Những chính sách "bắt đúng bệnh" giúp thị trường bất động sản vượt qua nghịch cảnh

“Bắt mạch” và “bốc thuốc” cho thị trường bất động sản

Theo phân tích của TS.Cấn Văn Lực, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản, bao gồm: Kinh tế vĩ mô; môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản; quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính; cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất là nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Vì thế, theo vị chuyên gia này, khi các vướng mắc được tháo gỡ, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, khi quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì; cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn thì đó cũng là những cơ sở để “bắt mạch” thị trường và đưa ra giải pháp hồi phục thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, chính sách tiền tệ chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…; có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… và việc sửa đổi nhiều luật cùng một lúc. Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản.

“Các bộ luật liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đang được các cơ quan có thẩm quyền tích cực hoàn thiện để trình Quốc hội. Chưa từng có việc 3 luật này sửa cùng một lúc, cũng chưa từng có việc các luật khác liên quan cùng sửa một lúc với 3 luật này. Do đó, chúng ta phải thật sự ghi nhận những nỗ lực, cố gắng của Chính phủ trong việc giải cứu bất động sản suốt thời gian qua cũng như trong thời gian sắp tới”, TS.Lực nhấn mạnh.

Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, TS.Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể, đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan. Nhưng dù làm nhanh vẫn cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật, giải bài toán pháp lý cho bất động sản.

Để nguồn vốn quay trở lại vào bất động sản, vị chuyên gia chia sẻ, nên sớm giải quyết dứt điểm, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, qua đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản.

Trước bối cảnh khó khăn và khó lường hiện nay, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải hoạt động theo tôn chỉ “có bệnh phải chữa”. Cụ thể, doanh nghiệp cần quyết liệt trong công tác cơ cấu lại các khoản đầu tư cũng như hoạt động quản trị của doanh nghiệp. Trước bối cảnh thị trường khó đủ đường, doanh nghiệp bất động sản cần hạn chế đầu tư dàn trải và mạnh tay tái cơ cấu doanh nghiệp để vượt qua nghịch cảnh.

Dự án bất động sản chuẩn pháp lý được săn đón

Trước những biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua, các dự án pháp lý đầy đủ được các nhà đầu tư khôn ngoan săn đón để tài sản được đảm bảo cũng như có được thanh khoản tốt.

Theo số liệu từ Xanh Services (DXS - FERI), trong quý 3/2023, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỷ lệ tìm kiếm bất động sản của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Khẩu vị của khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình bất động sản thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ (tại khu vực các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại).

Bên cạnh tiêu chí về tính pháp lý của dự án, người mua với nhu cầu ở thực hay nhà  đầu tư đều quan tâm đến tiêu chí thời gian di chuyển khi quyết định "xuống tiền".

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hoà cho hay, người mua nhà hiện nay quan trọng tiêu chí thời gian di chuyển nhiều hơn khoảng cách di chuyển. Giữa quãng đường gần nhưng kẹt xe nhiều giờ, họ sẽ chọn việc di chuyển xa hơn một chút nhưng đường đi thông thoáng và kết nối giao thông nhanh, tốt.

Theo ông Quang, địa giới hành chính không còn là rào cản tâm lý trong tâm lý người mua nhà. Điều này được minh chứng rõ khi có rất nhiều gia đình trẻ mới kết hôn, những người trẻ làm việc tại trung tâm Tp.HCM đã chọn mua nhà ở khu vực lân cận để an cư.

Theo nhận định của ông Trần Khánh Quang, ở thời điểm này, đáy của thị trường bất động sản đã lộ diện tương đối rõ. Cuối năm 2023, nhà đầu tư và người mua nhà vẫn đang có những cơ hội tốt để xuống tiền. Những người có nhu cầu mua nhà hoặc đất để sử dụng với nhu cầu thật, có nguồn tài chính ổn định nên cân nhắc xuống tiền.

Vị chuyên gia này khuyến nghị, người đầu tư cần xác định nhu cầu và tiềm lực của mình để quyết định thời điểm xuống tiền. Thị trường có giá tốt, sản phẩm tiềm năng nhưng dùng đòn bẩy tài chính quá cao cũng sẽ gặp rủi ro. Theo đó, dù mua bất động sản để sử dụng, đầu cơ hay để đầu tư dài hạn cũng nên kiểm tra tính pháp lý, và khả năng sinh lời để tránh rủi ro ở mức cao nhất.