Nhu cầu mở rộng kinh doanh bùng nổ sau đại dịch, giá thuê văn phòng ở TP.HCM “rậm rịch” tăng

Thị trường bất động sản cho thuê hồi phục nhanh chóng sau dịch

Theo báo cáo chi tiết thị trường quý 2/2022 của một chuyên trang bất động sản đã cho thấy rằng, thị trường văn phòng cho thuê đang ghi nhận sự những sự phục hồi vô cùng mạnh mẽ khi mà nhu cầu tìm thuê đã tăng trưởng 100% so với thời điểm cùng kỳ, riêng TP.HCM đã ghi nhận tỷ lệ tìm thuê mặt bằng mới tăng 144%. Nhu cầu tìm thuê văn phòng đã tăng trưởng rất mạnh ở các khu vực ngoài trung tâm như tại quận 10, quận 3, quận 7, khu vực Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) với mức giá thuê tương đối ổn định, thậm chí một số tòa nhà văn phòng hạng A còn ghi nhận tình trạng tăng nhẹ.

Còn theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, trong quý 2/2022, bất động sản thương mại tại TP.HCM đã lấy lại được nhịp sôi động và đang tiếp tục tăng trưởng nhanh, thậm chí là đã quay về so với mức trước đại dịch. Trên địa bàn toàn thành phố, giá thuê văn phòng hạng A hiện nay đã đạt ở mức trung bình là 57,71 USD/m2, theo đó tăng hơn 5,2% so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái, quay về mức giá thuê của năm 2020. Giá thuê văn phòng hạng A nằm ở khu trung tâm hiện nay đang đạt ở mức 62,67 USD/m2. Còn ở khu vực Nam Sài Gòn ghi nhận mức giá thuê hiện nay đang đạt ở mức 34,09 USD/m2. Trong nửa đầu năm nay, TP.HCM không ghi nhận có thêm nguồn cung văn phòng hạng A nào mới, nguồn cung ở khu vực trung tâm lại càng trở nên khan hiếm hơn, áp lực về giá thuê vẫn đang ở mức cao. Theo đó, tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng hạng A hiện nay đang đạt ở mức 94%.

Văn phòng cho thuê hạng B trong quý vừa qua ghi nhận tình trạng hoạt động ổn định với mức giá thuê trung bình đang đạt ở mức 33.79 USD/m2, cao hơn so với năm ngoái là 5,9%, thế nhưng lại ghi nhận giảm 0,7% so với thời điểm quý trước. Lý do cho việc giảm giá này là có một số tòa nhà văn phòng hạng B nằm ở khu vực trung tâm và các vùng phụ cận đã giảm giá thuê, để có thể thu hút sự quan tâm của các khách thuê. 

Tỷ lệ lấp đầy loại hình văn phòng hạng B hiện nay đạt ở mức khá cao là 91%. Một trong những dự án bất động sản lớn nằm ở khu vực ngoài trung tâm đang hoãn kế hoạch khai trương cho đến thời điểm cuối năm, điều này đã tạo thêm áp lực rất lớn lên nguồn cung vốn đã có thời gian dài khan hiếm. Mặc dù vậy, các xu hướng đến từ khách thuê tìm kiếm địa điểm tòa nhà tốt hơn hay di chuyển văn phòng ra khỏi khu trung tâm, hoặc là sắp xếp điều kiện làm việc linh hoạt cho nhân viên cũng phần nào đã giúp giảm tải áp lực nặng nề cho thị trường.

Doanh nghiệp chuyển hướng tìm kiếm văn phòng ở khu vực xa trung tâm

Theo nhận định của ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho thuê của đơn vị Knight Frank Việt Nam, các doanh nghiệp vẫn dành sự yêu thích đối với các tòa nhà văn phòng tọa lạc tại khu vực trung tâm quận 1 nhờ thuận lợi di chuyển, dễ dàng giao dịch với các đối tác. Thế nhưng để có thể tìm kiếm được một mặt bằng văn phòng có diện tích mặt sàn từ 1.000 m2 ở khu vực nội thành thành phố Hồ Chí Minh lúc này là rất khó. Các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh khốc liệt để có thể thuê được một mặt bằng văn phòng đạt đủ tiêu chuẩn, ưng ý và diện tích rộng rãi. Với ngân sách tài chính bị giới hạn, nếu khách hàng doanh nghiệp muốn thuê được văn phòng diện tích lớn thì khách thuê sẽ buộc phải cân nhắc các tòa nhà hạng B nằm ở vùng ven, các khu vực nằm ngoài khu vực trung tâm.

Xét thực tế từ nhu cầu thuê trên thị trường, có đến 44% khách thuê là hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, 14% số khách hàng có nhu cầu tìm kiếm các không gian làm việc chung hay không gian làm việc chia sẻ, nhóm ngành xây dựng chiếm tỷ lệ là 13% và và nhóm khách hàng doanh nghiệp bất động sản là chiếm khoảng 12%. Trong đó cũng có 66% nhu cầu của khách là đến từ khối doanh nghiệp cần dịch chuyển về khu vực thuê, chỉ có tỷ lệ 20% là do có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng cho thuê, tỷ lệ 14% giao dịch thuê mới đến từ nhóm các khách hàng hoạt động trong ngành bất động sản, ngành ngân hàng tài chính, và công nghệ thông tin.

Knight Frank Việt Nam cũng đưa ra dự đoán, mặt bằng giá thuê trung bình của văn phòng ở khu vực TP.HCM sẽ có những sự phân hóa vô cùng rõ nét. Theo đó, mặt bằng giá thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A, nằm ở khu vực trung tâm dự kiến sẽ còn tiếp tục đà tăng giá trước khi thị trường có thêm nguồn cung mới vào thời điểm những năm 2023 và 2024. Văn phòng cho thuê hạng B được dự báo là sẽ vẫn giữ được giá thuê ổn định và có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ vào giai đoạn năm 2023 - 2024 nhằm cạnh tranh với các tòa nhà văn phòng hạng A và B mới sẽ chính thức gia nhập thị trường trong tương lai.

Xét về khía cạnh nguồn cung, từ nay cho đến cuối năm 2024, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm tổng cộng là hơn 400.000 m2 diện tích sàn văn phòng hạng A và hạng B. Sự xuất hiện của nguồn cung mới sẽ làm tăng sức cạnh tranh, mở ra thêm nhiều cơ hội lựa chọn hơn dành cho khách thuê và dự kiến có thể sẽ khiến tỷ lệ trống cho cả hai loại hình văn phòng nêu trên diễn biến tăng nhẹ lên mức là gần 10%. Giá thuê cũng có thể sẽ có những sự điều chỉnh mạnh, tăng cao trong các năm sắp tới.

Thị trường cũng sẽ cần phải có thời gian hấp thụ được lượng diện tích mới, vốn sẽ đem đến nhiều sự lựa chọn về chuyển đổi cũng như mở rộng văn phòng trên quy mô khắp thành phố. Điều này cho các doanh nghiệp có thêm cơ hội tìm được những văn phòng cho thuê thực sự phù hợp nhu cầu của mình.