Nhức nhối tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư, đâu là giải pháp?
Nhức nhối trục lợi quỹ bảo trì
Vụ bê bối của một số thành viên ban quản trị thông đồng với nhau rút ruột hơn 20 tỷ đồng quỹ bảo trì tại quận Phú Nhuận, TP.HCM vừa qua gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự nhức nhối của việc trục lợi từ quỹ bảo trì.
Ở vụ việc trên, phó ban quản trị chuyển 2 tỷ đồng vào tài khoản cá nhân của trưởng ban. Sau đó, thành viên ban quản trị phát hiện việc này, từ đó biết được đã có thêm 22 tỷ đồng đã bị rút ra từ năm 2022. Dù bị yêu cầu trả lại số tiền thâm hụt, nhưng đến nay, trưởng ban quản trị mới trả lại 10 tỷ đồng.
Không riêng vụ việc này, đầu tháng 3 vừa qua, công an quận Bình Thạnh, TP.HCM đã khởi tố hình sự tội tham ô tài sản đối với các cựu thành viên ban quản lý chung cư Miếu Nổi. Điều này xuất phát từ một số thành viên ban quản trị móc nối với nhà thầu nâng khống giá trị hợp đồng thang máy, hưởng chênh lệch gần 1 tỷ đồng.
Tương tự, tại Hà Nội, cư dân của một chung cư trên đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) đã tố cáo ban quản lý có dấu hiệu gây thất thoát hàng tỷ đồng trong quá trình cải tạo, xây sửa, thay mới thiết bị.
Thông thường, tiền quỹ bảo trì được thu theo quy định là 2% giá trị căn hộ. Theo ước tính của các chuyên gia, quỹ bảo trì căn hộ trên toàn quốc có thể đạt mức hơn 100.000 tỷ đồng. Sức hấp dẫn của khoản tiền lớn này kèm những lỗ hổng pháp lý, nhiều người coi việc vào ban quản trị là một “nghề” và trục lợi nó.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw cho rằng tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư xuất phát từ việc ban quản trị thiếu minh bạch và lợi dụng quyền hạn để rút ruột quỹ.
“Nhiều thành viên ban quản trị đã lợi dụng vị trí của mình để trục lợi từ quỹ bảo trì và quỹ phí dịch vụ. Những người này coi việc tham gia ban quản trị là một nghề, nên rất nhiều trường hợp đã tham gia vào nhiều ban quản trị chung cư khác nhau”, ông Hà nói.
Ông Hà cho rằng thủ đoạn của họ là mua một căn hộ, đến mùa đại hội nhà chung cư thì quay về ở và "bóc phốt" sai phạm của chủ đầu tư và ban quản trị cũ để được cư dân tín nhiệm bầu vào ban quản trị. Những cá thể này thường rất am hiểu pháp luật và tâm lý người dân, giúp họ dễ dàng được bầu vào ban quản trị.
“Sau khi đạt được sự tín nhiệm, họ lợi dụng chức vụ để tư lợi cá nhân bằng nhiều cách như nâng khống giá bảo trì, dịch vụ, không công khai minh bạch thu chi và thường xuyên mời thầu quản lý chung cư để thu lợi từ việc bán hồ sơ dự thầu”, ông Hà nêu.
Vị luật sư cũng cho biết, ban quản trị cũng thường ký hợp đồng với các công ty quản lý tòa nhà, hợp đồng bảo trì, bảo hiểm, mua sắm thiết bị, dịch vụ quảng cáo... Họ có thể nâng khống giá trị hợp đồng hoặc nhận tiền "hoa hồng" từ các hợp đồng này.
“Một số trường hợp khác trắng trợn hơn, các thành phần này còn tự ý rút tiền quỹ để sử dụng cho mục đích cá nhân mà không thông qua sự đồng ý của cư dân. Những số tiền này thường nhỏ giọt và tích lũy tăng dần theo thời gian nhằm tránh sự phát hiện của người dân và cơ quan chức năng”, ông Hà chia sẻ.
Giải pháp nào bịt kẽ hở?
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, kẽ hở để các đối tượng có thể tham ô, rút ruột quỹ bảo trì nằm ở hoạt động của ban quản trị nhà chung. Quy chế quản lý nhà chung cư cũng như các thông tư hướng dẫn quản lý vận hành chưa có quy định cụ thể về quy trình thu, chi quỹ bảo trì.
Một nguyên nhân khác là việc thành viên ban quản trị "thông đồng" với nhau để rút ruột. Đây là bất cập rất lớn khiến quỹ bảo trì có thể tùy ý rút ruột để chuyển vào các tài khoản cá nhân của thành viên ban quản trị.
Một lỗ hổng rất lớn khác liên quan đến số tiền lãi từ quỹ bảo trì được gửi tại ngân hàng. Theo quy định tại Điều 153 Luật Nhà ở 2023, trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư. Trong khi Luật Nhà ở 2014 không có quy định rõ ràng về khoản tiền này, dẫn đến việc thành viên ban quản trị tự ý rút tiền lãi sử dụng vào mục đích cá nhân.
Bên cạnh đó, cơ chế quản lý, giám sát, cơ chế xử phạt ban quản trị sai phạm chưa đủ sức răn đe và nghiêm khắc. Lợi ích lớn trong khi hình phạt không đủ mạnh đã khiến nhiều thành viên ban quản trị có hành vi sai phạm nhằm trục lợi từ quỹ bảo trì.
Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), sở dĩ, việc quỹ bảo trì dễ bị rút ruột nằm ở mô hình hoạt động của ban quản trị chung cư, cùng với đó là hành lang pháp lý chưa rõ ràng. Hiện tại, có ba mô hình ban quản trị đang hoạt động.
Đầu tiên là ban quản trị sẽ đại diện cho cư dân ký hợp đồng với công ty quản lý và giám sát. Đây là mô hình hoạt động đúng nhất với quy định của luật, thường diễn ra ở các dự án có ít quỹ căn hộ, quỹ bảo trì nhỏ.
Tiếp theo là ban quản trị tự thu tự chi, tự điều hành, đa phần các chung cư hiện nay đều đang hoạt động theo mô hình này. Cuối cùng là mô hình ban quản trị hỗn hợp, nửa khoán cho công ty quản lý, nửa tự thu tự chi.
Ông Thành cho rằng, với những dự án quy mô lớn, giá trị căn hộ cao, số tiền quỹ bảo trì lớn, thặng dư nhiều, ban quản trị luôn có xu hướng muốn điều hành trực tiếp thu chi. Các vấn đề phát sinh tiêu cực, rủi ro thâm hụt quỹ có nguy cơ bùng nổ.
Cũng theo ông Thành, ban quản trị đang hoạt động như mô hình công ty cổ phần, nhưng tổ chức này lại thiếu các định chế quy định cụ thể việc mua sắm, quản trị tài chính nội bộ. Do đó, để giải quyết tận gốc tình trạng này, pháp luật cần nghiêm minh, xử lý mang tính răn đe hơn nữa đối với các sai phạm./.