thế nào và chúng ta chuẩn bị như thế nào, đó mới là điều quan trọng. Bởi các doanh nghiệp nước ngoài hoặc doanh nghiệp Việt Nam vẫn có nhiều doanh nghiệp có năng lực và có thể phát triển được.
Bên cạnh đó, mặc dù trải qua năm 2023 với rất nhiều khó khăn nhưng các doanh nghiệp không thể dừng lại được mà vẫn phải tiếp tục tiến về phía trước vì mọi thứ đang trong hành trình của nó. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù, tính nhạy cảm lớn và hiện nay chúng ta đang đối mặt với vấn đề đa điểm khó khăn. Khó khăn quốc tế, khó khăn trong nước và khó khăn chung của ngành. Vậy chúng ta đối mặt với những khó khăn này như thế nào?

Xét trong phạm vi tổng thể, tôi thấy rất lạc quan ở khía cạnh nhìn về tương lai, không phải chỉ trong năm 2024 mà còn là năm 2025, 2026 và thậm chí là 2027, thị trường chắc chắn sẽ tích cực hơn, lạc quan hơn, ổn định hơn, bền vững hơn bởi các thời cơ được mở ra và các chính sách điều chỉnh hiện nay của chính phủ. Đó là những điều yêu cầu chúng ta phải chuẩn bị và sẵn sàng đón nhận các cơ hội và các điều chỉnh đó một cách tốt hơn, hiệu quả hơn. 
Cả năm nay chúng ta đều rất khó khăn, những khó khăn này không phải chỉ diễn ra trong năm 2023 mà là hệ quả của cả một quá trình trước kia. Nếu chúng ta tiếp cận vấn đề của hôm nay cho 5 năm sau, 7 năm sau hay 10 năm sau thì kết quả chắc chắn sẽ khác. Do vậy, vấn đề đặt ra là chúng ta đã chuẩn bị sẵn sàng để đón nhận những thay đổi trong tương lai chưa.
Ngoài ra, trong năm 2022, Chính phủ đã điều chỉnh lại cơ chế phát triển kinh tế vùng và đã chia thành 6 vùng kinh tế. Tôi cho rằng, đây là một chiến lược kinh tế cực kỳ quan trọng. Điều chỉnh Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là vấn đề liên quan đến người dân. Kinh tế vùng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng tốt hơn, sẽ giảm được chi phí cho người mua nhà nhờ hạ tầng được đầu tư, rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển cho vùng. Qua đó gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Ở góc độ nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng vấn đề quan tâm nhất khi tham gia đầu tư vào một thị trường nào đó của nhà đầu tư là hiệu quả của đồng vốn. Việt Nam trong con mắt của các nhà đầu tư quốc tế là một thị trường rất tốt vì chúng ta là quốc gia đang phát triển và có chỉ số phát triển kinh tế rất cao. Hy vọng của các nhà đầu tư quốc tế khi đến Việt Nam là tìm kiếm được lợi nhuận và an tâm khi đầu tư.
Những con số thống kê về tình hình kinh tế của Việt Nam trong năm vừa qua nhìn chung là không sáng sủa. Tuy nhiên, đây là tình hình chung của nền kinh tế toàn cầu. Trong báo cáo tháng 12/2023 vừa qua, Cục dự trữ liên bang Mỹ FED vẫn tiếp tục kiểm soát lạm phát bằng cách tăng lãi suất, tăng tới 11 lần từ năm 2022 đến nay. Thị trường nhà của Mỹ cũng đang rất khó khăn vì người dân không vay được tiền mua nhà.
Ở Việt Nam, ngân hàng đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất nhưng để để vừa kiểm soát lạm phát, vừa giảm lãi suất để kích thích tiêu dùng, đầu tư và cứu thị trường bất động sản thì đây là một bài toán khó. Tuy nhiên, tại sao vẫn không bán được nhà?
Để cứu thị trường bất động sản phải giải quyết tốt bài toán tiền vốn. Trong năm 2023, theo báo cáo về thị trường bất động sản có một điểm sáng là bất động sản công nghiệp, đó là các khu công nghiệp, các nhà máy, nhà xưởng xây sẵn cho thuê. Đặc biệt, trong khối FDI đã góp phần quan trọng trong tăng trưởng chung của thị trường khi thực hiện được hơn 20 tỷ USD và hơn 28,8 tỷ USD vốn đăng ký. 

Bên cạnh đó, có một cú hích quan trọng cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam nhưng chính sách ưu tiên cho người nước ngoài được mua nhà, chúng ta vẫn còn rất rụt rè. Đồng quan điểm với ý kiến của GS Đinh Trọng Thịnh và đại diện Bộ Xây dựng, chúng ta phải cố gắng làm sao để người nước ngoài được quyền mua nhà ở Việt Nam.
Người ta đến Việt Nam đầu tư, làm ăn thì họ phải có nhà ở để họ có thể yên tâm đầu tư. Hoặc những Việt kiều ở nước ngoài muốn mua nhà phải nhờ anh em họ hàng đứng tên hộ. Khi xảy ra tranh chấp, họ vừa bị mất tài sản, vừa mất luôn tài sản. Như vậy, tự chúng ta đã “trói” chúng ta.
Lượng kiều hối gửi về Việt Nam năm nay gấp 3 lần năm ngoái. Tại sao chúng ta không hướng dòng vốn đó vào bất động sản một cách hợp pháp, một cách tự nhiên. Trong khi đó, nguồn vốn từ kiều hối đối với thị trường bất động sản là rất quan trọng. Đây là nguồn vốn nhàn dỗi được cộng đồng người Việt ở nước ngoài tích lũy ở nước ngoài gửi về quê hương. Do đó, chúng ta cần trân trọng nguồn vốn này. 
Nguồn vốn FDI cũng từ nước ngoài vào nhưng đây không phải vốn của chúng ta mà là vốn của nước ngoài. Họ có thể rút vốn của họ về hoặc đầu tư sang nước khác khi không còn muốn đầu tư ở Việt Nam. Vì vậy, Chính phủ cần có biện pháp làm sao đồng bộ để các nhà đầu tư thấy được Việt Nam là quê hương thứ hai của họ để họ yên tâm đầu tư lâu dài và tiếp tục mở rộng. Ở nước họ, tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng 1-2%, trong khi ở Việt Nam tăng trưởng tới 5-6%.